TRIBUNAL JUDICIAIRE deS SABLES D’OLONNE

Annexe

[Adresse 1]

[Localité 11]

78A

MINUTE N° : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00010 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C4BQ

JUGEMENT : 28 Novembre 2025

AFFAIRE : Syndic. de copro. RESIDENCE “AMIRAL” / [U] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

LE JUGE DE L’EXÉCUTION – SAISIES-IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

( vente forcée 13-03-2026 9h30)

DEMANDERESSE – Créancier poursuivant

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE “AMIRAL” représenté par son Syndic en exercice, OFFICE IMMOBILIER SAS, sis [Adresse 7] à compter du 16-07-2025 jusqu’au 31/03/2027, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Annabelle TEXIER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEUR- Partie(s) saisie(s)

Monsieur [U] [K]

né le [Date naissance 2] 1968 à BANGUI- REPUBLIQUE CENTRE AFRICAINE, demeurant [Adresse 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR, juge de l’exécution spécialement chargée des saisies-immobilières

GREFFIER : Nathalie RENAUX,

présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03.10.2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [K] est propriétaire de l’immeuble suivant :

sur la commune [Localité 12] [Localité 17]

un ensemble immobilier sis

« [Adresse 15]

cadastré section AT n°[Cadastre 8] et AT n° [Cadastre 9]

pour un contenance de 26 a 58 ca.

Par ordonnance en injonction de payer du 23 janvier 2020, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a condamné Monsieur [U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « L’AMIRAL » représenté par son syndic la somme en principal de 2.042,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision, la somme de 87,97 euros au titre des frais de procédure et la somme de 51,48 euros au titre des frais de requête, outre les dépens.

L’ordonnance a été signifiée le 29 janvier 2020 à personne à Monsieur [U] [K], qui n’a pas pas formé opposition.

Par jugement du 5 février 2024 rectifié le 8 avril 2024, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a condamné Monsieur [U] [K] à payer au [Adresse 19] » représenté par son syndic la somme en principal de 5.583,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023, outre la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le jugement a été signifié à Monsieur [U] [K] le 26 juin 2024 à étude.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, le syndicat [Localité 12] copropriétaires de la Résidence L’AMIRAL a fait délivrer à Monsieur [U] [K] un commandement de payer valant saisie immobilière pour avoir paiement de la somme totale de 10.500,35 € arrêtée au 29 août 2024, lequel a fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière de [Localité 14] le 18 mars 2025, volume 2025S, n°7 relatif à l’immeuble ci-dessus décrit.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, le [Adresse 20], représenté par son syndic, la SAS FONCIA VENDEE CENTRAL IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [U] [K] devant le juge de l’exécution des SABLES D’OLONNE à l’audience d’orientation du 5 septembre 2025 aux fins de:

constater la validité de la saisie immobilière,

statuer sur les éventuelles contestations,

mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant à la somme de 10.500,35 euros en principal, frais, intérêts et autres accessoires, arrêté au 29 août 2024, outre les intérêts postérieurs,

déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter de la décision,

désigner la SCP FAYON-[L], commissaire de justice aux Sables d’Olonne pour assurer la visite du bien saisi,

ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Le [Adresse 20] a procédé au dépôt du cahier des conditions de la vente au greffe du Tribunal le 9 mai 2025.

Il n’existe aucun autre créancier inscrit.

Un procès-verbal de description a été établi le 8 juin 2022 par Maître [L], commissaire de justice aux [Localité 16] (85).

Le 5 septembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 3 octobre 2025 pour comparution de Monsieur [U] [K].

Le 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la « Résidence L’AMIRAL », représenté par son nouveau syndic, la SAS L’OFFICE IMMOBILIER, représenté par son avocat, a maintenu les demandes formulées aux termes de l’assignation du 6 mai 2025.

Monsieur [U] [K], assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution : « à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. »

Sur la régularité de la procédure

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « L’AMIRAL » est muni de deux titres exécutoires résultant d’une ordonnance en injonction de payer définitive du 23 janvier 2020 rendue par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, signifiée à personne au défendeur le 29 janvier 2020, et d’un jugement définitif rendu le 5 février 2024 par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, rectifié par jugement du 8 avril 2024, signifiés le 26 juin 2024 à étude à Monsieur [U] [K].

Par ailleurs, le bien objet de la saisie immobilière est saisissable.

Le syndicat [Localité 12] copropriétaires de la résidence « L’AMIRAL » a fait délivrer un commandement de payer valant saisie dans les formes et conditions prévues par la loi; ce commandement a été régulièrement signifié par commissaire de justice et publié au Service de la publicité foncière dans le délai de deux mois.

Le [Adresse 18] L’AMIRAL » a fait assigner, par une assignation conforme aux prescriptions légales, le 6 mai 2025, Monsieur [U] [K] à l’audience d’orientation dans les deux mois de la publication de ce commandement, soit le 18 mars 2025.

Enfin, le dépôt du cahier des conditions de la vente a été réalisé dans les cinq jours ouvrables suivant la délivrance de l’assignation au débiteur saisi, le 9 mai 2025.

Aucune contestation particulière n’est élevée par Monsieur [U] [K], qui n’a pas comparu, quant à la régularité de la procédure, qui sera déclarée régulière.

Sur l’orientation de la procédure

Sur la vente forcée

Le [Adresse 19] », créancier poursuivant, sollicite la fixation d’une audience de vente forcée aux enchères publiques.

Lorsque la vente amiable n’est pas autorisée, ou n’a pas abouti, ou en l’absence d’une telle demande faite par le débiteur lors de l’audience d’orientation, le juge de l’exécution ordonne la vente forcée et fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le report de la date de la vente est exceptionnel et répond à un cas de force majeur ou à une demande de la commission de surendettement. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Sur la mise à prix

L’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchères, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant. Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

Le créancier poursuivant a fixé la mise à prix à la somme de 62.000 euros.

Sur le montant de la créance du créancier poursuivant

Aux termes de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Il résulte de l’assignation du 6 mai 2025 que la créance du syndicat des copropriétaires a été fixée par lui à la somme de 10.500,35 €, hors frais de procédure, se décomposant comme suit :

*au titre de l’ordonnance d’injonction de payer du 23 janvier 2020:

-2.042,84 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2019,

-619,48 euros au titre de intérêts au taux légal arrêtés au 29 août 2024,

-87,97 euros au titre des frais accessoires,

-51,48 euros au titre des frais de requête,

-1.527,82 euros au titre des frais de commissaire de justice,

— (-) 1.331,54 euros au titre des règlements

*au titre du jugement rendu le 5 février 2024, rectifié le 8 avril 2024:

-5.583,78 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023,

-277,80 euros au titre de intérêts au taux légal arrêtés au 16 juillet 2024,

-1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-54,62 euros au titre du coût de l’assignation,

-13 euros au titre du droit de plaidoirie,

-73,10 euros au titre des frais de signification.

Le montant de la créance tel que déterminé par le créancier poursuivant est fondé et non contesté. Il sera donc retenu comme tel.

Sur les modalités de visite de l’immeuble

Les articles L. 142-1, L.142-2 et L.142-3 du code de procédure civile d’exécution prévoient qu’en cas d’absence du débiteur saisi ou de son refus, l’huissier chargé de l’exécution d’un titre exécutoire, peut pénétrer dans les locaux occupés par le débiteur lui-même en présence des personnes désignées à l’alinéa 1 de l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, l’article L.322-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’immeuble est occupé par un tiers qui refuse l’entrée de son domicile à l’huissier il est nécessaire de solliciter l’autorisation du juge de l’exécution pour pénétrer dans les lieux.

Il apparaît qu’aucun obstacle aux visites envisagées n’est rapporté par les parties.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’autoriser spécifiquement le commissaire de justice à se faire assister des personnes mentionnées aux articles précités, les lieux étant inoccupés.

Sur les frais de poursuite

Il conviendra de réserver la taxe au regard de l’orientation en vente forcée.

S’agissant des dépens de la présente instance, ils sont inclus dans les frais de poursuite et en suivront le sort.

Sur la publicité

Il est rappelé que la vente forcée est annoncée à l’initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication.

A cette fin, le créancier poursuivant rédige un avis, en assure le dépôt au greffe du juge de l’exécution pour qu’il soit affiché sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fait procéder à sa publication dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi.

L’avis indique :

1° Les nom, prénoms et domicile du créancier poursuivant et de son avocat ;

2° La désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite ;

3° Le montant de la mise à prix ;

4° Les jour, heure et lieu de la vente ;

5° L’indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire du lieu de la vente ;

6° L’indication que le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du juge de l’exécution.

L’avis publié dans le journal d’annonces légales ne doit comporter aucune autre mention.

L’avis affiché doit être rédigé en caractères dont la hauteur ne peut être inférieure à celle du corps 30, sur format A3 (40 x 29,7 centimètres).

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la défaillance du débiteur saisi ;

MENTIONNE la créance du créancier poursuivant à la somme de 10.500,35 euros arrêtée au 29 août 2024, outre les intérêts au taux légal ;

AUTORISE le créancier saisissant, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [13] », [Adresse 3] et [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS L’OFFICE IMMOBILIER, à poursuivre la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi;

ORDONNE la vente aux enchères sur la mise à prix fixée par le créancier, soit la somme de 62.000 euros, de l’immeuble sis:

sur la commune [Localité 12] [Localité 17]

« [Adresse 15]

cadastré section AT n°[Cadastre 8] et AT n° [Cadastre 9]

à l’audience du juge de l’exécution du :

VENDREDI 13 mars 2026 à 9 heures 30

Tribunal judiciaire

En son annexe située

[Adresse 1]

[Localité 10]

RESERVE la TAXE des frais de poursuite ;

AUTORISE l’huissier de justice, à procéder à la visite des lieux;

DIT que la SCP FAYON-[L], commissaires de justice aux Sables d’Olonne ou, à défaut tout commissaire de justice territorialement compétent et requis par le créancier, organisera ces visites en accord avec le débiteur ou à défaut à charge pour l’huissier d’aviser le débiteur des dates retenues par lettres recommandées avec avis de réception 5 jours à l’avance et en les regroupant afin d’en réduire le nombre ;

DIT qu’à défaut, pour le débiteur, de permettre la visite de l’immeuble, l’huissier de justice pourra procéder à l’ouverture des portes avec l’aide d’un serrurier et dans les conditions prévues aux articles L. 142-1, L. 142-2 et L. 142-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les frais de cette procédure incidente seront inclus dans les frais privilégiés de vente.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE L’EXÉCUTION