MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00667 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5CO

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 boulevard d’Orléans – CS 72042 – 76040 ROUEN CEDEX 1

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [Z] [I]

née le 22 Novembre 1992 à LE HAVRE (76600), demeurant 89 rue Georges Allain – Etg 1 – appt. 1003 – 76620 LE HAVRE

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2021 à effet au 22 avril 2021, HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME (ci-après HABITAT 76) a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [I] portant sur un logement n° 3510702.02.01.01.003, appartement 003, escalier 1, étage 1 dans l’immeuble situé 89 rue Georges Allain au HAVRE (76620), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 347,58 euros payable à terme échu, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, HABITAT 76 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 866,53 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 29 janvier 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [Z] [I] le 25 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, HABITAT 76 a fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4 672 euros au titre de l’arriéré ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec réévaluation au 1er janvier de chaque année ;250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il expose que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2025, s’élève désormais en principal à 5 060,13 euros, que le loyer mensuel charges comprises est d’un montant de l’ordre de 559 euros mais que la locataire n’a réglé en dernier lieu le 27 août 2025 qu’une somme de 300 euros. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [I], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la dette. Elle expose qu’elle percevait jusqu’alors l’allocation de retour à l’emploi pour un montant mensuel de 1 200 euros, outre l’ASF pour 198 euros, mais qu’elle vient d’être embauchée à compter du 1er octobre 2025 par contrat de travail à durée déterminée avec un salaire mensuel de l’ordre de 1 900 euros. Elle soutient que le versement de l’APL a été repris et qu’elle a effectué juste avant l’audience un paiement au titre du loyer résiduel de septembre 2025, avec une somme complémentaire au titre de l’arriéré. Elle demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement avec suspension des effets la clause résolutoire.

Madame [I] et HABITAT 76 ont été autorisés à produire une note en délibéré avant le 30 octobre 2025 afin de vérifier le règlement allégué comme intervenu juste avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 866,53 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2025.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil : celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats, dans le cadre de la note autorisée en délibéré, un décompte actualisé au 15 octobre 2025 mentionnant un règlement de 215,98 euros effectué le 9 octobre.

Sur la base du décompte du bailleur hors frais de procédure, l’arriéré locatif en principal s’établit donc à 4 844,15 euros au 15 octobre 2025.

Madame [Z] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer à HABITAT 76 la somme de 4 844,15 euros à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que le terme échu de septembre 2025 s’élève à 559,17 euros et qu’il a été totalement apuré par un versement de 393,19 euros qui semble correspondre à la reprise de l’APL et par le virement de Madame [I] de 215,98 euros effectué le 9 octobre.

Le loyer courant a donc été intégralement réglé avant l’audience. Par ailleurs, Madame [I] expose avoir retrouvé un emploi avec des revenus lui permettant de régler sa dette locative dans le délai maximal de 36 mois.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [I] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) du présent jugement, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par le bailleur et la locataire sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2025, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande d’HABITAT 76 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 15 avril 2021 entre HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME d’une part et Madame [Z] [I] d’autre part portant sur un logement n° 3510702.02.01.01.003, appartement 003, escalier 1, étage 1 dans l’immeuble situé 89 rue Georges Allain au HAVRE (76620) est résilié depuis le 8 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 4 844,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025 ;

AUTORISE Madame [Z] [I] à se libérer de sa dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 134 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [Z] [I] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 avril 2025 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [Z] [I] sera condamnée payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2025, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] à payer à HABITAT 76 – OPH SEINE MARITIME la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO