MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00785 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6M5

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. SHALOM, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le numéro 950 815 126, dont le siège social est sis 14 A rue d’ Erstein – 67150 GERSTHEIM

Représentée par M^e Lucie CAILLERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [A]

né le 23 Décembre 2005 à LE HAVRE (76600), demeurant 23, rue Saint Just – 76700 HARFLEUR

Comparant en personne

Monsieur [L] [H]

né le 19 Décembre 1960 à LE HAVRE (76600), demeurant 5 rue Jacques Duclos – 76700 GONFREVILLE L’ORCHER

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en dernier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2024 à effet au 12 novembre 2024, la SCI SHALOM a, par l’intermédiaire de son administrateur de biens le Cabinet ADELIE GESTION, donné à bail à Monsieur [X] [A] un appartement au 1er étage de l’immeuble situé 23 rue Saint Just à HARFLEUR (76700), moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 563 euros, outre une provision sur charges de 5 euros.

Un dépôt de garantie de 563 euros a été versé par le locataire.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 13 novembre 2024 de façon contradictoire entre Monsieur [A] et le Cabinet ADELIE GESTION, représentant la bailleresse.

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2024, Monsieur [L] [H] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire pour une durée de 9 ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 2 152,28 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 9 mai 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, la bailleresse a fait dénoncer le commandement de payer à Monsieur [H], en sa qualité de caution.

Après autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du HAVRE par ordonnance sur requête en date du 17 juillet 2025, la bailleresse a fait procéder, par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, à une saisie conservatoire de créances entre les mains de la Banque Postale pour garantie de la somme de 3 221,94 euros due par Monsieur [H], dénoncée à ce dernier par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 août 2025, la SCI SHALOM a fait assigner Monsieur [A] et Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de constater, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et en tout état de cause, ordonner l’expulsion de Monsieur [A], le condamner in solidum avec Monsieur [H] à lui payer diverses sommes au titre de l’impayé, des indemnités d’occupation, des frais irrépétibles et des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2025.

Monsieur [A] a donné congé par lettre reçue le 28 septembre 2025 par l’administrateur de biens de la bailleresse en revendiquant un accord pour un préavis réduit à un mois et annonçant ainsi une libération des lieux le 28 octobre 2025.

Un état des lieux de sortie a été établi le 30 octobre 2025 de façon contradictoire entre Monsieur [A] et le Cabinet ADELIE GESTION représentant la bailleresse, avec restitution des clés à cette date.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI SHALOM, représentée par son conseil, demande au juge de :

— condamner in solidum Monsieur [A] et Monsieur [H] à lui payer une somme de 3 739,98 euros, au titre des loyers, charges et réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum Monsieur [A] et Monsieur [H] à lui payer une indemnité d’un montant de 1 020 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum Monsieur [A] et Monsieur [H] aux entiers dépens y inclus les frais du commandement, de dénonciation à la caution, de saisie conservatoire, de la signification des conclusions et frais d’exécution éventuels de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SHALOM revendique une dette de 3 739,98 euros correspondant à :

— une somme de 3 692,28 euros au titre des loyers et charges restant dus au 31 octobre 2025 ;

— un solde de 47,70 euros restant dû au titre des réparations locatives qui se sont élevées à 610,70 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 563 euros.

S’agissant du coût des réparations locatives, elle fait valoir qu’il correspond, au vu de l’état des lieux de sortie, au nettoyage complet de l’appartement avec rebouchage de trous, au remplacement du flotteur du wc défaillant et au remplacement de la porte du dressing manquante.

Monsieur [A] a comparu en personne. Il a reconnu la dette de loyers et charges à hauteur de 3 692,28 euros. S’agissant des réparations locatives, il a indiqué avoir nettoyé le logement comme il l’a pu, ses chiens ayant fait des trous dans une porte. Il a contesté les frais de ménage et le coût du remplacement de la porte du dressing en exposant qu’elle lui est tombée dessus dès son entrée dans les lieux sans que le bailleur ne l’ai jamais remplacée. Il a exposé être sans emploi, percevoir actuellement des indemnités de l’ordre de 645 euros par mois et être retourné vivre chez sa mère. Il a sollicité des délais de paiement pour pouvoir apurer sa dette par mensualités de 200 euros.

Monsieur [H] a également comparu. Il a indiqué qu’il ne s’attendait pas à cette situation lorsqu’il s’est porté caution. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS

Sur la dette au titre des charges et loyers impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 12 de cette même loi, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment.

Selon les dispositions de l’article 15 de cette même loi : « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, Monsieur [A] a donné congé selon lettre reçue le 28 septembre 2025 par l’administrateur de biens de la bailleresse en indiquant accepter une proposition de réduction de son préavis à un mois compte tenu d’une situation conflictuelle entre les parties.

Or, il ne justifie ni d’une proposition faite en ce sens par la bailleresse ni d’un motif prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 lui permettant de s’exonérer du préavis de trois mois et des sommes dues en conséquence quand bien même il a restitué les clés le 30 octobre 2025 tel qu’il ressort de l’état des lieux de sortie établi à cette date.

Pour autant, la bailleresse accepte d’arrêter les loyers et charges au 31 octobre 2025, soit une somme de 3 692,28 euros restant due à ce titre, au demeurant non contestée par les défendeurs, qu’il convient donc de retenir pour établir les comptes entre les parties.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil : s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il résulte des dispositions de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon les dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 : sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives :

— le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs, cloisons, les menus raccords de peintures et tapisseries, le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci et l’entretien courant des revêtements de sols ;

— le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des salles d’eau ;

— le nettoyage des dépôts de calcaire sur les éviers et appareils sanitaires.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » et selon les dispositions de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 13 novembre 2024 mentionne que le logement est dans un état général d’usage avec :

— dans la salle principale : des traces partout sur les murs, un radiateur tâché et abîmé mais fonctionnel, des trous dans les murs, un sol cassé à certains endroits, des fissures sur les poutres, des fenêtres abîmées, une serrure compliquée à ouvrir ;

— dans la cuisine : une plaque avec des traces, un robinet qui ne tient pas, un lavabo abîmé, des joints jaunis et une hotte sale ;

— dans les toilettes : des trous dans les murs et une chasse d’eau bruyante mais fonctionnelle ;

— dans la chambre : des fissures et traces partout, des trous de rideau, un trou dans le sol, une porte qui ne ferme pas ;

— dans la salle de bains : des tiroirs de meuble abîmés, des joints jaunis et noirs, un lavabo sale, une douche avec beaucoup de calcaire, une peinture qui part, des trous et des fissures dans les murs, un sol sale, des tâches au plafond et une porte abîmée.

L’état des lieux de sortie établi de façon contradictoire le 30 octobre 2025 indique :

— dans l’entrée : un sol en bon état mais pas très propre, des traces partout sur les murs et des tâches au plafond près de l’ampoule ;

— dans le séjour : un sol abîmé sur un bon nombre de lattes, des plinthes sales et en état moyen, un trou et diverses traces sur les murs, des traces sur le radiateur avec une prise fondue, au plafond des traces sur la poutre et des traces de fissures, des traces jaunes en angle de fenêtre ;

— dans la cuisine : un sol en état moyen, un trou dans le mur sous la chaudière avec quelques traces légères, des traces au plafond, des façades de placard en assez bon état avec quelques traces, des traces sur la plaque de cuisson, une hotte moyennement propre, le mitigeur de l’évier qui ne tient pas, avec quelques traces de calcaire ;

— dans la salle de bains : un sol en assez bon état, quelques traces aux murs et plafond, des traces jaunes dans le bac à douche avec du calcaire sur les portes et le mitigeur, un évier sale avec du calcaire, un tiroir sale et dur à ouvrir

— dans les toilettes : un sol en bon état, quelques traces sur les murs, des tâches au fond des toilettes et une chasse d’eau cassée qui ne s’arrête jamais.

— Sur la porte du dressing

La SCI SHALOM produit une facture pour une porte d’un montant de 75,70 euros dont elle sollicite le remboursement. Monsieur [A] conteste être redevable de cette somme.

L’état des lieux de sortie ne mentionne pas de porte manquante.

La SCI SHALOM est donc déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur les autres réparations

La SCI SHALOM produit un devis de la Société LS IMMO SERVICES en date du 3 novembre 2025 d’un montant total de 535 euros TTC se décomposant comme suit :

— nettoyage intensif personnalisé : 325 euros TTC ;

— trous à reboucher, enduit et ponçage : 48 euros TTC ;

— remplacement flotteur réservoir : 30 euros TTC ;

— frais de déplacement et main d’œuvre : 132 euros TTC.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie fait ressortir que le logement a été restitué dans un état de propreté et d’usage globalement similaire à celui de l’état des lieux d’entrée, à l’exception de la chasse d’eau du wc. Monsieur [A] a néanmoins admis que ses chiens avaient fait quelques trous dans une porte, sans qu’il ne soit possible de les déterminer précisément au vu des dégradations des murs et sols existant déjà lors de l’entrée dans les lieux.

Il convient donc d’évaluer les réparations locatives, y inclus le coût de la main d’œuvre et du déplacement, à 40 euros pour le remplacement du flotteur réservoir du wc et à 50 euros pour le surplus, soit un montant total de 90 euros.

Sur les comptes entre les parties

Il résulte de ce qui précède que les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

— arriéré locatif : 3 692,28 euros ;

— réparations locatives : 90 euros ;

— à déduire : dépôt de garantie de 563 euros ;

soit un total dû de 3 219,28 euros.

En conséquence, Monsieur [A] sera condamné à payer à la SCI SHALOM la somme de 3 219,28 euros.

Sur la dette de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, aux termes de son engagement de caution en date du 24 octobre 2024, Monsieur [H] s’est engagé expressément à garantir pour une durée de 9 ans et dans la limite de 61 344 euros le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de la procédure et coûts des actes ou tout autre accessoire de la dette résultant de l’exécution du bail ou de ses suites.

Monsieur [H] s’est vu dénoncer le 20 mai 2025 le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 mai 2025 à Monsieur [A], soit dans le délai de 15 jours requis par l’article 24 susvisé.

Compte tenu de son engagement de caution, il y a lieu de condamner Monsieur [H] en cette qualité, à payer solidairement avec Monsieur [A] la somme de 3 219,28 euros due au titre de l’arriéré et des réparations locatives.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Monsieur [A] propose d’apurer la dette par mensualités de 200 euros par mois et Monsieur [H] par mensualités de 100 euros par mois. Il convient de considérer que le délai maximum de 2 ans permet d’apurer l’arriéré par mensualité de 135 euros.

Dans ces conditions, il convient d’accorder ces délais de paiement à Monsieur [A] et Monsieur [H] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) du jugement.

Il sera rappelé que, faute pour Monsieur [A] et Monsieur [H] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [A] et Monsieur [H], parties perdantes, aux dépens y inclus le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à caution, du coût des actes de saisie conservatoire de créances, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations en considération de ces éléments.

Monsieur [A] et Monsieur [H] étant tenus aux dépens, il y a lieu de les condamner in solidum à payer à la SCI SHALOM une somme de 500 euros en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [A] et Monsieur [L] [H] à payer à la SCI SHALOM la somme de 3 219,28 euros, au titre des impayés de loyers et charges et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

AUTORISE Monsieur [X] [A] et Monsieur [L] [H] à se libérer de leur dette, au moyen de 23 versements mensuels d’un montant total de 135 euros et d’un 24ème versement devant apurer le solde dû ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [A] et Monsieur [L] [H] aux dépens y inclus le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à caution, du coût des actes de saisie conservatoire de créances, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [A] et Monsieur [L] [H] à payer à la SCI SHALOM la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 16 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO