MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 23/01079 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GJHI

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. SMJ, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro D 434 954 863, dont le siège social est sis 75 Cours de la République – 76600 LE HAVRE, agissant poursuites et diligences de Monsieur [P] [U]

Représentée par M^e Antoine SIFFERT, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [M]

née le 10 Octobre 1983 à SIDI ALI (ALGERIE), demeurant 75 Cours de la République – 1er étage, appartement 2 – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Marie CAVELLIER-LE GONIDEC, Avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C76351-2024-001472 du 29/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2019, la SCI SMJ a donné à bail à Madame [Y] [M] un logement situé 75 Cours de la République au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 500 €, outre une provision sur charges de 50 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 349 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 31 mars 2023 a été délivré à la locataire le 4 avril 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 11 octobre 2023, la SCI SMJ a fait assigner Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail consenti le 15 janvier 2019 à Madame [Y] [M] pour les locaux sis 75 Cours de la République au HAVRE (76600), tant pour le paiement des loyers que pour le défaut de justification d’une assurance,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 934 € selon décompte arrêté au 15 juillet 2023,

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer échu et ce jusqu’à son départ effectif des lieux,

— La condamner au paiement d’une somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la défenderesse aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 4 décembre 2023 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 8 avril 2024 puis à deux reprises jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2024.

A cette audience, la SCI SMJ était représentée par Maître SIFFFERT qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a précisé que Madame [M] était à l’origine de troubles de voisinage et qu’elle n’a pas justifié de son assurance. Il a indiqué s’opposer aux délais de paiement.

Madame [M] était représentée par Maître CAVELLIER-LE GONIDEC qui s’est rapportée à ses écritures en précisant qu’une partie de la dette était prescrite et que l’attestation d’assurance avait été transmise par SMS. Elle a demandé à bénéficier de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois et a contesté les troubles de voisinage.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [M] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois en plus du loyer courant afin de s’acquitter de sa dette locative,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais,

— Constater qu’elle justifie avoir transmis à son bailleur une attestation d’assurance habitation,

— Débouter la SCI SMJ de ses demandes plus amples ou contraires,

— Condamner la SCI SMJ aux entiers dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer les loyers et de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 4 avril 2023.

Madame [M] prétend justifier de la souscription d’une assurance habitation en produisant un SMS sur lequel il est possible de déchiffrer qu’il s’agit de l’assurance concernant la période allant du 1er juin 2024 au 30 mai 2025. Madame [M] ne justifie donc pas avoir été assurée en 2023 quand le commandement a été délivré et avoir communiqué une attestation d’assurance dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater la résiliation de plein droit du bail le 5 mai 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI SMJ à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI SMJ produit un décompte au 24 juin 2024 aux termes duquel la dette de loyer s’élevait à la somme de 1 342 €. Madame [M] soutient qu’une partie de la dette est prescrite.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en son premier alinéa dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’assignation interrompant le délai a été délivrée le 11 octobre 2023. Les règles d’imputation des paiements ne faisant pas obstacle à l’application des délais de prescription, il convient de ne retenir que la dette accumulée à compter du 11 octobre 2020 et de déduire la somme de 775 € du montant total réclamé.

La SCI SMJ produit un décompte établi en juin 2024 indiquant que la dette est de 1 342 € à cette date. La somme due par Madame [M] est donc de 567 €. Elle est condamnée à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI SMJ ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [M] soutient avoir repris le paiement du loyer courant mais ne produit aucun élément de nature à en justifier. Elle ne peut donc prétendre à bénéficier de ces dispositions.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Madame [M], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Madame [M] demande la suspension des effets de la clause résolutoire ce qui n’est pas dans les pouvoirs du juge des contentieux de la protection quand la clause résolutoire est acquise pour défaut d’assurance. Elle est donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [M], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [M] est condamnée à payer à la SCI SMJ la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 janvier 2019 concernant le logement situé 75 Cours de la République au HAVRE (76600) donné en location à Madame [Y] [M] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 5 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à payer à la SCI SMJ la somme de 567 euros (cinq cent soixante-sept euros) arrêtée à la date du 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [Y] [M] à s’acquitter de cette dette en 5 versements mensuels de 95 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 6ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DÉBOUTE Madame [Y] [M] de sa demande tendant à voir suspendus les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [Y] [M] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 75 Cours de la République au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI SMJ pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 avril 2023 et de la signification de l’assignation du 11 octobre 2023, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à payer à la SCI SMJ la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 03 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS