JUGEMENT DU

10 JUIN 2025

DOSSIER N° RG 23/01589 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DHP4

Minute n°

AFFAIRE :

S.C.I. [T], S.C.I. JBI

C/

[K] [E], [X] [I] épouse [E]

Nature 30Z

copie exécutoire délivrée

le 13 juin 2025

à M^e LAPLAGNE

copie certifiée conforme délivrée le 13 juin 2025

à M^e LAPLAGNE

M^e MOREAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER lors des débats : Stéphanie VIGOUROUX

GREFFIER lors du délibéré : Christelle MAZELIN

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 20 Mars 2025, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 12 Décembre 2023

DEMANDERESSES :

S.C.I. [T], dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.C.I. JBI, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Tous représentés par M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 726

DEFENDEURS :

M. [K] [E]

né le 17 Juillet 1958 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

Mme [X] [I] épouse [E]

née le 27 Janvier 1958 à [Localité 8] (33), demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par M^e Pascal-henri MOREAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 787

Le 30 octobre 2019, Monsieur [K] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] ont divisé leur propriété en 3 parcelles distinctes, référencées au cadastre sous la section AH, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Par l’intermédiaire de leur associée et gérante, Madame [Y] [T], la SCI [T] et la SCI JBI ont, par actes authentiques des 30 octobre 2019 et 30 juillet 2021, acquis auprès des époux [E] un immeuble à usage commercial et un immeuble à usage d’habitation, contigus, respectivement cadastrés sur la section AH, aux numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 1], correspondant aux n°8 et 6 de la [Adresse 12], sur la commune de Saint-Germain-du-Puch.

Dans le prolongement, la SCI [T] a fait réaliser des travaux d’aménagement et de transformation pour accueillir, dans son immeuble, un salon de coiffure. À cette occasion la SCI JBI a découvert l’existence d’une fosse septique au pied de son immeuble.

Estimant que des non-conformités et désordres leur avaient été cachés lors de l’achat des immeubles, les SCI [T] et JBI ont saisi le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Libourne d’une demande d’expertise.

Par ordonnance du 29 décembre 2022, la mesure a été ordonnée et confiée à Monsieur [M] [R], expert près la Cour d’Appel de [Localité 8].

L’expert a établi son rapport définitif le 12 juin 2023.

Par acte du 12 décembre 2023, les SCI [T] et JBI ont saisi le Tribunal judiciaire de Libourne sur le fondement des vices cachés et, subsidiairement, sur celui du dol.

Dans le dernier état de leurs conclusions, notifiées par la voie électronique le 1er janvier 2024, les SCI [T] et JBI demandent au Tribunal :

— à titre principal, de prononcer la recevabilité et le bien-fondé des actions en garantie légale des vices cachés concernant la vente des immeubles, situés aux N° 8 et [Adresse 6] sur la commune de [Localité 14] ou, à titre subsidiaire, de les prononcer sur le fondement du dol,

— de condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à payer à la SCI [T], propriétaire de l’immeuble à usage commercial situé au [Adresse 10] sur la commune Saint-Germain-du-Puch, la somme de 34 187,32 € à titre principal, au titre de la réfaction du prix dans le cadre de l’action rédhibitoire ou, à titre subsidiaire à titre de dommages-intérêts pour le dol, ladite somme se décomposant comme suit : la somme de 2849 € pour la reprise de l’alimentation en eau courante, la somme de 26 204 € pour la reprise du réseau d’assainissement du local commercial, la somme de 5134,32 € pour la moitié du coût de la reprise du réseau d’assainissement extérieur, l’enlèvement de la fosse et la séparation des réseaux d’assainissement et d’évacuation des eaux pluviales,

— de condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à payer à la SCI JBI, au titre du local d’habitation situé au [Adresse 9][Adresse 6] sur la commune de Saint-Germain-du-Puch, la somme de 13 194,32 € au titre de la réfaction du prix dans le cadre de l’action estimatoire, soit à titre de dommages-intérêts, et à titre subsidiaire dans le cadre du dol, ladite somme se décomposant comme suit : la somme de 8060 € pour la reprise du réseau d’assainissement du local à usage d’habitation et la somme de 5134,32 € pour la moitié du coût de la réfection du réseau d’assainissement et d’évacuation des eaux pluviales extérieures,

— de condamner également in solidum Monsieur et Madame [E] à payer à la SCI [T], propriétaire du local à usage commercial situé au [Adresse 11] sur la commune Saint-Germain-du-Puch, la somme de 5382,50 € à titre de dommages-intérêts, se décomposant comme suit : la somme de 382,50 € au titre de la surconsommation d’eau liée à l’approvisionnement de la cuisine de l’immeuble d’habitation à leur propriété de Monsieur et Madame [E], la somme de 3500 € du préjudice de jouissance, la somme de 1500 € au titre du préjudice moral,

— de condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à payer à la SCI JBI la somme de 5000 € au titre de dommages-intérêts, se décomposant comme suit : la somme de 3500 € au titre du préjudice de jouissance et la somme de 1500 € au titre du préjudice moral,

— de débouter Monsieur et Madame [E] de leurs demandes contraires et conventionnelles,

— de condamner in solidum Monsieur et Madame [E] à leur payer la somme de 10 000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, comprenant ceux de la procédure de référé, de l’expertise judiciaire de l’action au fond, dont distraction au profit de Maître Dominique Laplagne, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— de dire ni avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Au soutien de leurs prétentions, les SCI [T] et JBI font valoir qu’il avait été stipulé dans l’acte de vente au profit de la SCI JBI que l’ancienne installation d’assainissement avait été mise hors d’état de servir ou de créer des nuisances avenir. Lors des travaux de réhabilitation, il a cependant été découvert une ancienne fosse septique toujours en eau, ne permettant pas la réalisation complète des tranchées prévues pour l’approvisionnement en électricité de l’immeuble. Il a de même été constaté que des canalisations du réseau d’assainissement traversaient la parcelle n°[Cadastre 3], alors qu’aucune servitude de passage n’avait été prévue et que cette parcelle, concernée par un compromis de vente, fait l’objet d’un projet de construction. Il est également apparu qu’une partie du réseau d’eau de l’immeuble situé sur la parcelle n°[Cadastre 2] approvisionnait aussi celui de l’immeuble sur la parcelle n°[Cadastre 1]. Les demanderesses soulignent que l’ensemble de ces désordres et non-conformités, nécessairement connu des vendeurs, n’ont jamais été portés à leur connaissance avant la vente. Elles ajoutent que les opérations d’expertise ont confirmé les incidences de cette configuration sur le réseau électrique, sur l’alimentation en eau et sur le réseau d’assainissement. L’existence de vices cachés est caractérisée. Si un accord a été conclu avec les vendeurs s’agissant de la reprise de l’alimentation électrique, en revanche, il subsiste des désaccords pour la mise en conformité du réseau d’alimentation en eau potable et du réseau d’assainissement. Par ailleurs, les demanderesses estiment qu’outre le coût des travaux, elles doivent être indemnisées du préjudice lié à une surconsommation d’eau, à la privation de jouissance des lieux et de leur préjudice moral.

Dans le dernier état de leurs conclusions en défense, notifiées par la voie électronique le 23 mai 2024, Monsieur et Madame [E] demandent au tribunal sur le fondement des articles 1000 641 137 du Code civil, de l’article neuf du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable et mal fondée les demandes des SCI [T] et JBI en leur actions et demandes,

— de juger qui ne peuvent être tenus à la garantie des vices cachés et qui n’ont eu aucun comportement dolosif, de débouter la SCI [T] et la SCI JBI de l’intégralité de leurs demandes,

— subsidiairement, de juger que le montant réparatoire au titre de la fosse septique ne peut être supérieure à la somme de 2115 €,

— de débouter les SCI [T] et SCI JBI de leur demande au titre des travaux sur le réseau d’eau courante, ainsi qu’au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

— de condamner la SCI [T] et la SCI JBI à leur payer la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, en mettant à leur charge les entiers dépens de l’instance.

Monsieur et Madame [E] soutiennent qu’ils ignoraient la présence d’une fosse septique sur l’emprise du terrain de la SCI JBI, révélée par les opérations d’expertise. Monsieur [Z], architecte chargé de leur projet, a d’ailleurs attesté qu’il était impossible de savoir si des réseaux ou une fosse étaient dans le sol. L’expert ne retient pas la nécessité de procéder à des travaux sur le réseau d’alimentation en eau. Subsidiairement, ils rappellent que l’expert a écarté les devis relatifs aux travaux sur la fosse en estimant qu’il ne correspondait pas aux constatations. S’agissant des travaux relatifs aux branchements d’eau courante, il doit également être rappelé que l’expert a constaté que chacune des SCI disposait de son propre branchement en eau potable et qu’ainsi ces travaux devaient être écartés. L’indemnisation des préjudices de jouissance et du préjudice moral doit être écartée car les SCI, qui ne sont pas des personnes physiques, ne peuvent souffrir de tels préjudices. En tout état de cause, elles ne produisent aucun justificatif démontrant leur existence.

L’ordonnance de clôture, prononcée le 25 novembre 2024, a fixé l’audience de plaidoiries le 20 mars 2025. A cette date, l’affaire a été retenue et mise en délibéré le 20 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 10 juin 2025, les parties avisées.

SUR CE,

1- Sur la garantie légale des vices cachés

L’article 1641 du Code civil dispose : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

L’article 1644 du Code civil dispose que, “Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”. L’article 1645 du même Code poursuit : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.”.

Il est constant que par actes authentiques des 30 octobre 2019 et 30 juillet 2021, les SCI [T] et JBI ont acquis auprès des époux [E] deux immeubles voisins, l’un à usage commercial, l’autre à usage d’habitation, implantés sur des parcelles cadastrées Section AH, n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1], correspondant aux n°8 et 6 de la [Adresse 12], sur la commune de Saint-Germain-du-Puch.

En produisant à la discussion un état descriptif de division et un règlement de copropriété du 30 octobre 2019, les demanderesses démontrent que leurs parcelles sont issues du démembrement d’une parcelle unique, autrefois détenue par les époux [E].

En premier lieu, il n’est pas contesté que dans l’acte de vente passé avec la SCI JBI le 30 juillet 2021, les époux [E] ont déclaré, concernant l’évacuation des eaux usées, que l’immeuble était raccordé directement et de manière autonome au réseau collectif d’assainissement public, que les installations intérieures avaient été mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances avenir, et que les eaux pluviales s’écoulaient dans un système d’évacuation distinct de celui des eaux usées.

Pourtant, à cet égard, l’expert judiciaire a pu constater l’existence d’un réseau d’assainissement unique, recueillant à la fois les usées et les eaux pluviales des deux propriétés, la « présence d’une ancienne cuve toutes eaux inertes », la non-conformité de l’installation d’assainissement (non «réalisé en PVC de qualité assainissement », non « implanté dans la bande des 1,80 m le long de la propriété est destiné à cette implantation », non « enrobé de sable » et non « indiqué par un grillage avertisseur ».).

L’expert judiciaire a ajouté que le 29 mars 2023, Monsieur [E] avait précisé qu’il était intervenu sur le réseau d’assainissement pour procéder au remplacement d’une partie de la canalisation d’évacuation des eaux usées.

Il sera observé que les défendeurs n’ont pas démenti l’existence et l’objet de cette intervention.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur et Madame [E] ne sauraient raisonnablement soutenir qu’ils ignoraient la présence d’une ancienne fosse toutes eaux et l’absence de conformité du réseau d’assainissement, installés et/ou traversant leur propriété, par la suite divisée.

S’agissant d’installations enfouies, l’expert a estimé que de tels vices ne pouvaient être détectés par des acquéreurs profanes.

En conséquence, il y a lieu de considérer qu’en omettant de signaler et/ou de rectifier les informations erronées portées sur l’acte de vente s’agissant de la configuration du bien cédé à la SCI JBI, les époux [E] ont engagé leur responsabilité sur le fondement des vices cachés.

En ce sens, il sera fait droit à la demande principale des SCI [T] et JBI.

Les SCI [T] et JBI entendent exercer une action estimatoire.

Pour remédier aux désordres, l’expert a préconisé plusieurs mesures, consistant à démolir et évacuer l’ancienne fosse toutes eaux, à créer des réseaux d’évacuation des eaux usées et d’eaux pluviales avec branchements à la rue, ainsi que la dépose du réseau existant et la remise en état du terrain.

Écartant les devis soumis par les parties dans le cadre des réunions d’expertise, au motif qu’ils ne correspondaient pas aux travaux strictement nécessaires, l’expert a chiffré le coût des mesures réparatoires à la somme totale de 5497,11 € hors-taxes, soit la somme de 6596,53 € toutes taxes comprises.

En conséquence, les époux [E] seront tenus, in solidum, de payer à la SCI [T] et à la SCI JBI la somme totale de de 6596,53 € toutes taxes comprises pour les travaux relatifs à la fosse et aux réseaux extérieurs.

En second lieu, l’expert a constaté que les réseaux d’alimentation en eau potable concernant les deux immeubles acquis par les deux SCI n’avaient pas été immédiatement disjoints et qu’ainsi, « le réseau d’alimentation en eau de la cuisine situé au rez-de-chaussée de la maison d’habitation appartenant aux époux [E] était branché sur le compteur de la cellule commerciale. »

Dès lors, il ne peut être sérieusement contesté que Madame [T] a, en sa qualité de locataire puis en sa qualité de propriétaire de la SCI éponyme, subi un préjudice lié à une surconsommation d’eau jusqu’au 30 juillet 2021, représentant un coût total de 382,50 €.

Lors des opérations d’expertise, il a pu être constaté le 20 mars 2023, que les biens appartenant à la SCI [T] et à la SCI JBI disposaient de leur propre branchement en eau potable, outre « l’absence totale de désordre affectant les branchements des biens appartenant à la SCI [T] et JBI ».

En versant le justificatif établi par l’EURL ABBADIE aux débats, les demanderesses démontrent qu’elles ont supporté le coût de la disjonction des branchements. Dès lors, les époux [E] seront tenus, in solidum de payer à la SCI JBI la somme de 2 849 euros, ainsi qu’elle le demande.

En troisième lieu, si les demanderesses allèguent avoir subi un préjudice de jouissance, elles ne le démontrent par aucun justificatif probant.

En revanche, il ne peut être contesté qu’elles ont été nécessairement lésées par la découverte des installations souterraines et la nécessité de les remettre en conformité. A ce titre, elles apparaissent bien fondées à réclamer la réparation de leur préjudice moral. Il en sera fait une juste appréciation en le fixant à la somme totale de 3 000 euros, que les époux [E] seront condamnés in solidum à leur payer.

Le surplus des demandes présentées par les SCI [T] et JBI, non justifié au regard des constatations et estimations de l’expert judiciaire, sera rejeté.

2- Sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de l’instance

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…) ».

En l’espèce, Monsieur et Madame [E], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens, en ceux compris les frais de la procédure de référé, de l’expertise judiciaire de l’action au fond, dont distraction au profit du conseil de demanderesses, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…) ».

Il sera souligné que seule la résolution du litige concernant l’installation électrique a pu se dénouer amiablement entre les parties.

Pour le reste, les SCI [T] et JBI ont été contraintes d’introduire une action en référé puis au fond pour faire valoir leurs droits en justice.

Ainsi, au regard de l’équité et de la situation économique des parties, Monsieur et Madame [E] seront condamnés in solidum à payer aux demanderesses la somme totale de 5 000 euros sur ce fondement.

Les défendeurs seront parallèlement déboutés de la demande qu’ils ont présentée de ce chef.

3- Sur la demande relative à l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». L’article 514-1 du même Code précise : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée…) ».

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que ces dispositions soient écartées. Elles seront rappelées dans le dispositif de la décision, conformément à la demande des SCI [T] et JBI.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que Monsieur [K] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] sont tenus de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue pour les immeubles implantés sur les parcelles cadastrées Section AH, n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1], correspondant aux n°8 et 6 de la [Adresse 12], sur la commune de Saint-Germain-du-Puch, à l’égard de la SCI [T] et de la SCI JBI,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] à payer à la SCI [T] et à la SCI JBI :

— la somme totale de 6596,53 € toutes taxes comprises pour les travaux relatifs à la fosse et aux réseaux extérieurs,

— la somme totale de 3 000 euros, au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] à payer à la SCI JBI la somme de 382,50 euros en réparation de son préjudice matériel lié à une surconsommation d’eau,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] à payer à la SCI JBI la somme de 2 849 euros au titre des travaux de reprise des branchements d’eau courante,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] à payer à la SCI [T] et la SCI JBI, la somme totale de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI [T] et la SCI JBI du surplus de leurs demandes,

DEBOUTE Monsieur [K] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [X] [I] épouse [E] aux dépens de l’instance, en ceux compris les frais de la procédure de référé, de l’expertise judiciaire de l’action au fond, dont distraction au profit du conseil de demanderesses, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire et en rappelle l’application sur la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 10 juin 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Christelle MAZELIN Tiphaine DUMORTIER