MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

Minute :

N° RG 25/00758 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6ED

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. OIKOS, identifiée au SIREN sous le numéro 949 310 460 et immatriculée au RCS de LYON, représentée par Monsieur [B] [R], Gérant, dont le siège social est sis 38, rue Paul Chevrel – 69370 SAINT DIDIER AU MONT D OR

Représentée par M^e Nora CHATI, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [Y], demeurant 53 rue Massillon – Bât 53 – Appt 7 – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2020, la SCI MARY CLAIR a donné à bail à Madame [N] [Y] un logement situé 53 rue Massillon, 3ème étage, appt n°7, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 495 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Selon acte authentique en date du 5 mai 2023, la SCI MARY CLAIR a vendu à la SCI OIKOS l’immeuble comportant l’appartement loué à Madame [Y].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, la SCI OIKOS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 125,41 euros au titre de l’arriéré locatif dû au mois de janvier 2024 inclus, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Madame [Y] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclaré recevable le 13 février 2024, avec une orientation préconisée vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la SCI OIKOS a fait délivrer à la locataire un nouveau commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 4 502,80 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 13 novembre 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SCI OIKOS a fait assigner Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation de l’engagement locatif consenti à Madame [Y] ;

— ordonner son expulsion immédiate des lieux loués ainsi que de celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra ;

— condamner Madame [Y] à lui payer les sommes suivantes :

3 893,25 euros au titre de l’arriéré dû jusqu’au terme juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail ;une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;les entiers dépens,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 3 novembre 2025, la SCI OIKOS, représentée par Maître CHATI, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que l’arriéré, actualisé au 29 octobre 2025, s’élève désormais à 4 907,09 euros en tenant compte de l’effacement de la dette locative prononcé par la commission de surendettement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS

Sur l’absence de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI OIKOS justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 22 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

La bailleresse a fait signifier le 9 janvier 2024 à la locataire un premier commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 125,41 euros au titre de l’arriéré locatif dû au mois de janvier 2024 inclus, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Néanmoins, la demande de Madame [Y] de traitement de sa situation de surendettement a été déclarée recevable le 13 février 2024, soit avant l’expiration du délai de deux mois imparti, ce qui a eu pour effet de lui interdire de régulariser sa dette, faisant ainsi obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire en vertu de ce premier commandement.

Pour autant, le débiteur n’est pas exonéré du paiement des charges courantes postérieures aux décisions de la commission de surendettement.

La bailleresse a ainsi fait signifier, le 21 novembre 2024, à la locataire un deuxième commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4 502,80 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 13 novembre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cet arriéré tient compte d’un effacement de la dette locative à hauteur de 2 125 euros par la commission de surendettement. Si, à la suite de la décision de recevabilité, la décision des mesures imposées par la commission n’est pas produite, Madame [Y] n’a pas contesté l’exactitude du montant de cet effacement.

La somme de 4 502,80 euros visée par le second commandement comprend toutefois des frais de relance pour un montant total de 50 euros. Ces frais ne constituant ni des loyers ni des charges, il y a donc lieu de les déduire des causes du commandement.

L’arriéré locatif dû au 13 novembre 2024 s’établit donc à 4 452,80 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, Madame [Y] disposait d’un délai de deux mois expirant le 21 janvier 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 4 452,80 euros.

Il résulte du décompte produit que cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI OIKOS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [Y] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 22 janvier 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [Y] à son paiement à compter du 22 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 4 907,99 euros dû au 29 octobre 2025. Il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais « d’huissier » pour un montant total de 562,37 euros et des frais de relance pour un montant total de 200 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] à payer à la SCI OIKOS la somme de 4 145,62 euros au titre de l’arriéré dû au 29 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y], partie succombante, sera dès lors condamnée aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SCI OIKOS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 21 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 24 juillet 2020 conclu entre la SCI MARY CLAIR, aux droits de laquelle vient la SCI OIKOS d’une part, et Madame [N] [Y] d’autre part, portant sur un logement situé 53 rue Massillon, 3ème étage, appt n°7, au HAVRE (76600), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 22 janvier 2025 ;

ORDONNE à Madame [N] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef le logement situé 53 rue Massillon, 3ème étage, appt n°7, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les autres lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à la SCI OIKOS la somme de 4 145,62 euros au titre de l’arriéré arrêté au 29 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à la SCI OIKOS la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI OIKOS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 19 JANVIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO