JUGEMENT DU : 31 JUILLET 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00926 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DK4N

AFFAIRE : S.A.S. LOREVA Immobilier C/ [B] [M], Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 14], [O] [P], [E], [F] [C] épouse [P], SAS I@D FRANCE

50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Minute n°

copie exécutoire délivrée

le 31 juillet 2025

à M^e MAYER

M^e BERARD

M^e MICHON

M^e ALBIAC

copie certifiée conforme délivrée

le 31 juillet 2025

à M^e MAYER

M^e MAIXANT

M^e BERARD

M^e MICHON

M^e ALBIAC

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : Bertrand QUINT

Julie [Localité 13]

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 22 Mai 2025

SAISINE : Assignation en date du 04 Juillet 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. LOREVA Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Vincent MAYER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 9

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 3]

Madame [E], [F] [C] épouse [P], demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 1099

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 2] [Adresse 9]

représenté par M^e Luc BERARD, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 8

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 14], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sylvie MICHON, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 830

S.A.S I@D FRANCE, immatriculée au RCS de MEULIN sous le numéro 503-676-421, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Margaux ALBIAC, avocat postulant, avocat au barreau de Bordeaux ; Maître Véronique DAGONET, avocat plaidant, avocat au barreau de CRETEIL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 25 mai 2016, Monsieur [O] [P] et Madame [E] [C] épouse [P] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 14] (Gironde) cadastrée Section D Numéro [Cadastre 6] pour une contenance de 6 a 08 ca. Le prix a été financé au moyen de trois prêts souscrits auprès de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 14] (le CREDIT MUTUEL) avec prise de garantie hypothécaire sur le bien.

Les prêts n’étant pas réglés par les époux [P], le CREDIT MUTUEL leur a fait délivrer un commandement de payer qui a été publié le 29 mars 2022 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 12]. Puis les époux [P] ont été assignés devant le juge de l’exécution de [Localité 12], qui a rendu le 10 novembre 2022 un jugement faisant droit à leur demande de vente amiable. Par arrêt du 26 avril 2023, la Cour d’appel de BORDEAUX a infirmé cette décision et déclaré régulière la procédure de saisie immobilière engagée par le CREDIT MUTUEL. Celui-ci a saisi de nouveau le juge de l’exécution d’une demande de fixation d’une date de vente à l’audience de vente aux enchères. Un jugement rendu le 15 septembre 2023 par le juge de l’exécution de [Localité 12] a ordonné la vente forcée du bien et a fixé la vente à l’audience des adjudications du 1er décembre 2023 avec mise à prix de 146.000 euros.

La SAS LOREVA IMMOBILIER ayant manifesté son intérêt pour le bien, a présenté une offre d’achat du 22 novembre 2023 par l’intermédiaire de l’agence immobilière la SAS IAD France à hauteur de 225 000 € acceptée par les propriétaires le 23 novembre 2023. C’est ainsi que lors de l’audience du 1er décembre 2023, le CREDIT MUTUEL a renoncé à requérir la vente forcée du bien.

Un compromis de vente conditionnelle notarié a été signé le 18 décembre 2023 devant Maître [Y] notaire à [Localité 11] assisté de Maître [Z] notaire à [Localité 10] assistant l’acquéreur, moyennant le prix de 225 000 € à charge pour les vendeurs de verser une commission de 10 000 € à l’agence SAS IAD France, sous les conditions suspensives d’usage, l’acquéreur ayant fourni une attestation de possession d’avoirs bancaires excédant le prix et les frais (230 900 €) et la signature de l’acte définitif de vente devant intervenir le 18 mars 2024 au plus tard.

Par avenant du 18 mars 2024, les parties ont convenu de reporter la date maximale de réitération authentique de l’avant contrat au 2 avril 2024.

La SAS LOREVA IMMOBILIER a procédé à l’envoi des fonds nécessaires (prix de vente, prorata de taxe foncière et frais) pour régulariser l’acte auprès de Maître [Z]. Par acte de Commissaire de justice du 26 mars 2024, l’acquéreur a sommé les vendeurs de se présenter à l’étude de Me [Z] le 2 avril 2024 à 10 heures ou à l’étude de Maître [Y] à l’effet de signer l’acte authentique de vente. Les époux [P] se sont présentés aux date et heure convenus mais ont refusé de réitérer l’acte, un procès-verbal de difficultés a alors été dressé par Maître [Z] le 2 avril 2024.

Estimant que les conditions suspensives étaient réalisées et que rien ne s’opposait à la réitération de l’acte authentique de vente, la SAS LOREVA IMMOBILIER a fait assigner par acte du 4 juillet 2024 devant le Tribunal judiciaire de LIBOURNE les époux [P], afin d’obtenir au visa des articles 1582 à 1601 et 1604 à 1624 du Code civil :

— que soit ordonnée la passation forcée de la vente conclue le 18 décembre 2023 selon compromis notarié,

— qu’il soit ordonné que le jugement à intervenir vaudra titre de vente et sera publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 12],

— la condamnation solidaire des époux [P] à lui payer la somme de 22 500 € correspondant à la pénalité de 10 % du prix de vente prévue au compromis de vente, cette somme produisant intérêts au taux légal majoré de trois points, à compter du 22 juin 2024,

— leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, l’exécution provisoire n’étant pas écartée.

A l’appui de ses prétentions, la SAS LOREVA IMMOBILIER fait valoir :

— qu’en cours de procédure de vente aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de LIBOURNE à l’initiative du CREDIT MUTUEL, elle a présenté une offre ferme d’achat dudit bien et que le CREDIT MUTUEL en tant que créancier inscrit, a alors requis de ne pas procéder à la vente du bien saisi,

— qu’ensuite un compromis de vente notarié a été régularisé entre les parties pour un prix de 225 000 € à charge pour les vendeurs de verser à l’agence SAS IAD FRANCE une commission de 10 000 €,

— que le notaire des vendeurs a ensuite obtenu l’accord de deux autres créanciers inscrits, à savoir le TRESOR PUBLIC et Monsieur [B] [M] de régulariser la vente amiable et de répartir le prix,

— qu’après avoir régularisé un avenant au compromis de vente, après avoir consigné le prix et les frais chez le notaire instrumentaire, elle a procédé par voie de sommation de passer l’acte auprès des vendeurs, mais que ceux-ci ont refusé indiquant ne pas être en mesure de libérer les lieux faute d’avoir trouvé un nouveau logement,

— qu’elle a subi un préjudice causé par la non réitération de l’acte authentique dans les délais convenus, que la clause pénale prévue au compromis de vente trouve donc à s’appliquer, qu’elle a délivré en ce sens une mise en demeure non suivie d’effets.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/926 et PORTALIS DBX7-W-B71-DK4N.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, le CREDIT MUTUEL est intervenu volontairement à la procédure et demande qu’il soit statué ce que de droit sur la demande de la SAS LOREVA IMMOBILIER, les dépens restant à la charge des parties qui succombent.

Le CREDIT MUTUEL précise à l’appui de ses prétentions :

— qu’entre la signature du compromis du 20 décembre 2023 et mars 2024, le notaire a découvert l’existence d’autres créanciers,

— qu’un jugement du Tribunal judiciaire de LIBOURNE du 14 septembre 2022 a condamnés les époux [P] à lui payer la somme de 1 441,49 € au titre du solde débiteur d’un compte et de 24 033 € au titre d’un prêt et qu’une saisie-attribution a été pratiquée entre les mains du notaire chargé de la vente, mais que les effets de la saisie étaient compromis par suite de la découverte de deux autres créanciers inscrits à savoir le TRESOR PUBLIC et Monsieur [B] [M],

— que le notaire a obtenu l’accord des trois créanciers pour la répartition du prix de vente et leur dispense quant aux formalités de purge,

— que le 3 mai 2024, les époux [P] ont indiqué qu’ils n’avaient pas signé l’acte parce qu’ils n’avaient pas trouvé de nouveau logement et qu’ils n’ont pas répondu aux courriers qui leur ont été adressés ensuite, que depuis ils ne se contentent pas de ne pas signer mais se maintiennent sur place sans rien payer,

— que dans ces conditions étant donné que la SAS LOREVA IMMIBILIER semble avoir satisfait à toutes les obligations qu’il lui incombait, il s’en remet sur la demande du demandeur et qu’il souhaite que le compromis soit considéré comme valant vente définitive.

La SAS IAD FRANCE demande par conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 10 000 € à titre d’honoraires, ou subsidiairement leur condamnation in solidum à lui payer cette somme à titre de clause pénale ou à titre infiniment subsidiaire leur condamnation in solidum à payer cette somme à titre de perte de chance de percevoir ses honoraires, en tout état de cause que soit ordonné à Maître [Z] notaire à [Localité 10] à libérer cette somme entre ses mains, outre le paiement in solidum de la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, l’exécution provisoire n’étant pas écartée.

Elle indique :

— que le mandat de vente exclusif prévoyait que le prix de vente était de 262 000€ et les honoraires de l’agent immobilier à 12 000 €, qu’un compromis de vente a été régularisé le 18 décembre 2023 au prix définitif de 225 000 € en l’étude de Maître [Y] notaire à [Localité 11] avec la participation de Maître [X] [Z] notaire à [Localité 10], prévoyant une commission de 10 000 € due à l’agence par les vendeurs, que la signature de l’acte n’a pu avoir lieu à la date prévue,

— qu’il ressort du procès-verbal de difficultés du 2 avril 2024 qu’après report de la date de l’acte authentique au 2 avril 2024 à 10 heures, les vendeurs se sont présentés et ont déclaré ne pas pouvoir régulariser la vente, un désaccord entre les parties existant concernant la libération du bien par le vendeur, qui déclaraient ne pas être en mesure de rendre le bien libre pour signer l’acte faute d’avoir trouvé un autre logement ou une solution d’hébergement, le prix ayant été versé entre les mains du notaire,

— qu’elle a fait délivrer des mises en demeure de régler la somme de 10 000 €, sans résultat, que la vente est parfaite l’ensemble des conditions suspensives étant réalisées, l’intégralité du prix de vente ayant été payé, qu’elle a parfaitement exécuté sa mission, qu’elle est donc fondée à demander le paiement de ses honoraires,

— que subsidiairement les vendeurs ont commis une faute en refusant la vente, qu’ils doivent réparer, qu’à titre encore plus subsidiaire, cette faute lui cause un préjudice indéniable tenant à la perte d’une chance de percevoir ses honoraires.

Monsieur [O] [P] et son épouse Madame [E] [C] se sont constitués mais n’ont pas conclu.

Monsieur [B] [M] s’est constitué mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025 et la décision mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Seule la motivation au fond sera donc développée.

En l’occurrence, la régularité et la recevabilité ne posent plus de difficulté suite à la signification des dernières conclusions et pièces du demandeur. Seule la motivation au fond sera donc développée.

SUR LES INTERVENTIONS VOLONTAIRES

L’article 66 du Code de procédure civile dispose : « Constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie ». L’article 328 du même Code précise que « L’intervention volontaire est principale ou accessoire ».

En l’espèce, le bien immobilier objet du compromis de vente est grevé d’une hypothèque au profit du CREDIT MUTUEL. Pour que la vente soit régularisée définitivement, l’accord de ce créancier inscrit est indispensable. Aussi l’intervention volontaire de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 14], ès qualités de créancier, sera déclarée recevable.

Par ailleurs, la vente amiable du bien objet des présentes a été négociée par l’intermédiaire de l’agence SAS IAD FRANCE, c’est elle qui a mis les parties en relation, a négocié le prix de vente par rapport à ce qui été convenu dans le mandat initial. Aussi l’intervention volontaire de la SAS IAD FRANCE, ès qualités d’intermédiaire à la vente, sera déclarée recevable.

SUR LA DEMANDE D’EXÉCUTION FORCÉE DE LA VENTEEn vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1583 du Code civil dispose que : « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payée ». L’article 1589 du même code prévoit également que : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix (…) ». L’article 1610 du Code civil ajoute : « si le vendeur manque à faire délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ».

Au regard des articles précités, il convient d’en tirer les conséquences au cas d’espèce en :

— constatant que la vente immobilière, dans les conditions conclues le 18 décembre 2023, est parfaite, toutes les conditions suspensives ayant été levées ou du moins aucune partie ne se prévalant de leur non accomplissement ;

— constatant que la SAS LOREVA IMMOBILIER a fait sommation par acte de Commissaire de justice du 26 mars 2024 aux époux [P] du 26 mars 2024 de se présenter à l’étude de Me [Z] le 2 avril 2024 à 10 heures ou à l’étude de Maître [Y] à l’effet de signer l’acte authentique de vente.

— constatant que la SAS LOREVA IMMOBILIER a procédé préalablement à l’envoi des fonds nécessaires (prix de vente, prorata de taxe foncière et frais) en la comptabilité de Maître [Z] ;

— reconnaissant que la SAS LOREVA IMMOBILIER est la nouvelle propriétaire de ce bien moyennant le paiement d’un prix de 225 000 € en ce compris la commission d’agence due à Madame [N] [R] du réseau IAD France pour un montant de 10 000 € ;

— reconnaissant que les époux [P] devront payer sur le prix de vente convenu le montant de 10 000 € correspondant à la commission due à l’agence SAS IAD France ;

— ordonnant la publication du présent jugement valant vente au service de la publicité foncière compétent ;

— par consequent, demandant à Maître [Z], Notaire à [Localité 10], en sa qualité de séquestre des fonds adressés par la SAS LOREVA IMMOBILIER, de verser à la SAS IAD FRANCE le montant de la commission, de régler les sommes dues aux créanciers inscrits et de verser le solde du prix de vente s’il y a lieu entre les mains de Monsieur [O] [P] et Madame [E] [C] épouse [P].

SUR L’APPLICATION DE LA CLAUSE PÉNALE

Pour qu’une partie puisse se prévaloir de ladite clause au cas où sa contractante n’aurait pas satisfait à ses obligations, le compromis a prévu (page 30) ce qui suit :

« Si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie, à titre de dommages intérêts, une somme représentant DIX POUR CENT (10%) du prix de vente ainsi que le montant de la commission due au mandataire immobilier. Si la somme est due par l’acquéreur, le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence.

Il est convenu entre les parties :

• que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l’existence de la présente stipulation de pénalité qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit.

• que le montant de la stipulation de pénalité devra être versé dans son intégralité dans un délai maximal de huit jours à compter de la réception par la partie défaillante de la mise en demeure de payer qui lui sera notifiée par son cocontractant. A défaut de paiement à l’intérieur de ce délai, cette somme sera productive d’intérêts au taux légal majoré de trois points. »

Par conséquent, il apparait que la SAS LOREVA IMMOBILIER est en droit d’obtenir le paiement de la clause pénale dès lors que :

la non réitération de l’acte authentique de vente trouve son unique cause dans le comportement fautif des époux [P], qu’elle a dû enclencher une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits, qu’elle a adressé aux époux [P] une mise en demeure de lui payer la somme de 22 500 € soit 10% du prix de vente par courrier du 31 mai 2024 réceptionné le 13 juin 2024,qu’elle aurait dû être définitivement propriétaire du bien depuis le 2 avril 2024, qu’elle a perdu la chance de louer le bien et de percevoir des loyers depuis lors, qu’elle subit donc un préjudice financier qui doit être réparé.Aussi au regard de ce qui a été rappelé, il sera fait droit à la demande d’indemnisation de la SAS LOREVA IMMOBILIER à hauteur du montant de la clause pénale tel que prévu dans le compromis de vente ci-dessus relaté, sans que le juge use de son pouvoir modérateur. Aussi à défaut de versement volontaire de cette somme intervenu dans les huit jours de la mise en demeure distribuée le 13 juin 2024, la condamnation solidaire des époux [P] au versement de la somme de 22 500 € sera assortie des intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 22 juin 2024, soit 8 jours à compter du 13 juin 2024.

SUR LES DEMANDES ANNEXESPartie perdante, les époux [P] seront condamnés solidairement aux dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de condamner solidairement les époux [P] à payer à la SAS LOREVA IMMOBILIER une indemnité de 2 000 € au titre des frais non compris dans les dépens que la demanderesse a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de condamner solidairement les époux [P] à payer à la SAS IAD FRANCE une indemnité de 2 000 € au titre des frais non compris dans les dépens que cette partie à l’instance a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire sera écartée car les conséquences juridiques et financières seraient trop compliquées à remettre en cause en cas d’infirmation du présent jugement, notamment si le bien était revendu avant que la Cour d’Appel ne se prononce.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 14],

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SAS IAD FRANCE,

DIT que Monsieur [O] [P] et Madame [E] [C] épouse [P] ont vendu à la SAS LOREVA IMMOBILIER société par actions simplifiée au capital de 15 244,90 € dont le siège social est situé [Adresse 7] à LE PIAN MEDOC (Gironde) immatriculée au registre du commerce et des sociétés près du Greffe du Tribunal de Commerce de BORDEAUX sous le numéro 347 750 879, le bien immobilier situé au [Adresse 4] à SAINT ANDRE DE CUBZAC (Gironde) cadastré section D numéro [Cadastre 6] pour une contenance totale de 00 ha 06 a 08 ca, et ce moyennant le prix de 225 000 € payé comptant,

ORDONNE la publication du présent jugement valant vente auprès du service de la publicité foncière compétent, précision faite que l’effet relatif est le suivant : Acquisition suivant acte reçu par Maître [H] [D], notaire à [Localité 11] le 25 mai 2016 publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] 3 le 2 juin 2016 volume 2016P numéro 8591 et que le service de la publicité foncière de [Localité 11] 3 a fusionné avec celui de [Localité 12] 1 auprès duquel ledit jugement sera déposé,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [E] [C] épouse [P] à payer à la SAS IAD FRANCE la somme de 10 000 € au titre de la commission dont ils sont redevables,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [E] [C] épouse [P] à payer à la SAS LOREVA IMMOBILIER une somme de 22 500 € au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de la mise en demeure du 22 juin 2024,

ORDONNE à Maître [Z], Notaire à [Localité 10], en sa qualité de séquestre des fonds adressés par la SAS LOREVA IMMOBILIER, de verser à la SAS IAD FRANCE le montant de la commission, de régler les sommes dues aux créanciers inscrits et de verser le solde du prix de vente s’il y a lieu entre les mains de Monsieur [O] [P] et Madame [E] [C] épouse [P],

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [E] [C] épouse [P] aux dépens,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [E] [C] épouse [P] à payer à la SAS LOREVA IMMOBILIER la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [E] [C] épouse [P] à payer à la SAS IAD FRANCE la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire du présent jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 31 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI