MINUTE 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 20 Janvier 2026

N° RG 24/01674 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEC7

DEMANDEUR

Monsieur [I] [S], entrepreneur individuel

immatriculé au RCS de LE MANS sous le n° [Numéro identifiant 2]

domicilié [Adresse 3]

représenté par Maître Stéphanie ORSINI, membre de la SELARL ORSINI STEPHANIE SELARL, avocate au Barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.A.S. DIMENSION SECURITE PRIVEE, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de CHARTRES sous le n° 820 469 831

dont le siège social est situé [Adresse 11]

représentée par Maître Ana-Filipa DA ROCHA LUIS, membre de la SELAS ALTEIS AVOCAT, avocate au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 18 novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 20 Janvier 2026

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Ana-filipa DA ROCHA LUIS de la SELAS ALTEIS AVOCAT – 35, Maître Stéphanie ORSINI de la SELARL ORSINI STEPHANIE SELARL – 12 le

N° RG 24/01674 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEC7

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [S], agent immobilier au sein du réseau national Expertimmo, s’est vu confier deux mandats de vente des biens immobiliers suivants, situés sur la commune de [Localité 8], lieudit [Adresse 9] :

— deux parcelles de terrain cadastrées A[Cadastre 7] et A[Cadastre 4] d’une surface totale de 21 571 m² appartenant à Mme [O] [C]

— une maison de 300 m² cadastrée A[Cadastre 5] et A[Cadastre 6] appartenant à la SCI BEL AIR au sein de laquelle Mme [C] est associée.

La SAS DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE a formalisé une offre écrite d’achat pour chacun de ces deux biens, le premier au prix de 23 000 €, le second au prix de 230 000 €, honoraires d’agence inclus, acceptée le 9 février 2023 par les venderesses.

Deux compromis de vente en la forme authentique ont été régularisés par le ministère de Me [L] le 10 mars 2023. Ces actes prévoyaient ainsi l’acquisition de la maison au prix de 220 000 €, des parcelles au prix de 20 000 €, chacune sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur, et avec règlement par celui-ci à M. [S] d’une rémunération d’un montant de 10 000 € pour la vente de la maison et de 3 000 € pour la vente des parcelles.

La réitération de la vente n’a pas eu lieu.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 janvier 2024, M. [S] a sollicité le paiement de ses honoraires de négociation à hauteur de la somme de 13 000 € auprès de la société qui s’était portée acquéreur des biens, lui reprochant sa négligence dans les démarches d’obtention du financement pour l’acquisition des biens immobiliers.

Par acte extrajudiciaire délivré le 3 mai 2024, M. [S] a fait assigner la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE devant le tribunal judiciaire du Mans aux fins de solliciter le paiement des sommes dues.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mars 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, M. [S] demande au tribunal de condamner la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE à lui payer la somme de 13 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ou économique, sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil, outre aux dépens et à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de débouter la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE de l’ensemble de ses prétentions.

Il fait valoir que les parties avaient convenu de suspendre la réitération de la vente à l’obtention d’un prêt mais que la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE a volontairement empêché la régularisation de la vente par ses négligences et son comportement déloyal, ce qui lui a causé un préjudice financier en le privant de sa rémunération.

Il affirme que la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE n’a jamais formé ni déposé de demande de prêt auprès d’un établissement bancaire ou d’un courtier s’agissant de la vente des terrains.

Concernant la maison, il relève qu’à la date du 13 mai 2023, soit trois jours après la date butoir de réalisation des conditions suspensives, elle n’avait déposé qu’une seule demande de prêt auprès de la Caisse d’Epargne et ne justifiait que d’un seul refus, outre que cette demande ne respectait pas les caractéristiques du prêt convenues dans le compromis, puisque la demande concernait des locaux à usage professionnel alors que la vente portait sur une maison. Il ajoute que la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE ne démontre pas que la demande faite à la Caisse d’Épargne réponde aux caractéristiques prévues au compromis.

Il soutient encore que les deux contrats de ventes étaient indépendants et que la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE devait donc effectuer deux demandes de prêts distincts dans chaque compromis.

Ensuite, M. [S] répond que la demande déposée auprès du Crédit Agricole a été faite par une autre société que la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE, alors que la substitution envisagée n’avait pas encore été actée. Il affirme d’ailleurs que les actes de substitution de la SCI SMG2 à la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE ne lui est pas opposable, dans la mesure où il aurait fallu, selon le compromis, que la SCI SMG2 se trouve déjà en mesure de payer le prix au jour d’effet de la substitution, alors que cette société n’était pas encore active, ni enregistrée au RCS, et qu’elle ne le semble toujours pas à ce jour. M. [S] indique encore que les actes de substitution du 3 juin 2023 ne lui ont pas été notifiés, ni davantage au notaire ou aux vendeurs, conformément aux articles 1216 et suivants du code civil. Il estime donc que le cédant restait tenu solidairement avec le cessionnaire. Enfin, M. [S] souligne que les refus du 29 août et du 21 novembre 2023 ne respectent pas davantage les conditions prévues aux compromis de vente notamment s’agissant de la garantie, outre que le dernier refus était postérieur à la prorogation qui s’étendait jusqu’au 31 août 2023.

S’agissant de son préjudice, M. [S] rappelle qu’il a effectué toutes les négociations préalables à la signature des compromis, qu’il a toujours été en contact avec le courtier de l’acquéreur. Il ajoute qu’il n’a pas été en mesure de revendre le bien qui est resté immobilisé durant le temps où la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE lui faisait miroiter des accords de prêt.

Dans ses écritures signifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE conclut au débouté de l’ensemble des prétentions adverses et à la condamnation du demandeur aux dépens et à lui payer 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE soutient qu’elle avait souhaité acquérir un local en Sarthe pour les besoins de son activité.

Elle prétend que l’acquisition des parcelles et du bien immobilier n’a pu aboutir faute d’avoir obtenu le prêt nécessaire, que les banques lui ont refusé. Elle affirme en effet qu’un premier prêt sollicité par l’intermédiaire de son courtier en financement, M. [R], lui a été refusé par mail du 24 avril 2023, puis que la Caisse d’Épargne s’est également opposée au financement des parcelles et du bien par courrier du 29 avril 2023.

La société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE souligne que suite à ces refus, par deux actes notariés, le délai de réalisation des conditions suspensives a été prorogé au 31 août 2023 et, par deux autres actes notariés du 5 juin 2023, elle a été substituée par dans le bénéfice des deux compromis par la SCI SMG2, preuve qu’elle voulait faire aboutir la vente.

La société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE ajoute qu’elle a ensuite sollicité le 11 juillet 2023 la banque CIC, qui lui a encore refusé le prêt demandé le 29 août suivant, puis le 19 juillet, la Banque Populaire qui lui a également répondu par la négative le 21 novembre suivant. Elle affirme avoir ainsi effectué quatre demandes de prêt conformes aux dispositions de chacun des compromis de vente et estime donc avoir accompli toutes les démarches nécessaires pour financer l’opération envisagée, de sorte qu’en l’absence de manquement, sa responsabilité ne saurait être engagée.

La société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE ajoute que M. [S] ne démontre pas son préjudice alors que son absence de rémunération ne lui est pas imputable.

La procédure a été clôturée le 25 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, anciennement 1382, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [S] entend engager la responsabilité de la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en affirmant que l’acquéreur a manqué à son obligation de mettre tout en œuvre afin d’obtenir le financement nécessaire à la réitération de l’acte de vente conformément aux compromis signés avec les deux vendeurs.

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il est de plus d’ordre public que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Préalablement, il peut être affirmé, contrairement à ce que soutient M. [S], que les deux ventes étaient intimement liées et qu’elles constituaient en réalité une opération unique.

En effet, il sera premièrement relevé que la réalisation de l’une constituait une condition suspensive de la réitération de l’autre, le compromis concernant la maison mentionnant qu'« il est expressément convenu que les présentes sont soumises à la condition suspensive de la vente par Mme [C] des parcelles cadastrées A numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 7] ».

De plus, force est de constater que tous les actes passés l’ont été en double et à la même date, qu’il s’agisse de l’offre d’achat, du compromis de vente, de l’acte de substitution d’acquéreur ou encore de l’acte de prorogation du délai de réitération de la vente.

Ces éléments s’expliquent par le fait que les biens vendus sont liés, ce qui résulte probablement du fait qu’un des bâtiments constituant la maison « empiète sur les parcelles section A numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 7] appartenant à Mme [C] », « lesdites parcelles [devant également être] vendues par Mme [C] à l’acquéreur ». D’ailleurs, si les deux vendeurs sont juridiquement distincts, Mme [C] s’avère être la vendeuse dans les deux actes, soit en sa qualité de propriétaire unique des parcelles, soit en sa qualité d’associée parmi les deux composant la société propriétaire de la maison.

Ainsi, les intervenants à l’opération envisagée sont donc parfaitement informés que, bien que se matérialisant par deux actes distincts, la vente des parcelles attenantes et de la maison constituent une opération unique, en raison notamment de l’imbrication des biens immobiliers.

Ayant négocié cette vente, M. [S] connaissait nécessairement cette spécificité, et ne peut donc utilement prétendre qu’il s’agissait de deux ventes indépendantes. Il en résulte que les deux ventes devant être réalisées en même temps, elles pouvaient logiquement faire l’objet d’une seule demande de financement de la part de l’acquéreur, de sorte que le fait de n’avoir pas sollicité de prêt pour l’achat des seules parcelles ne constitue pas une faute contractuelle qu’aurait commise la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE.

Concernant du but de l’opération financée, s’il s’agissait de l’acquisition d’une maison d’habitation et de parcelles attenantes, force est de constater d’une part que c’est une société qui entendait acquérir les biens, d’autre part qu’elle indique dans ses conclusions, sans être contestée sur ce point, qu’elle poursuivait un objectif lié à son activité professionnelle. C’est donc de mauvaise foi que M. [S] prétend croire qu’il était question d’une acquisition d’habitation à titre privé, alors qu’il était informé depuis le début des négociations de la nature de l’opération envisagée.

Par ailleurs, il est suffisamment établi par les deux actes de substitution du 5 juin 2023, intitulés « substitution entre avant-contrat et vente », que la SCI SMG2 entendait remplacer la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE à l’avenir, et notamment s’agissant des droits et obligations souscrits par la seconde vis-à-vis de ses cocontractants dans les deux ventes. Par conséquent, il n’apparaît pas déloyal ni de nature à faire échec à l’obtention du prêt sollicité de présenter aux banques l’acquéreur comme étant la SCI SMG2.

Concernant ensuite les caractéristiques déterminées par le contrat du prêt que devait solliciter la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE, il résulte des compromis de vente que les obligations de l’acquéreur sont formulées exactement de la même manière dans les deux actes, à l’exception du montant du prêt à solliciter. La condition suspensive d’obtention d’un financement est ainsi libellée en ces termes :

— « que l’acquéreur obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêt bancaire, (…) auprès de tout établissement ou courtier de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes : montant global maximum du ou des prêts : 247 100 €, [26 200 € pour le compromis relatif aux parcelles] d’une durée maximale de remboursement : 20 ans, au taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garantie de 3,20 %, avec pour garantie une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier.

— L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive intervenir au plus tard le 10 mai 2023.

— L’acquéreur s’engage à solliciter au moins deux demandes de prêt à ces conditions auprès de tout courtier ou établissement financier de son choix, et à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans un délai raisonnable.

Le compromis de vente stipulait encore que « l’acquéreur est informé que la condition serait considérée comme réalisée en application de l’article 1304-3 du code civil si par sa faute ou sa négligence, il empêchait sa réalisation ou provoquait sa défaillance, et que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues ci-dessus peut entraîner l’application de cette sanction à son encontre. ».

Il prévoyait enfin que « L’acquéreur devra justifier à son notaire et au vendeur, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l’attestation de demande de prêt, l’offre de prêt fait à lui ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre, il s’oblige à adresser à son notaire copie des documents. En cas de non-obtention d’une offre de prêt, il devra justifier d’au minimum deux refus de prêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées ».

Or, pour rapporter la preuve qui lui incombe d’avoir exécuté ses obligations, la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE produit quatre justificatifs de demandes de prêt :

— le premier, un courriel d’un salarié du Crédit Agricole s’adressant au courtier de la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE, le 24 avril 2023, indiquant qu’il refusait la demande de prêt faite par la société SCI groupe SMG1, d’un montant de 240 000 € sur 180 mois, destiné à financer l’acquisition d’un bâtiment et d’un terrain situé « [Adresse 9] » à [Localité 8].

— le deuxième, un courrier de réponse négative du 29 avril 2023 émanant de la Caisse d’Épargne, adressé à M. [F] [V], DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE, au [Adresse 1] à [Localité 10] faisant état d’une demande de prêt de 240 000 €, destiné à financer l’acquisition de locaux situés « [Adresse 9] » à [Localité 8]

— le troisième, un courrier de l’établissement financier CIC du 29 août 2023, adressé à la SCI SMG2 à la même adresse, évoquant une demande de prêt immobilier à usage professionnel du 11 juillet 2023 d’un montant de 253 000 €, d’une durée de 180 mois

— enfin le dernier courrier, provenant de la Banque Populaire et envoyé à la même adresse, daté du 21 novembre 2023, faisant état d’un refus suite à la demande de prêt formée le 19 juillet 2023, d’un montant de 240 000 € destiné à financer des locaux situés « [Adresse 9] » à [Localité 8].

Il en ressort que la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE, ou la société qu’elle entendait lui substituer, la SCI SMG2, a accompli au moins quatre démarches de demandes de prêt pour financer l’acquisition des biens immobiliers litigieux.

Concernant le délai pour obtenir ce financement, force est de constater que les deux premières demandes ont été déposées et ont fait l’objet d’une réponse dans le délai initial de réalisation de la condition suspensive, soit antérieurement au 10 mai 2023. Ensuite, après avoir pris soin de faire proroger le délai de réitération de la vente, par projet d’actes notariés du 5 juin 2023, l’acquéreur a de nouveau sollicité les 11 et 19 juillet 2023 deux prêts auprès de deux établissements financiers différents des premiers, et ce bien avant la date de prorogation pour régulariser l’acte authentique, la date prévue étant le 31 août 2023, (même si la réponse du dernier établissement financier a tardé). En tout état de cause, la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE avait sollicité le financement auprès de deux établissements financiers et obtenu la réponse à sa demande avant le terme initial, conformément à ses obligations contractuelles.

S’agissant de la conformité des demandes de prêt, le montant demandé à trois reprises, à savoir 240 000 € correspond à la somme du prix des biens immobiliers (220 000 € + 20 000 €) hors frais d’acte et honoraires, ce qui apparaît cohérent, et en tout cas conforme à la convention pour être inférieure à la somme totale de 273 300 € (montant maximal pour les deux ventes). La demande à hauteur de 253 000 € est également inférieure au montant maximal et semblait comprendre, outre le prix net des biens, la rémunération de l’agent immobilier (240 000 € + 13 000 €). Par ailleurs, le délai de remboursement de 180 mois figurant dans deux réponses des établissements financiers (soit 15 ans) est également inférieur au délai maximum de 20 ans prévu par les parties.

Si certes le taux du prêt n’est pas mentionné dans ces courriers de refus, pas davantage que l’existence d’une éventuelle garantie proposée pour obtenir ce prêt, néanmoins, l’absence de ces informations ne permet pas de déduire que la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE aurait formulé des demandes auprès des banques à des conditions différentes de celles prévues au compromis.

Par conséquent, il n’est pas établi que la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE ait demandé un prêt à des conditions différentes de celles prévues.

Enfin, si M. [S] reproche également à la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE de ne pas avoir respecté les conditions d’information de l’avancement des démarches, conformément à ce qui était prévu au contrat, n’ayant probablement pas remis au vendeur les courriers de refus dans les huit jours, pour autant, cette négligence ne peut pas constituer un préjudice pour l’agent immobilier au sens où elle n’a pas eu pour conséquence d’empêcher la réitération de la vente, dans un contexte où M. [S] ne justifie d’ailleurs pas avoir sollicité l’acquéreur pour obtenir ces justificatifs.

En conséquence, il n’est pas établi par M. [S] que la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE ou la société ayant vocation à la remplacer aient volontairement négligé d’effectuer des demandes de prêt conforme aux compromis de vente, a fortiori pas dans le but de le priver de ses honoraires, alors qu’au contraire, elle a démontré par les démarches accomplies, à savoir la prorogation du délai de réitération de la vente, ainsi que les deux demandes de financement complémentaires formulées en juillet 2023, qu’elle entendait mener à terme son projet d’investissement immobilier, mais qu’elle en a été empêchée par les réponses négatives à ses demandes de financement.

La société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE n’ayant pas commis de faute ni de manquement en empêchant par sa faute ou sa négligence la réalisation de la condition suspensive ou en provoquant sa défaillance, M. [S] sera débouté de sa demande d’indemnisation sur ce fondement sans qu’il soit besoin d’examiner l’éventualité d’un préjudice.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [S], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [S], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la société DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE une somme de 2 500 € sur le fondement de cet article.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

DEBOUTE M. [I] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [I] [S] à verser à la SAS DIMENSION SÉCURITÉ PRIVÉE une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente