TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [V]

Madame [O] [I] épouse [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04463 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YAS

N° MINUTE :

10/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 10] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [V]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [I] épouse [V]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04463 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YAS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2018, l’EPIC [Localité 10] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] sur des locaux situés au [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 412,80 euros.

Par acte sous seing privé du 25 mars 2021, l’EPIC [Localité 10] HABITAT -OPH a consenti à M. [U] [V] une location d’emplacement individuel de stationnement n° 0038 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 81,52 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3276,33 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au logement dans le délai de deux mois et de justifier de l’assurance du logement dans le délai d’un mois, en visant les clauses résolutoires.

Par actes de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] un commandement de payer la somme principale de 523,14 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au parking dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] ép. [V] le 2 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice du 1er avril 2025, l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH a assigné M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition des clauses résolutoires et constater la résiliation du bail sur le local d’habitation à compter du 1er mars 2025, Constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du bail relatif au box de stationnement n °0038 sis [Adresse 3], et ce à compter du 1er mars 2025 EN CONSEQUENCE :

Ordonner l’expulsion sans délai de M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] épouse [V] et de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu Condamner solidairement, à titre provisionnel, M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] épouse [V] à lui payer une indemnité d’occupation tant au titre du local d’habitation que du box de stationnement, correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, Condamner solidairement, à titre provisionnel M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] épouse [V] à lui payer la somme de 6 415,40 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéances de février 2025 incluses, selon décompte arrêté au 3 mars 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 30 décembre 2024, Condamner solidairement M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] épouse [V] à lui payer la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement des commandements de payer et d’avoir à justifier de l’assurance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 juillet 2025 l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en invoquant en premier lieu le défaut d’assurance et précise que la dette locative, actualisée au mois de juin 2025 inclus, s’élève désormais à 8698,12 euros. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] ép. [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, le bailleur en l’espèce n’a pas fait signifier de nouvelles conclusions aux locataires de sorte que les motifs de constat de résiliation du bail ne peuvent être intervertis.

Sur les demandes de constat de résiliation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail d’habitation

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3276,33 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d’expulsion sans délai, non motivée, sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

En l’espèce, l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 juillet 2025, M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] lui devaient, au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnités d’occupation du logement, la somme de 3727,47 euros, soustraction faite des frais de procédure et des loyers relatifs aux parkings.

M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement – comme stipulé à l’article 10 du contrat de bail – condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 sur la somme de 3276,33 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de location de place de stationnement

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de location du 25 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 7) stipulant qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un terme d’un loyer à son échéance, des charges et dix jours après un commandement de payer demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit.

Par actes de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 523,14 euros au titre de l’arriéré locatif afférent à l’emplacement de stationnement n° 0038 situé [Adresse 2], en visant la clause résolutoire.

Il ressort cependant du décompte – et sans que le bailleur ne s’explique sur ce point – que deux loyers relatifs à des emplacements de stationnement ont été imputés aux locataires entre les mois de janvier 2022 et juin 2023. Il s’en déduit que deux places de stationnement étaient alors louées. Or, le décompte joint au commandement de payer, qui ne porte que sur la période du 31 mai 2024 au 30 novembre 2024, comporte une reprise d’un ancien solde débiteur d’un montant de 520,19 euros au 31 mai 2024 dont l’origine est inconnue. Il s’avère en effet impossible de déterminer la ou les place(s) de stationnement concernée(s).

Dans la mesure où il existe une difficulté sérieuse quant à l’origine de la dette et aux effets du commandement de payer, il ne peut en conséquence y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de fixation de l’indemnité d’occupation et de la dette afférente.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il sera en outre débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 janvier 2018 entre l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 11] est résilié depuis le 1er mars 2025,

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04463 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YAS

ORDONNE à M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 7] [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH de sa demande d’expulsion sans délai ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] à payer à titre de provision à l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [U] [V] et Mme [O] [I] [N]. [V] à payer à l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH la somme de 3727,47 à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 sur la somme de 3276,33 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de l’EPIC [Localité 10] HABITAT- OPH relatives à l’emplacement de stationnement n° 0038 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH aux dépens et le déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Le greffier Le juge