TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/12479 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVJY2

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Mars 2017

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2024

DEMANDERESSE

[12]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Maître Jean-michel CHEULA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0699

DÉFENDERESSE

Madame [X] [E] épouse [J]

[V] [J]

Domicciliés ensemble :

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Thibault LENTINI de l’AARPI ARENAIRE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0252 et par la SCP BILLION MASSARD RICHARD SIX THIBAULT, avocats au barreau de TROYES, avocats plaidants,

_______________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

Décision du 19 Juin 2024

2ème chambre civile

N° RG 21/12479 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJY2

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 30 Mai 2024.

Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 19 Juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

[L] [E] est décédé le [Date décès 6] 2015.

Par acte authentique du 23 mai 2011, il avait acquis de sa nièce Mme [X] [E] et de l’époux de celle-ci, M. [V] [J] (ci-après les époux [J]), la moitié indivise d’une maison située [Adresse 1].

Par testament du 4 novembre 2014, reçu en la forme authentique, il a institué [12] légataire universelle de sa succession.

Le bien immobilier précité est donc détenu en pleine propriété pour moitié par les époux [J] et pour moitié par [12].

Par jugement du 12 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre [12] et les époux [J] et commis pour y procéder Maître [G] [T], notaire à [Localité 14].

Par arrêt du 30 septembre 2020, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 12 octobre 2018, sauf en ce qu’il a fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation due par M. [V] [J] et Mme [X] [E] au 3 février 2012 et statuant à nouveau, a dit que ces derniers sont redevables envers l’indivision d’une indemnité pour l’occupation du bien indivis à compter du 1er juin 2014 jusqu’au partage de l’indivision ou libération des lieux.

Par une ordonnance du 14 décembre 2020, le juge commis a ordonné le remplacement du notaire commis et désigné Maître [H] [I] pour procéder aux opérations de partage.

Maître [I] a dressé le 21 avril 2022 un procès-verbal de dires auquel est annexé un projet d’état liquidatif au terme duquel elle propose un seul lot composé du bien immobilier d’une valeur de 237 500 euros. Les parties n’ont formulé aucun dire sur ce dernier projet.

Le juge commis a transmis son rapport au tribunal le 26 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mai 2023, [12] demande au tribunal de :

— Recevoir l’action et les conclusions de [12] et les dire bien fondées en toutes leurs fins et conclusions;

— Rejeter les conclusions des époux [J] et les déclarer irrecevables et infondées, sauf en ce qui concerne la vente de la maison que selon leurs écritures il convient de vendre et certaines dépenses partiellement retenues et à intégrer dans leur compte d’administration ;

— Statuer sur le désaccord des parties sur certains points du projet d’état liquidatif de l’indivision, en réajustant seulement ceux relatifs aux dépenses du compte d’administration de la Fondation, en l’état, à hauteur de 9.604 € et aux recettes du compte d’administration des époux [J] en l’état à hauteur de 71.792 € ;

— Ordonner l’adjudication sur licitation de la maison sise [Adresse 1] en l’étude d’un notaire dans le ressort du département où est situé l’immeuble et désigner à cette fin, s’il plait au tribunal, l’étude de Maître [Z] [D] notaire à [Adresse 9] en lui confiant, après information des parties, le soin de la mise à prix ;

— Juger que les époux [J] qui ne payent à ce jour ni l’indemnité d’occupation qui leur incombe depuis le mois de juin 2014 (malgré la décision confirmative de la Cour d’appel), ni taxe foncière et qui laissent la maison se dégrader, devront quitter les lieux dans un délai maximum de trois mois de la date de la mise en vente afin qu’elle soit réalisée vide de tout occupant ;

— Ordonner, au cas où les époux [J] n’auraient pas quitté les lieux dans ce délai de trois mois, leur expulsion assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la date d’expiration du délai de trois mois ;

— Homologuer le projet d’état liquidatif après avoir statué sur les points de désaccord en suspens et après l’adjudication sur licitation renvoyer au notaire commis pour procéder au partage judiciaire avec à l’actif indivis de l’état liquidatif le prix de vente de la maison de [Localité 10] ;

— Condamner les époux [J] à payer à [12] la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du CPC,

— Les condamner également aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l’article 699 du CPC.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 décembre 2022, les époux [J] demandent au tribunal de :

— Modifier dans la mesure utile l’état liquidatif en portant au crédit de Monsieur et Madame [J] la somme de 25 354 €.

— Dire n’y avoir lieu à « ordonner l’exécution de l’état liquidatif… »

— Débouter la demanderesse de sa demande d’expulsion.

— Renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir s’agissant de la liquidation de l’indivision et préalablement de la vente de l’immeuble.

— Donner acte aux époux [J] de la procédure de surendettement dont ils sont l’objet.

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les points de désaccord relatifs au projet d’état liquidatif

Aux termes des articles 1374 et 1375 du code de procédure civile, le tribunal statue sur les points de désaccord et homologue l’état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l’acte constatant le partage.

En application des articles 1373 et 1374 du code de procédure civile, toute demande distincte de celles portant sur les points de désaccord subsistants, dont le juge commis a fait rapport au tribunal, est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou révélé que postérieurement à ce rapport.

Il convient dès lors d’examiner les points de désaccord soulevés par les parties.

Sur la licitation et l’expulsion

La Fondation demande au tribunal d’ordonner la licitation du bien sur le fondement de l’article 1377 du code de procédure civile.

Elle expose avoir proposé une solution amiable aux époux [J] qui ont refusé de vendre le bien ou d’en acquérir la moitié indivise et se maintiennent dans les lieux sans payer l’indemnité d’occupation. Elle fait valoir que licitation constitue la seule solution pour faire cesser l’indivision, le bien, unique actif de l’indivision, ne pouvant être partagé.

Elle propose que la mise à prix soit déterminée par un notaire chargé de la licitation.

Elle demande par ailleurs qu’il soit ordonné aux époux [J] de quitter les lieux dans délai de 3 mois de la date de la mise en vente et à défaut d’ordonner leur expulsion, ces derniers ne pouvant se prévaloir de leur situation de surendettement alors que la vente du bien permettrait la sortie de l’endettement.

Sur ce

Sur la licitation

Selon les articles 1361 et 1377 du code de procédure civile, le tribunal peut ordonner la vente par adjudication des biens immobiliers qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

L’article 1273 prévoit en particulier que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente.

En l’espèce, l’indivision existant entre [12] et les époux [J] porte exclusivement sur le bien immobilier situé à [Localité 10], lequel n’est pas partageable en nature.

Il convient donc d’ordonner sa licitation dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision pour permettre de composer des lots d’égale valeur et d’allotir chacun des indivisaires à proportion de leurs droits.

En application des dispositions précitées, le tribunal doit également déterminer la mise à prix du bien à vendre.

La mise à prix n’est pas le prix de vente. Elle doit être fixée afin d’attirer un nombre important d’enchérisseurs de façon à ce que les enchères soient abondantes et ouvertes. Par ailleurs, la valeur d’un immeuble n’est pas intrinsèque mais dépend d’un marché, marché qui est suffisamment reproduit par le jeu des enchères lors d’une adjudication faite en présence de nombreux enchérisseurs.

En l’espèce, le bien a été évalué le 10 décembre 2021 par l’étude de Maître [F], notaire à [Localité 13] entre 235 000 et 240 000 euros, compte tenu des travaux urgents à réaliser. La valeur vénale retenue par le notaire commis est de 237 500 euros.

Les époux [J] ne justifient pas avoir réalisé dans le bien des travaux de nature à en modifier sensiblement la valeur vénale.

Les parties ne versent aux débats aucune pièce actualisée démontrant que la valeur vénale actuelle du bien a évolué depuis ce rapport du 10 décembre 2021. Il convient dès lors de retenir la valeur vénale du bien retenue par le notaire commis pour fixer la mise à prix.

Au vu de ces éléments mais également de l’occupation du bien par les époux [J] à ce jour, il convient de fixer une mise à prix de 100 000 euros sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes.

Il convient enfin de rappeler aux parties que la vente amiable du bien ressort de leur seule volonté, et qu’une fois la licitation ordonnée, il leur appartient de la mettre en œuvre mais qu’elles peuvent à tout moment de la procédure d’adjudication abandonner celle-ci pour vendre amiablement le bien.

La demande de [12], d’homologation du projet d’état liquidatif après adjudication sera rejetée, le projet d’état liquidatif devant nécessairement être repris par le notaire commis après licitation, pour comprendre à l’actif de l’indivision le prix de vente et actualiser les comptes d’indivision en les arrêtant au jour de l’adjudication (voir ci-après).

Sur l’expulsion

Selon l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et celui qui occupe privativement un bien indivis est redevable d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, les époux [J] occupent privativement le bien indivis et ne justifient d’aucun paiement à l’indivision au titre de cette occupation privative, alors même que l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 septembre 2020 a dit qu’ils sont redevables d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2014.

Par ailleurs, [12] paye intégralement la taxe foncière pour le bien depuis 2018.

Le maintien dans les lieux des époux [J] apparaît ainsi incompatible avec les droits concurrents de [12], coindivisaire.

Leur expulsion sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée.

Sur le compte d’indivision des époux [J]

Les époux [J] demandent que soit fixée une créance à leur profit à l’encontre de l’indivision d’un montant 25 354 euros.

Ils soutiennent avoir réglé en totalité la taxe foncière pour les années 2014 et 2015 et pour moitié pour les années 2016 et 2017 pour un montant total de 5 410 euros.

Ils demandent également qu’il leur soit tenu compte des travaux qu’ils ont réalisés sur le bien pour un montant total de 8 627,96 euros et des cotisations d’assurance qu’ils ont seuls exposés depuis l’origine de l’indivision soit la somme de 11 677,81 euros depuis 2014.

[12] ne s’oppose pas à la demande au titre de la taxe foncière et aux travaux de chaudière, charpente, chauffe-eau et chauffage pour ceux qui sont justifiés par des factures, à hauteur de 3 653 euros, mais s’oppose à la demande au titre des cotisations d’assurance habitation au motif que les époux [J] occupent en totalité le bien qu’elle a elle-même assuré en tant que copropriétaire non occupant, ainsi qu’aux demandes relatives aux autres travaux de confort qui ne relèvent pas de l’article 606 du code civil ou qui ne sont pas justifiés.

[12] demande également l’actualisation du compte d’indivision des époux [J] pour tenir compte de leur dette envers l’indivision au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2022 date à laquelle le notaire commis a arrêté son décompte et jusqu’au 13 mars 2023, date de convocation des parties au tribunal.

Sur ce

Sur les dépenses de conservation

Aux termes de l’article 815-13 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

En l’espèce, [12] indique ne pas contester la créance invoquée par les époux [J] au titre de la taxe foncière pour les années 2014 et 2015 pour un montant total de 3 595 euros et de certains travaux de chaudière (notamment correspondant à la facture du 24 janvier 2022 de thermostat) et de charpente, à hauteur de 3 653 euros, ces dépenses correspondant à des dépenses de conservation du bien indivis.

Il convient dès lors, compte tenu de l’accord des parties sur ce point, de fixer une créance des époux [J] sur l’indivision à ces deux titres.

S’agissant ensuite de la demande des époux [J] relative au paiement des cotisations d’assurance à la société [8] pour un montant mensuel de 137,77 euros, il sera fait droit à leur demande uniquement pour les sommes versées à compter du rapport du juge commis, une dépense d’assurance d’un bien indivis constituant en effet une dépense de conservation de ce bien au sens de l’article 815-13 du code civil en ce qu’elle est nécessaire à la conservation du bien indivis lequel est susceptible d’être l’objet de sinistres.

Les époux [J] indiquent dans leurs écritures n’avoir versé que cinq mensualités en 2022, de sorte que le tribunal ne peut fixer leur créance sur l’indivision pour la période du 1er juin 2022 et jusqu’au 22 décembre 2022, date de leurs conclusions, au-delà de leur demande à ce titre, soit à la somme de 688,85 euros.

En revanche, en l’absence de tout dire des époux [J] s’agissant de leur compte d’indivision, antérieurement au rapport du juge commis et alors que le fondement de leur prétention, qu’il s’agisse de la taxe foncière, des cotisations d’assurance ou des travaux, est né antérieurement à ce rapport du 26 mai 2022, le surplus de leur demande sera jugé irrecevable.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 21 avril 2022, Maître [H] [I] a calculé la somme due par les époux [J] à l’indivision au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2014 jusqu’au 1er mai 2022.

Le projet d’état liquidatif n’étant pas homologué et les parties étant renvoyées devant le notaire commis pour que ce dernier puisse établir un projet d’état liquidatif après licitation du bien indivis, il convient de demander au notaire commis d’actualiser le compte d’indivision des époux [J] en arrêtant la créance de l’indivision à leur encontre au titre de l’indemnité d’occupation au jour de la libération des lieux, conformément au dispositif de l’arrêt du 30 septembre 2020.

Sur le compte d’indivision de [12]

[12] demande l’actualisation de son compte d’indivision au titre de la taxe foncière 2022 réglée depuis l’état liquidatif.

Sur ce

Les parties étant renvoyées devant le notaire commis pour établissement d’un projet d’état liquidatif après licitation du bien indivis, il conviendra que les comptes d’indivision soient actualisés et notamment s’agissant des taxes foncières payées par [12] postérieurement au procès-verbal du 21 avril 2021 dont elle justifie, étant observé que les époux [J] ne contestent pas la créance de [12] à ce titre.

Il est d’ores et déjà fixé une créance de [12] sur l’indivision au titre du paiement de la taxe foncière pour l’année 2022 d’un montant de 2 092 euros.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que par jugement du 12 octobre 2018 confirmé par la cour d’appel le 30 septembre 2020, le tribunal a déjà ordonné l’emploi des dépens en frais de partage.

L’équité et la situation économique des parties commande de rejeter la demande de [12] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’ancienneté de l’affaire, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Rejette la demande d’homologation du projet d’état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 21 avril 2022,

Ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Troyes (10) en un lot, en pleine propriété, de la maison située [Adresse 1], cadastrée section [Cadastre 11], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et section [Cadastre 15], [Cadastre 3], indivise entre [12] et Mme [X] [E] et M. [V] [J],

Fixe la mise à prix de ce lot à la somme de 100 000 euros, sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes,

Dit qu’il incombera à la partie la plus diligente:

— de constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de lavente et de déposer le cahier des conditions de vente utile au Greffe du tribunal,

— de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal ;

Dit qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322–31 à R 322–36 du code des procédures civiles d’exécution,

Autorise la partie la plus diligente à faire visiter par l’huissier de son choix territorialement compétent les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires,

Autorise la partie la plus diligente à faire procéder par l’huissier territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,

Dit qu’à chaque fois, l’huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

Dit que Mme [X] [E] et M. [V] [J] devront libérer de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le bien situé [Adresse 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Rejette la demande d’astreinte,

Autorise [12], faute pour Mme [X] [E] et M. [V] [J] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe une créance de Mme [X] [E] et M. [V] [J] sur l’indivision d’un montant de 3 595 euros au titre des taxes foncières pour les années 2014 et 2015,

Fixe une créance de Mme [X] [E] et M. [V] [J] sur l’indivision d’un montant de 3 653 euros au titre des travaux de conservation du bien indivis,

Fixe une créance de Mme [X] [E] et M. [V] [J] sur l’indivision d’un montant de 688,85 euros au titre des cotisations d’assurances versées à la société [8] pour la période du 1er juin 2022 et jusqu’au 22 décembre 2022,

Déclare irrecevable le surplus des demandes de Mme [X] [E] et M. [V] [J] au titre de leur compte d’indivision pour toutes les dépenses antérieures au 26 mai 2022,

Dit que la créance de l’indivision à l’encontre de Mme [X] [E] et M. [V] [J] au titre de l’indemnité d’occupation sera arrêtée au jour de la libération des lieux,

Fixe une créance de [12] sur l’indivision d’un montant de 2 092 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2022,

Renvoie les parties devant le notaire commis pour établir un nouveau projet d’état liquidatif après licitation du bien indivis et actualisation des comptes d’indivision,

Renvoie l’affaire à l’audience du juge commis du 2 décembre 2024 à 13h45 pour transmission par le notaire commis d’un acte de partage amiable ou à défaut d’un projet d’état liquidatif et d’un procès-verbal reprenant les dires des parties ; à défaut, le notaire commis est prié d’adresser au juge commis un point d’étape sur les opérations de partage ; les parties sont également priées de nous tenir informée ; à défaut l’affaire sera radiée,

Dit qu’à la diligence du greffe, la présente décision sera communiquée au notaire commis, Maître [H] [I], [Adresse 1],

Ordonne l’emploi des dépens en frais de partage et de licitation,

Rejette la demande de [12] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 19 Juin 2024

La Greffière La Présidente