N° RG 23/07543 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MF7K

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 23/07543 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MF7K

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Sébastien BRAND-COUDERT

M^e Julien LAURENT

Le

Le greffier

M^e Sébastien BRAND-COUDERT

M^e Julien LAURENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

DEMANDERESSES :

Madame [E] [J] épouse [V], es qualité d’ayant droit de Monsieur [X] [V]

née le 20 Juin 1942 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 364

Madame [G] [V]

née le 23 Juillet 1950 à [Localité 14], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 364

Madame [K] [A]

née le 19 Mai 1972 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 364

DEFENDERESSE :

Madame [G] [H] veuve [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 150

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Par un acte sous seing privé en date du 18 décembre 2007, Mme [O] [V] et Mme [G] [V] ont donné à bail commercial à Mme [G] [H] un terrain de 89,48 ares comportant un stockage couvert, un dépôt couvert et une construction à compter du 1er janvier 2008 pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 8 520 € hors charges.

Un incendie a détruit un hangar loué le 4 décembre 2017.

Mme [O] [V] est décédée le 21 février 2019, ses héritiers étant M. [X] [V], Mme [G] [V] et Mme [K] [A].

Au courant de l’année 2020, M. [X] [V], Mme [G] [V] et Mme [K] [A] ont fait délivrer des commandements visant la clause exécutoire.

Les parties au bail commercial ont signé un protocole d’accord le 18 novembre 2020 selon lequel il était mis amiablement fin au bail au 31 décembre 2020.

La remise des clés et l’établissement d’un état des lieux sont intervenus le 10 février 2021.

Par un courrier en date du 16 juillet 2021, M. [X] [V], Mme [G] [V] et Mme [K] [A] ont mis en demeure Mme [H] de procéder au paiement de la somme de 364 771,31 €, notamment la somme de 335 215 € au titre des frais d’évacuation des déchets présents sur le site et la somme de 18 308,40 € au titre d’une analyse de la pollution du site.

Par un acte d’huissier de justice délivré le 5 octobre 2021 à Mme [H], M. [X] [V], Mme [G] [V] et Mme [K] [A] ont saisi le tribunal judiciaire d’une demande indemnitaire.

M. [X] [V] est décédé le 19 juin 2022.

Le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance à l’égard de M. [X] [V], a invité les parties intéressées à régulariser la procédure à l’égard des héritiers selon une ordonnance du 13 septembre 2022 et a ordonné la radiation de l’affaire et subordonné la reprise de l’instance à l’intervention volontaire des héritiers par ordonnance du 29 novembre 2022.

Mme [G] [V], Mme [K] [A] et Mme [E] [J] épouse [V] en sa qualité d’héritière de M. [X] [V] ont repris l’instance le 20 septembre 2023.

Par jugement avant dire droit du 13 février 2024, le tribunal judiciaire a ordonné une mesure d’instruction sous la forme d’une consultation, a désigné pour y procéder M. [Z] [U], avec pour mission d’établir, en se fondant sur les constatations faites et sur le procès-verbal du 10 février 2021, le tonnage des déchets mentionnés sur ledit procès-verbal et de donner tous éléments pour proposer l’évaluation de l’enlèvement des déchets mentionnés au procès-verbal du 10 février 2021.

M. [U] a déposé les conclusions de sa consultation le 1er octobre 2024.

Par des conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, Mme [G] [V], Mme [A] et Mme [E] [V] demandent au tribunal de :

— donner acte à Mme [E] [J] épouse [V] de son intervention volontaire en sa qualité d’ayant-droit de M. [X] [V],

— déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,

— condamner Mme [H] à leur payer une somme de 324 575,54 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juillet 2021,

— déclarer irrecevable et mal fondée Mme [H] en ses demandes reconventionnelles,

— la débouter de ses demandes,

— condamner Mme [H] à leur payer une somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] aux frais et dépens de la présente instance y compris les frais de la mesure d’instruction d’un montant de 3 530 €,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par des conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, Mme [H] demande au tribunal de :

— débouter Mme [G] [V], Mme [K] [A] et Mme [E] [V] de toutes leurs fins et conclusions,

— condamner, à titre reconventionnel, solidairement Mme [G] [V], Mme [K] [A] et Mme [E] [V] au paiement d’un montant de 29 600 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu de l’absence de délivrance conforme des locaux commerciaux,

— condamner en outre solidairement Mme [G] [V], Mme [K] [A] et Mme [E] [V] au paiement d’un montant de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [G] [V], Mme [K] [A] et Mme [E] [V] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction de la procédure a été clôturée par une ordonnance du 25 mars 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS

— Sur la demande indemnitaire formée par Mme [G] [V], Mme [A] et Mme [E] [V] au titre des déchets :

Mme [G] [V], Mme [A] et Mme [E] [V] font valoir que les locaux sont présumés avoir été loués en bon état et que Mme [H] est tenue de les rendre en bon état.

Elles précisent que les lieux ont été restitués encombrés par de nombreux objets sur le site, déchets, véhicules abandonnés, matériaux polluants…, qu’un procès-verbal de constat d’huissier de justice a été dressé le 10 février 2021 et que M. [U] a évalué les déchets à évacuer à 2 273 tonnes pour un coût de 297 000 €.

Elles demandent également le paiement des frais d’analyse des sols et les frais d’huissier de justice.

Mme [H] s’oppose aux demandes des consorts [P], précisant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, qu’ils ne peuvent se prévaloir de cette circonstance pour prétendre que les locaux étaient en bon état, que selon un diagnostic, le terrain avait été occupé depuis 1971 par une menuiserie industrielle et en 2007 par un garage/casse automobile et qu’à la suite de l’incendie de 2017 aucune remise en état n’a été réalisée.

Elle conteste les demandes quant à la dépollution du terrain.

Il sera rappelé en premier lieu que le contrat de bail commercial étant antérieur au 1er octobre 2016, les textes issus de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ne sont pas applicables.

Selon l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Conformément à l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article L. 145-40-1 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 ne s’applique pas aux baux conclus avant son entrée en vigueur si aucun état des lieux n’a été établi lors de la prise de possession.

Enfin, l’article 1731 du code civil dispose : s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire et l’article 1732 du même code : il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il résulte du bail commercial signé par les parties le 18 décembre 2007, que les lieux loués sont constitués de « locaux dont la désignation suit, dépendant d’un chantier sis à [Adresse 15], lieu-dit « [Adresse 11] » (parcelles cadastrées [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 4]) :

Terrain d’une superficie de 89,48 ares, comportant :

1 085 m² de stockage couvert1 dépôt couvert de 1 916 m²1 construction de 540 m²Tels que ces locaux se poursuivent et comportent avec leurs aisances et dépendances, sans exception, ni réserve, le preneur les acceptant dans l’état où ils se trouvent et déclarant bien les connaître pour les avoir visités ».

Sous le titre « entretien – travaux – réparations », il est mentionné que « 1. le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, remise en état ou réparation 2. le preneur tiendra les lieux loués en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail, et effectuera toutes les réparations qui sont habituellement à la charge du locataire (à l’exception de celles prévues à l’article 606 du code civil) ».

Si le bail prévoit l’établissement d’un état des lieux d’entrée à sa prise d’effet ou dans le délai d’un mois, les parties font toutes deux valoir qu’aucun état des lieux n’a été dressé.

Il est ainsi constant qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives et dès lors qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le locataire est tenu de réparer les dégradations constatées lors de son départ, sauf à démontrer qu’il n’en est pas l’auteur ou à établir un cas de force majeure ou encore à justifier que les désordres sont dus à l’usure normale ou à la vétusté.

Sous le titre « restitution des lieux », il est mentionné dans le bail du 18 décembre 2017 que le preneur « devra également rendre en bon état les lieux loués, et devra acquitter le montant des réparations qui pourrait être dû ».

Le protocole d’accord signé par les parties le 18 novembre 2020 mentionne par ailleurs que Mme [H] devra restituer les locaux libres de toute occupation et en bon état d’entretien et de réparations locatives sans dégradations.

Si Mme [H] expose avoir procédé à un désencombrement important du site, force est de constater que divers détritus étaient toujours présents sur les lieux loués au jour de la remise des clés le 10 février 2021.

En effet, selon l’état des lieux dressé par Maître [S] [F], huissier de justice, le 10 février 2021, au jour de la sortie des lieux de Mme [H], le terrain est encombré sur toute sa surface de trente-six véhicules automobiles, dont une caravane, plus ou moins accidentés, pour la plupart à l’état d’épaves et de détritus divers et variés dont des pneus.

Les demandeurs rapportent dans ces conditions la preuve de la présence d’épaves et de détritus sur les lieux loués.

Le fait que des sous-locataires de Mme [H] seraient restés sur les lieux après le 10 févier 2021 est sans incidence.

En effet, l’état des lieux a été dressé au jour de la remise des clés par Mme [H] et la présence d’épaves de véhicules et de détritus a été constatée à cette date.

S’agissant des déchets issus de l’incendie du 24 décembre 2017 qui a touché deux hangars du terrain loué, si le bailleur fait état de l’article 1733 du code civil selon lequel le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, il sera relevé que cette disposition n’est pas applicable en Alsace-Moselle conformément à l’article 72 de la loi du 1er juin 1924 (en dernier lieu Civ. 3e, 26 janv. 2022, n° 20-17.715).

Ainsi, en l’état des éléments produits par les parties, le coût d’évacuation des déchets générés par l’incendie ne peut être mis à la charge de Mme [H].

Dans le cadre de sa consultation, M. [U] a évalué le volume des déchets à la date du procès-verbal de constat, soit à la date du départ de Mme [H] en expliquant au début de son rapport la méthodologie utilisée, en figurant ses limites et en faisant des hypothèses.

La méthode et les hypothèses retenues par l’expert ne sont pas critiquées par les parties.

M. [U] a évalué la quantité de déchets à évacuer à 2 517 tonnes, soit 1 440 tonnes de terres polluées et 1 077 tonnes de déchets (927 tonnes de déchets divers hors BTP et 150 tonnes de déchets inertes BTP) au jour de la consultation, a déduit le volume des déchets générés par l’incendie restant à évacuer (le taux d’enlèvement des déchets après l’incendie étant estimé à 85%) et l’augmentation en volume des déchets entre la situation au jour de la consultation et le 10 février 2021 évaluée à 10% et a conclu que la quantité de déchets à collecter était estimée à 2 273 tonnes, dont 1 440 tonnes de terres polluées, 765 tonnes sous forme de déchets divers et 68 tonnes de déchets BTP.

Après prise en compte des coûts moyens de traitement par type de déchets et de frais d’organisation pour six jours de travail, M. [U] a estimé le coût de dépollution du site, dans sa configuration du 10 février 2021, à la somme de 297 000 € ttc.

Aucune des parties ne produisant d’éléments de nature à remettre en cause tant les calculs des volumes de déchets à la date du 10 février 2021, que le coût de leur évacuation, il convient de retenir l’estimation faite par M. [U].

Ainsi, Mme [H] sera condamnée à payer à Mme [G] [V], Mme [A] et Mme [E] [V] la somme de 297 000 € ttc au titre de l’évacuation des déchets laissés sur le site au jour de la restitution des lieux.

La recherche de pollution a été rendue nécessaire par l’activité de vente de véhicules automobiles hors d’usage de M. [D] [L], fils de Mme [H], activité non contestée par Mme [H].

Ainsi, les frais d’analyse des sols pour un montant de 18 308,40 € seront mis à la charge de Mme [H].

Mme [G] [V], Mme [A] et Mme [E] [V] conserveront à leur charge les frais d’huissier de justice, les commandements de payer et de faire n’ayant pas été utiles à la résolution du litige et le coût du procès-verbal de constat, ou état des lieux de sortie, du 10 février 2021 étant à la charge du bailleur.

Les sommes mises à la charge de Mme [H] porteront intérêts au taux légal à compter du jugement par application de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur la demande de paiement de loyers formée par l’indivision [V] et sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] pour absence de délivrance conforme des locaux loués :

Mme [G] [V], Mme [A] et Mme [E] [V] demandent que Mme [H] soit condamnée à lui payer un arriéré de loyers à hauteur de 7 200 €, soit d’avril 2020 à janvier 2021.

Elles rappellent les termes de la transaction signée le 18 novembre 2020 par laquelle Mme [H] s’est engagée à payer les loyers jusqu’à la libération des lieux, à l’exception des deux derniers mois si les locaux étaient effectivement libérés.

Elles s’opposent parallèlement à la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] pour non-respect de leur obligation de délivrance conforme des lieux loués, exposant que cette demande se heurte au protocole d’accord signé le 18 novembre 2020, que Mme [H] est seule responsable de l’incendie, qu’il lui appartenait de remettre en état le bâtiment endommagé et qu’elle a en tout état de cause poursuivi une activité de stockage et de vente de véhicule hors d’usage.

Mme [H] conteste tout paiement d’arriéré de loyers.

Elle fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance à la suite de l’incendie du mois de décembre 2017 et demande leur condamnation à lui payer des dommages et intérêts correspondant au montant des loyers de janvier 2018 à janvier 2021.

S’agissant de la transaction, elle précise que l’indivision [V] ne lui a en réalité accordé aucune concession de sorte qu’elle ne peut lui opposer l’autorité de la chose jugée de la transaction s’agissant des arriérés de loyers.

Selon l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Il est constant que les parties, chacune assistée d’un avocat, ont signé un protocole d’accord le 18 novembre 2020.

Le protocole reprend en préambule l’historique des relations contractuelles entre les parties et précise que les parties se sont rapprochées et qu’aux termes de concessions réciproques, ont décidé de mettre fin au bail au 31 décembre 2020, que les loyers restent dus jusqu’à la libération des locaux et que les loyers de novembre et décembre 2020 ne seront pas réclamés par le bailleur si les clés sont restitués à la date du 31 décembre 2020 libre de toute occupation et en bon état d’entretien et sans dégradations.

Tant l’indivision [V] que Mme [H] ont fait des concessions, l’indivision [V] en renonçant aux effets des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés, notamment le dernier délivré le 24 septembre 2020, et en renonçant au paiement de deux mois de loyers contre la libération des lieux au 1er janvier 2021 et Mme [H] en acceptant de libérer les lieux dans le cadre d’une résiliation amiable à cette date.

Il est précisé dans la transaction finalisée par les parties que Mme [H] avait partiellement régularisé les loyers dus, soit les loyers de janvier 2020 à juin 2020 ayant fait l’objet de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2020 et qu’elle restera redevable des loyers jusqu’à la libération des lieux, sauf les deux derniers mois.

La date de libération des lieux a été prolongée d’un mois à la suite d’échanges de courriels des 3 et 4 janvier 2021 entre Mme [H] et le conseil de l’indivision [V].

Mme [H], qui a accepté dans le cadre de la transaction du 18 novembre 2020 de mettre fin au bail au 1er janvier 2021, puis à sa demande un mois plus tard, et de procéder au règlement des loyers restant à sa charge du mois de janvier 2020 jusqu’à la libération des lieux, à l’exception des deux derniers mois, a renoncé à demander une indemnisation correspondant au paiement de ce loyer pour cette même période sur le fondement de l’obligation de délivrance.

Il sera au surplus relevé qu’à la suite d’un accord avec le bailleur, Mme [H] n’a pas payer de loyer pendant toute l’année 2018 à la suite de l’incendie, que par une attestation du 23 octobre 2018, elle écrivait que l’activité pourra reprendre vraisemblablement à partir du 1er janvier 2019 et qu’elle a repris le paiement du loyer en mars 2019 jusqu’en avril 2020 inclus.

La demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] au titre d’une absence de délivrance conforme des locaux sera dans ces conditions rejetée.

L’indivision [V] demande le paiement du loyer pour la période de mai 2020 à janvier 2021, les lieux n’ayant pas été libérés en bon état d’entretien.

Il appartient à Mme [H] de rapporter la preuve du paiement des loyers pour cette période.

Or, Mme [H] n’allègue ni ne justifie avoir payé les loyers dus de mai 2020 à janvier 2021.

Mme [H] sera en conséquence condamnée à payer à l’indivision [V] la somme de 7 200 € à ce titre.

La mise en demeure du 16 juillet 2021 mentionnée par l’indivision [V] ne portant pas sur les loyers, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, étant rappelé que conformément à l’article 695 du même code les dépens incluent la rémunération des techniciens.

Mme [H] sera en outre condamnée à payer à l’indivision [V] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre par Mme [H] seront rejetées.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [G] [H] à payer à Mme [G] [V], Mme [K] [A] et Mme [E] [V] la somme de deux cent quatre vingt dix-sept mille euros (297 000 €) au titre des frais d’enlèvement des déchets,

CONDAMNE Mme [G] [H] à payer à Mme [G] [V], Mme [K] [A] et Mme [E] [V] la somme de dix huit mille trois cent huit euros et quarante centimes (18 308,40 €) au titre du remboursement des frais d’analyse des sols,

CONDAMNE Mme [G] [H] à payer à Mme [G] [V], Mme [K] [A] et Mme [E] [V] la somme de sept mille deux cent euros (7 200 €) au titre des arriérés de loyers pour la période de mai 2020 à janvier 2021,

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE Mme [G] [V], Mme [K] [A] et Mme [E] [V] de leur demande au titre des frais d’huissier,

DEBOUTE Mme [G] [H] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [G] [H] aux dépens, y compris les frais de la consultation ordonnée par jugement avant-dire droit du 13 février 2024,

CONDAMNE Mme [G] [H] à payer à Mme [G] [V], Mme [K] [A] et Mme [E] [V] la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [G] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes des parties,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ