MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00716 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5US

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 avenue du bois au Coq – 76620 LE HAVRE

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [G] [T]

né le 14 Septembre 1992 à MAGDOUM (SOUDAN), demeurant 6 rue Augustin Normand – Appt 12 2eme étage – 76600 LE HAVRE

comparant

Assisté de Madame [J] épouse [C] [K], en qualité d’interprète en langue arabe

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2019, l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE (ci-après l’EPIC ALCEANE) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [T] portant sur un appartement n° 12 au 2ème étage et une cave dans l’immeuble situé 6 rue Augustin Normand au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 190,75 euros payable à terme échu, outre une provision sur charges, estimée à 70,83 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, l’EPIC ALCEANE a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 659,49 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 13 juillet 2023, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Après autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du HAVRE par ordonnance sur requête en date du 15 novembre 2023, le bailleur a fait procéder à la saisie conservatoire des meubles de Monsieur [T] par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024 pour garantie de la somme de 958,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, l’EPIC ALCEANE a fait délivrer au locataire un nouveau commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 673,26 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 7 avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [G] [T] le 25 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, l’EPIC ALCEANE a fait assigner Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion, faire autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le locataire désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues jusqu’à ce qu’il soit statué sur le sort des biens et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1 645,79 euros au titre de l’arriéré dû au 21 juillet 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, outre revalorisation légale ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juillet 2025.

Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, l’EPIC ALCEANE, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il expose que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2025, s’élève désormais en principal à 1 291,56 euros. Il indique que M. [T] a repris le paiement des loyers depuis juillet 2025 avec un règlement complémentaire de 20 euros par mois. En revanche, le loyer de septembre 2025 payable à terme échu n’a pas été réglé. Il s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement.

M. [T] a comparu en personne, assité de Madame [J] épouse [C] [K] interprète en langue arabe non inscrite sur la liste des experts judiciaires qui a dès lors prêté serment. Il expose qu’il était en formation et qu’il va régulariser le 15 octobre 2025 le paiement du loyer de septembre. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [T] a été autorisé à produire une note en délibéré avant le 30 octobre 2025 afin de vérifier le règlement annoncé. Il a indiqué recourir à l’aide d’une assitante sociale pour faire le nécessaire.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC ALCEANE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Si le bailleur a fait signifier au locataire un premier commandement de payer le 16 août 2023, il n’en revendique pas les effets, puisqu’il a signifié un deuxième commandement de payer le 17 avril 2025 pour laisser au locataire un nouveau délai de deux mois afin d’apurer sa dette de 1 673,26 euros arrêtée au 7 avril 2025 avant de pouvoir se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire. Il invoque d’ailleurs uniquement de ce deuxième commandement dans son assignation.

D’après l’historique des versements, la somme de 1 673,26 euros n’a pas été réglée par M. [T] dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement du 17 avril 2025 et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juin 2025.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil : celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 1 291,56 euros dû au 9 octobre 2025, hors frais de procédure.

M. [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à l’EPIC ALCEANE la somme de 1 291,56 euros à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que M. [T] effectue régulièrement des paiements de 20 euros depuis avril 2024 pour apurer sa dette en sus du paiement des loyers. Tel a notamment été le cas en août et septembre 2025.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que M. [T] est une personne vulnérable, qu’il est ressortissant soudanais et a obtenu le statut de réfugié politique. Il comprend mal le français et a besoin d’être aidé dans ses démarches. Il envoie une grande partie de sa rémunération à sa famille vivant en insécurité au Soudan du fait de la guerre civile. Néanmoins, grâce à l’accompagnement d’une assistante sociale, il a pris conscience de l’importance de payer son loyer par priorité par rapport à l’aide qu’il apporte à sa famille, ce qui l’a conduit à effectuer des versements complémentaires de 20 euros. Il a entamé une formation avec l’AFPA. Ses revenus mensuels sont de l’ordre de 650 euros.

Ainsi, si le loyer de septembre 2025 payable à terme échu n’a effectivement pas été réglé lors de l’audience et que la note en délibéré autorisée n’a pas été transmise, il convient de relever que M. [T] fait preuve d’efforts pour apurer sa dette qui a d’ailleurs diminué depuis le commandement et encore depuis l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur s’en rapporte à justice sur les délais de paiements sollicités par le locataire, de sorte qu’il ne s’y oppose pas.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [T] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par le bailleur et le locataire sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens y inclus notamment le coût des commandements de payer des 16 août 2023 et 17 avril 2025, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC ALCEANE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 21 mars 2019 entre l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part, et Monsieur [G] [T] d’autre part, portant sur un appartement n° 12 au 2ème étage et une cave dans l’immeuble situé 6 rue Augustin Normand au HAVRE (76600) est résilié depuis le 18 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 1 291,56 euros au titre de l’arriéré dû au 9 octobre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [G] [T] à se libérer de sa dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 35 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [G] [T] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 juin 2025 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [G] [T] sera condamné à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] aux dépens y inclus notamment des commandements de payer des 16 août 2023 et 17 avril 2025, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [G] [T] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO