MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 02 Septembre 2025

N° RG 22/01686 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HO43

DEMANDEURS

Monsieur [O] [I]

né le 26 Août 1986 à [Localité 7] (78)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Madame [E] [V]

née le 29 Avril 1991 à [Localité 5] (72)

demeurant [Adresse 3]

représentée par par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [U] [W] née [N]

née le 29 décembre 1973 à [Localité 5] (72)

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Marie PETRAUD, membre de la SELAS ALTEIS AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Monsieur [P] [W]

né le 23 juin 1974 à [Localité 5] (72)

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Marie PETRAUD, membre de la SELAS ALTEIS AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 13 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 02 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 02 Septembre 2025

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Jean-Marie PETRAUD- 35, Maître Jean-baptiste RENOU- 10 le

N° RG 22/01686 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HO43

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 septembre 2018, M. [O] [I] et Mme [E] [V] ont acquis une maison située au [Adresse 2] à [Localité 6] (72) auprès de M. [P] [W] et Mme [U] [N] épouse [W].

Ces derniers avaient réalisé des travaux d’aménagement des combles.

Fin 2019, les consorts [I]-[V] ont constaté des infiltrations d’eau au niveau de la cheminée se trouvant à l’étage, dans les toilettes et en pied de cloison de la cuisine et de la chambre. Ils ont également constaté des craquements du plancher de l’étage. Une entreprise spécialisée dans l’isolation a visité l’habitation et indiqué aux demandeurs que le plancher de l’étage était dangereux, risquant de fissurer complètement.

M. [I] et Mme [V] ont fait alors diligenter une expertise amiable. L’expert a constaté un certain nombre de désordres concernant l’étage aménagé, et a préconisé des investigations complémentaires s’agissant du plancher de la mezzanine et de la fissuration du plafond du séjour pour en déterminer l’origine, mettant à son tour en doute la solidité de l’ouvrage.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Par acte du 4 juin 2020, M. [I] et Mme [V] ont fait citer devant le juge des référés les époux [W] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par décision du 11 septembre 2020, le juge des référés à fait droit à cette demande et mis les frais de consignation à la charge des demandeurs.

M. [K] [B], remplaçant le premier expert désigné, a déposé son rapport définitif le 7 février 2022.

Par acte extrajudiciaire délivré le 24 juin 2022, M. [I] et Mme [V] ont saisi le tribunal judiciaire du Mans afin d’obtenir de cette juridiction la condamnation de M. et Mme [W] à réparer les préjudices subis.

M. et Mme [W] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident. Par décision du 26 mars 2024, le juge de la mise en état a accueilli la fin de non-recevoir à lui soumise, et déclaré forclose l’action des demandeurs en ce qu’elle est fondée sur la garantie décennale des constructeurs, en condamnant ces derniers aux dépens de l’incident.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mars 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, M. [I] et Mme [V] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1641 du code civil de :

— condamner in solidum M. et Mme [W] à leur payer la somme de 31 307,96 € au titre de leur préjudice matériel

— condamner in solidum M. et Mme [W] à leur payer la somme de 11 600 € au titre de leur préjudice de jouissance

— condamner in solidum M. et Mme [W] à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant les frais de l’instance en référé et de l’expertise judiciaire

Ils font valoir que l’expert amiable a constaté divers désordres s’agissant de l’affaissement du plancher lors de la circulation des personnes, des fissures sur les plaques de plâtre au plafond et sur le parquet, de traces d’infiltrations d’eau au pied du conduit de cheminée et au pied d’une cloison de doublage ainsi que dans les toilettes du rez-de-chaussée. L’expert judiciaire leur a ensuite conseillé de condamner l’étage au regard de la dangerosité, rendant ainsi le bien impropre à sa destination pour la moitié de la maison.

Selon eux, M. [B] s’est prononcé clairement sur la responsabilité de M. et Mme [W], en retenant qu’ils n’ont pas respecté les règles de l’art lorsqu’ils ont aménagé les combles. Il a également affirmé que ces vices n’étaient pas décelables par des non-sachants, même accompagnés d’un professionnel. Ils ajoutent que les malfaçons ont toutes pour origine les travaux effectués par M. [W] avant la vente, de sorte qu’elles préexistaient à celle-ci. Les demandeurs soutiennent que ce dernier s’est comporté comme un professionnel de la construction et qu’il est de ce fait d’office considéré de mauvaise foi, comme ayant connaissance des vices affectant la chose vendue.

N° RG 22/01686 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HO43

M. [I] et Mme [V] affirment donc que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause au contrat de non-garantie des vices cachés envers un acheteur profane.

Ils déduisent pas ailleurs de cette connaissance du vice par le vendeur le droit de solliciter des dommages et intérêts.

Enfin, les demandeurs reprennent les propos de l’expert qui estime que s’ils avaient eu connaissance des désordres, le prix du bien aurait été revu à la baisse ou ils n’auraient pas donné suite à la transaction.

S’agissant des préjudices, M. [I] et Mme [V] font encore leurs les conclusions de l’expert qui rappelle que l’étage ne peut plus être utilisé, que ce volume entier est chauffé inutilement, et que les infiltrations se poursuivent, outre les désordres esthétiques, sans compter les travaux de réparation à envisager sur une période de deux mois, les obligeants à déménager temporairement, l’ensemble de ces éléments justifiant l’existence d’un préjudice de jouissance.

Dans leurs ultimes écritures signifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, les défendeurs concluent à titre principal à l’irrecevabilité de la demande présentée sur le fondement des vices cachés et au débouté de l’ensemble des demandes adverses, et subsidiairement à la réduction des sommes allouées au titre du préjudice matériel comme du préjudice de jouissance et de l’article 700 du code de procédure civile, en rejetant les demandes relatives aux frais de déménagement et aux frais de location.

Les défendeurs soutiennent qu’ils ont réalisé les travaux d’aménagement des combles dès leur achat du bien, soit en 2008, et que depuis l’achèvement des travaux au 1er juin 2009, leurs enfants étaient installés à l’étage sans qu’ils n’aient jamais eu connaissance d’aucun vice existant.

M. et Mme [W] font valoir la clause de non-responsabilité figurant à l’acte de vente stipulant qu’ils ne sont pas tenus des vices cachés, en soutenant qu’ils ne connaissaient pas les vices et qu’ils ont toujours négocié de bonne foi. Ils soulignent au demeurant, au regard des travaux de reprise préconisés par l’expert, qu’ils n’ont fait que poser le sol de l’étage et les cloisons en plâtre, sans toucher aux ouvertures, à la cheminée, à la charpente ou à la toiture déjà existantes, estimant donc que les désordres les affectant ne peuvent leur être imputables.

Par ailleurs, pour minorer le préjudice de jouissance, M. et Mme [W] font valoir que M. [I] et Mme [V] bénéficient de tout le confort nécessaire au rez-de-chaussée de la maison, notamment la salle de bain et les trois chambres et contestent de plus la nécessité de déménager pendant les travaux.

La procédure a été clôturée le 12 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 27 mars précédent.

MOTIFS

Sur la demande de M. [I] et Mme [V] fondée sur le vice caché :

Sur les désordres :

L’expert amiable, qui a conclu à la nécessité de réaliser des investigations complémentaires (sondages destructifs et diagnostic solidité), a notamment constaté que :

— un panneau, situé près de la porte d’accès entre la mezzanine à l’étage et une chambre, est cassé ; il n’est pas fixé à la structure porteuse du plancher et s’affaisse sous la circulation d’une personne ;

— des plaques de plâtres sont fissurées en plafond du rez-de-chaussée ;

— le parquet entre la deuxième chambre et la mezzanine est fissuré ;

— il existe des traces d’infiltrations d’eau en pied du coffre du conduit de fumée, de la cloison de doublage entre la chambre et la salle de bains ;

— il existe un trou dans la cloison séparative entre la salle de bains et la cuisine ;

— les joints périphériques entre la baignoire et la faïence sont fissurés ;

— il existe des traces d’infiltrations d’eau dans les toilettes du rez-de-chaussée.

Quant à l’expert judiciaire, il a constaté les désordres suivants :

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* au rez-de-chaussée :

— une fissure très ouverte au plafond dans l’axe de la porte d’entrée entre deux plaques de plâtre

— des traces d’humidité sur la collerette du raccordement du tuyau de poêle avec le plafond, en raison de la non-étanchéité du raccordement

— une trace noirâtre dans la chambre d’enfant due à la moisissure et une fissure légère due à la souplesse de la charpente et du plancher haut

— une cloison en partie effondrée en partie basse de la cuisine, un trou sur la paroi des WC, et dans cette pièce du papier peint décollé et une plinthe désolidarisée, des interstices importants autour de la baignoire acrylique, l’ensemble de ces désordres étant dû à des fuites récurrentes des sanitaires (baignoire et WC)

* à l’étage :

— des traces d’humidité et une souplesse des bas de cloison de doublage le long du coffre abritant le conduit du poêle, malgré la protection plastique posée par M. [I]

— une pose du plancher non-conforme notamment s’agissant des écarts maximum entre les différentes pièces du plancher bois et de façon de fixer celles-ci, avec un panneau de sol qui menace de s’effondrer à l’entrepied de la chambre en pignon Nord, expliquant la courbure anormale de la totalité du plancher sous le poids des personnes, outre une ventilation en sous-face du plancher inexistante.

— la non conformité aux règlements également des travaux de plâtrerie, notamment une absence d’ossatures métalliques support, de panneaux pare-vapeur et pare-pluie, de panneaux thermiques ainsi que de plaques hydrofugées en zones humides.

* dans l’intégralité du bâtiment :

— l’inexistence de la circulation de l’air, ce qui occasionne des moisissures sur les différentes parois et une atmosphère humide, alors que les bouches d’aération ne sont pas raccordées à l’extérieur et qu’il n’existe pas de bloc de ventilation mécanique contrôlée.

— une surconsommation électrique liée à la mauvaise réalisation des travaux de plâtrerie et d’isolation et à l’absence de ventilation.

L’expert confirme que l’étage est dangereux et ne doit plus être habité.

Sur l’existence d’un recours à ce titre pour les acquéreurs contre les vendeurs :

Il convient dans un premier temps d’examiner si les acquéreurs ont renoncé à toute action à l’encontre de leurs vendeurs, ainsi que ces derniers le prétendent en application du contrat de vente.

L’article 1643 prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Or, en l’espèce, l’acte notarié prévoyait une telle clause de non garantie en ces termes : Vices cachés : « Indépendamment des vices de construction relevant des garanties et responsabilités régies par les articles 1792 et suivants du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois de ce qui est dit sous le titre « environnement – santé publique » A cet égard, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. »

Cette clause est explicite : en dépit de l’exonération de garantie pour les vices cachés de principe, par exception l’acquéreur peut agir sur le fondement des vices cachés lorsque le vendeur avait connaissance des vices. Or, en l’espèce, les travaux litigieux d’aménagement des combles ont été réalisés par M. [W] lui-même, qui ne pouvait donc ignorer qu’il n’avait pas respecté les normes en la matière et avait ainsi pris le risque de commettre des malfaçons.

M. [W] devant être considéré comme ayant connaissance du vice, et donc comme étant de mauvaise foi,, il est établi que M. [I] et Mme [V] peuvent agir à l’encontre de leurs vendeurs sur le fondement des vices cachés.

Sur les conditions de fond :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

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L’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire de l’article 1644 du même code et peut donc être engagée de manière autonome.

En l’espèce, il n’est pas débattu que les désordres constatés rendent le logement impropre à sa destination en ce que l’étage ne peut plus être habité notamment en raison du risque lié à la solidité du plancher. Ce paramètre est donc acquis aux débats.

Il n’est pas davantage contesté que ces désordres étaient présents depuis une période antérieure à la vente, dans la mesure où les travaux d’aménagement des combles ont été réalisés par M. [W] avant le 1er juin 2009, date d’achèvement de ceux-ci, alors que le contrat de vente avec M. [I] et Mme [V] a été conclu en septembre 2018.

S’agissant ensuite du caractère caché du vice, l’expert judiciaire affirme clairement que des non professionnels, même accompagnés par un professionnel du bâtiment, ne pouvaient se rendre compte des désordres au moment de la vente, alors qu’il était nécessaire pour ce faire de procéder à des sondages destructifs.

Enfin, M. et Mme [W] ne contestent pas non plus que si leurs acquéreurs avaient eu connaissance des désordres et notamment du caractère non habitable de l’étage, ils auraient payé un moindre prix voire auraient renoncé à cet achat.

M. et Mme [W] seront donc tenus à garantir les défauts cachés de la maison qu’ils ont vendue.

Sur les préjudices :

L’article 1645 du code civil prévoit que si le vendeur connaissait le vice de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le préjudice matériel :

L’expert préconise la destruction complète de l’étage, tant du plancher que des cloisons de plâtre, impliquant une reconstruction d’un nouveau plancher aux normes, construction de nouvelles cloisons, puis réinstallation des circuits électriques, du chauffage et des appareils sanitaires. Il conviendra également de poser une étanchéité à l’air, puis de réaliser les finitions et embellissements des pièces ainsi refaites.

Il indique qu’il sera nécessaire également au rez-de-chaussée de reboucher les fissures et de reprendre les peintures des plafonds.

Enfin, il demande d’intervenir sur la toiture en révision d’étanchéité de la souche de la cheminée, notamment en remplaçant la plaque de toiture zinc recevant le tube extérieur du poêle.

Il chiffre les travaux de la façon suivante :

S’agissant du démontage, de la démolition et et du renforcement des charpentes actuelles, ainsi que des travaux de plâtrerie et d’isolation et reprise des installations électriques, outre des travaux de révision de l’étanchéité de la souche de cheminée : 14 267,78 € HT selon devis de la société POSTEL du 3 octobre 2021.

S’agissant des travaux de peinture des parois et plafond de l’étage, des plafonds du rez-de-chaussée ainsi que de l’ensemble des finitions et sols à l’étage : 7 194 € HT selon devis de la société JBC PEINTELEC du 19 septembre 2021.

S’agissant de la plomberie sanitaire, l’expert estime ce poste à 4 000 € HT, et s’agissant du revêtement faïence à 1 000 € HT. Le poste maîtrise d’œuvre est estimé à 2 000 € HT.

Les postes estimés à dire d’expert n’ont pas été contestés par M. et Mme [W].

M. [W] prétend n’avoir fait que poser un sol et des cloisons. Il sera rappelé que l’acte de vente précisait les éléments suivants : « divers travaux soumis à garantie décennale ont été effectués depuis moins de dix ans, à savoir : aménagement des combles (pose d’un plancher, de vélux, de cloisons…). Le vendeur déclare avoir effectué lui-même ces travaux et que les ouvertures existaient déjà à la construction initiale de la maison et qu’il n’a pas modifié la charpente des combles ».

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Dans la mesure où M. et Mme [W] affirment par ailleurs que ses enfants ont été logés à l’étage pendant plusieurs années, et qu’il n’est pas contesté que l’ensemble des pièces de l’étage étaient fonctionnelles, ils seront également considérés comme ayant procédé eux-mêmes à des travaux d’électricité, de plomberie et de finitions peinture notamment.

S’agissant du poste contesté en particulier d’étanchéité du conduit du poêle notamment au niveau de la toiture, si M. [W] conteste y avoir touché, pour autant les défendeurs n’ont pas contesté techniquement devant l’expert les liens de causalité qu’il établit entre les désordres constatés, le défaut d’étanchéité du conduit de cheminée et les travaux effectués par eux. D’autre part, il sera relevé que l’entreprise qui chiffre la reprise de ces travaux de couverture est la même que celle qui est compétente pour réaliser la démolition et le renforcement des charpentes ainsi que les travaux de plâtrerie, ce qui permet d’en déduire qu’il existe un lien technique entre ces diverses interventions. A titre superfétatoire, il sera souligné que ces travaux de révision de l’étanchéité de la cheminée s’élèvent à un montant de 180 € HT, soit une part très marginale du montant total des réparations.

Compte tenu de ces éléments, le montant des travaux nécessaires pour procéder à la réparation des désordres constatés s’élève à la somme de 28 461,78 € HT soit 31 307,96 € TTC.

M. et Mme [W] seront tenus au paiement de cette somme à leurs acquéreurs.

Le préjudice de jouissance :

Il est établi que depuis 2019, M. [I] et Mme [V] n’ont pas pu faire usage de l’ensemble de l’étage de leur habitation, réduisant ainsi d’autant la surface habitable depuis désormais six années.

Cependant, il est exact que la maison comporte en rez-de-chaussée trois chambres ainsi qu’une salle de bain et des toilettes, de sorte que si la famille est moins à l’aise que prévu en termes de surface, elle a disposé de toutes les commodités qu’elle pouvait néanmoins attendre d’une maison malgré la condamnation de l’étage.

De plus, l’expert a admis qu’il existait une surconsommation de chauffage en raison des malfaçons qui constitue également un préjudice pour les demandeurs.

Dans une moindre mesure il existe également un trouble esthétique dans l’usage du rez-de-chaussée au vu des désordres constatés.

Enfin, il sera également tenu compte de la nécessité de déménagement temporaire de la famille, alors qu’il n’est pas raisonnablement envisageable de procéder à des travaux de destruction puis de reconstruction du plancher bois qui constitue en même temps le plafond du rez-de-chaussée en présence des occupants.

La somme de 7 000 € permettra d’indemniser l’intégralité du préjudice de jouissance ainsi subi par M. [I] et Mme [V] et leurs enfants.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. et Mme [W], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et de l’instance en référé.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

N° RG 22/01686 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HO43

M. et Mme [W], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à M. [I] et Mme [V] une somme de 4 000 € sur le fondement de cet article.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

CONDAMNE in solidum M. [P] [W] et Mme [U] [N] épouse [W] à verser à M. [O] [I] et Mme [E] [V] une somme de 31 307,96 € TTC (trente et un mille trois cents sept euros quatre vingt seize) en réparation de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [W] et Mme [U] [N] épouse [W] à verser à M. [O] [I] et Mme [E] [V] une somme de 7 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [W] et Mme [U] [N] épouse [W] à verser à M. [O] [I] et Mme [E] [V] une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [W] et Mme [U] [N] épouse [W] aux dépens y compris les frais d’expertise judiciaire et de l’instance en référé ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente