MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

Minute :

N° RG 24/01249 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GWWQ

NAC : 5AH Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [G] [E] [B]

né le 21 Octobre 1981 à KOUBA (ALGERIE), demeurant 90 rue Edmond Rostand – 13006 MARSEILLE

Comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [S]

né le 31 Octobre 1990 à HARFLEUR (76700), demeurant 8, rue de Caen – 17000 LA ROCHELLE

Représenté par M^e Romain LEMETAIS substitué par M^e Sonia BAUDELET, Avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en dernier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2021, Monsieur [C] [S] a donné à bail meublé à Madame [K] [H] [L] et Monsieur [A] [G] [E] [B] un logement au 1er étage d’un immeuble collectif situé 61 rue Guillemard, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 770 euros, outre une provision sur charges de 52 euros.

Un dépôt de garantie de 770 euros a été versé par les locataires.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 9 janvier 2021 de façon contradictoire.

Par lettre du 29 juillet 2024, les locataires ont donné congé pour le 31 août 2024.

Selon échanges de courriels entre Monsieur [S] et Monsieur [E] [B] des 18 et 19 août 2024, l’état des lieux de sortie a été fixé au 28 août 2024, date à laquelle les clés ont été restituées.

Se plaignant de l’absence de restitution intégrale du dépôt de garantie, Monsieur [E] [B] a saisi un conciliateur de justice qui, par procès-verbal du 22 octobre 2024, a constaté le désaccord des parties sur les retenues opérées par le bailleur et les pénalités de retard réclamées en conséquence par le locataire.

Par requête reçue au greffe le 12 novembre 2024, Monsieur [E] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de solliciter une somme de 618,28 euros au titre du dépôt de garantie, une somme de 77 euros par mois à titre de pénalité de retard outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 19 mai 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 novembre 2025 lors de laquelle elle a été évoquée.

Aux termes ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [E] [B], comparant en personne, demande au juge des contentieux de la protection de condamner Monsieur [X] à lui payer les sommes suivantes :

—  329,76 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  922 euros correspondant à la majoration de retard de 10 % prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

—  776 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [B] indique que sa compagne le laisse gérer le dossier.

Il reconnaît avoir été présent lors de l’état des lieux de sortie et indique ne pas l’avoir signé car cela ne lui avait pas été demandé. Il estime qu’il a été mal rédigé mais n’en conteste pas le contenu.

Sur la restitution du dépôt de garantie de 770 euros, il reconnaît avoir reçu du bailleur une somme de 247,72 euros en octobre 2024, puis une somme de 93,52 euros en juillet 2025 au titre d’une reddition de compte de charges créditrice. Il admet devoir au titre du cadre en bois du lit cassé une somme de 89,10 euros tenu compte de la vétusté. Il conteste les autres sommes retenues par le bailleur au motif que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas d’ampoules à changer, que le sommier du lit était complet et seulement démonté, qu’il avait déjà signalé 7 mois après son entrée dans les lieux le mauvais état du matelas et l’humidité générale et que les travaux de peinture sont injustifiés en raison de la vétusté, de l’humidité et de l’absence de précision sur la localisation des tâches alléguées. Il souligne que le bailleur a missionné son ami, M. [F], pour établir l’état des lieux de sortie de sorte que l’attestation de ce dernier est partiale.

Estimant que le dépôt de garantie n’a pas été restitué dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés déduction faite des seules sommes dues, il sollicite sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 une somme de 922 euros à titre de pénalités de retard correspondant à 10 % du loyer mensuel entre le 29 octobre 2024 et le 29 octobre 2025.

Il indique en outre au soutien de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile avoir exposé des frais d’hôtel, de train et de photocopies dans le cadre de la procédure.

Aux termes ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [S], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Monsieur [E] [B] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— constater que la retenue qu’il a opérée sur le dépôt de garantie est légitime et qu’il a versé le solde créditeur à Monsieur [E] [B] ;

— condamner Monsieur [E] [B] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— le condamner aux dépens.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [E] [B], Monsieur [S] fait valoir que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie met en évidence un matelas humide et déformé ainsi qu’un sommier cassé, des traces de peinture blanche sur le mur gris du séjour et plusieurs ampoules à changer, le coût de remise en état de ces dégradations ayant été répercuté pour un total de 464,26 euros. Il a en outre retenu sur le dépôt de garantie une provision de 58,02 euros dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble pour 2024. Il a ainsi restitué le solde du dépôt de garantie de 247,72 euros le 24 octobre 2024 soit dans le délai de deux mois requis. A la suite de la reddition de compte de charges créditrice de l’immeuble le 28 juillet 2025, il a en outre restitué le 31 juillet 2025 la somme de 93,52 euros.

Il produit des attestations de ses anciens locataires selon lesquelles il a toujours été intègre et n’a jamais cherché à retenir des sommes pour des points mineurs ou des dégradations relevant de l’usure normale. Il produit en outre une attestation du locataire ayant succédé à Madame [L] et Monsieur [E] [B] qui indique que Monsieur [S] lui a concédé une réduction de 30 % pour le premier mois de loyer, le temps qu’il soit remédié aux désordres et à l’absence de lit.

Il souligne en outre que les frais d’hôtel et de train revendiqués par Monsieur [E] [B] au titre des frais irrépétibles sont excessifs.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration de retard

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » et selon les dispositions de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil : s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il résulte des dispositions de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon les dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 : sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives :

— pour les plafonds, murs intérieurs et cloisons : le maintien en état de propreté, les menus raccords de peintures et tapisseries, la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci ;

— pour les équipements d’installations d’électricité : le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux.

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Il est relevé à titre liminaire que Monsieur [E] [B] est seul à agir, sa compagne co-titulaire du bail n’étant pas dans la cause et a fortiori non représentée par celui-ci. Il prétend ainsi obtenir à son seul profit l’intégralité du solde du dépôt de garantie et des pénalités de retard réclamés, alors que le montant de ses prétentions doit à tout le moins être divisé par deux, pour peu qu’elles soient encore fondées.

Monsieur [E] [B] reconnaît avoir été présent lors de l’état des lieux de sortie et ne pas contester son contenu, le débat portant sur son degré de précision et sur l’imputabilité de certains désordres.

S’agissant de la literie, l’état des lieux d’entrée mentionne un lit 160 x 200 et son matelas, sans aucune réserve, de sorte que ce mobilier est réputé avoir été remis aux locataires en bon état. L’état des lieux de sortie mentionne que la literie a été restituée en mauvais état. Monsieur [E] [B] admet que le cadre en bois du lit était cassé en reconnaissant sa responsabilité. Il admet également que le sommier était démonté lorsqu’il a restitué les lieux. Le bailleur produit enfin une photographie incontestablement prise lors de l’état des lieux de sortie puisqu’on y voit Monsieur [E] [B] et cet état des lieux posé sur le matelas, lui-même posé directement au sol et tâché. La literie était donc bien totalement inutilisable.

Le bailleur produit une facture du 8 janvier 2021 pour l’achat initial du sommier et du cadre en bois pour des montants respectifs de 149,99 euros et 99,99 euros, soit un total de 249,98 euros. Le bailleur est donc bien fondé à retenir cette somme en intégralité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte d’une quelconque vétusté dès lors qu’il n’a même pas répercuté le coût du matelas, alors que le locataire ne démontre pas que son mauvais état, qu’il reconnaît, aurait résulté d’un manquement du bailleur à ses obligations.

S’agissant des ampoules, l’état des lieux de sortie mentionne pour la salle de bains un problème de « spot plafond », à la différence de l’état des lieux d’entrée. Le bailleur produit une facture de l’entreprise VERITELEC en date du 21 septembre 2024 portant notamment sur le remplacement de 3 lampes Leds dans la salle de bains pour un montant de 66 euros TTC. Le bailleur n’a imputé à ce titre sur le dépôt de garantie qu’une somme de 34,28 euros, de sorte que ce montant sera retenu, le remplacement des ampoules faisant partie des réparations locatives.

S’agissant des travaux de peinture l’état des lieux de sortie mentionne pour le séjour des traces de retouche peinture ne figurant pas sur l’état des lieux d’entrée. Le bailleur produit une facture de l’entreprise EL FMSERVICE d’un montant de 180 euros en date du 8 octobre 2024 comportant une description des travaux, à savoir la reprise de retouches de peintures blanches effectuées au pinceau sur un mur gris taupe. Ce montant sera donc également retenu, les menus raccords de peinture faisant partie des réparations locatives.

Enfin, le logement loué se situant dans un immeuble collectif, le bailleur pouvait retenir une somme pouvant aller jusqu’à 20 % du dépôt de garantie, soit 144 euros jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble pour 2024 intervenu en l’espèce le 28 juillet 2025. Il n’a retenu à ce titre qu’une somme de 58,02 euros. A la suite de la reddition de compte de charges créditrice à hauteur de 127,21 euros, il a restitué dès le 31 juillet 2025 au demandeur une somme de 93,98 euros, calculée au prorata de la durée effective d’occupation des lieux par Madame [L] et Monsieur [E] [B] en 2024.

Il en résulte que toutes les sommes retenues pour un montant total 522,28 euros sont justifiées, de sorte que le bailleur était en droit de ne restituer, sur le dépôt de garantie de 770 euros, que la somme de 247,72 euros avant l’arrêté des comptes de l’immeuble collectif pour l’année 2024.

Monsieur [E] [B] sera donc débouté de sa demande à titre de restitution du dépôt de garantie.

Par ailleurs l’état des lieux de sortie n’étant pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur disposait d’un délai de deux mois à compter du 28 août 2024, date de remise des clés, pour restituer cette somme.

Monsieur [S] justifie, par la production de son relevé bancaire, avoir remboursé la somme de 247,72 euros à Monsieur [E] [B] par virement en date du 25 octobre 2024. Aucune pénalité de retard n’est donc due.

Monsieur [E] [B] sera donc également débouté de sa demande au titre des pénalités de retard.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [E] [B], qui succombe, est condamné aux entiers dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [E] [B] à payer à Monsieur [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Monsieur [A] [G] [E] [B] de sa demande au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [A] [G] [E] [B] de sa demande au titre des pénalités de retard ;

CONDAMNE [A] [G] [E] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [A] [G] [E] [B] à payer à Monsieur [C] [S] à la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 19 JANVIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO