DU 15 Juillet 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00515 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OLEB

Code NAC : 30B

S.C.I. VPA

C/

S.A.S.U. MRPA

Madame [F] [B] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

[V] NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. VPA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191, M^e Karyn WEINSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 997

DÉFENDEURS

S.A.S.U. MRPA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représenté

Madame [F] [I], demeurant [Adresse 2]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 11 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 15 Juillet 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 25 juillet 2023, la S.C.I. VPA a consenti un bail commercial à la société MRPA, portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 27 juillet 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11 640,40 euros.

Suivant acte sous signature privée du 25 juillet 2023, Mme [E] [U] [F] [V] s’est portée caution solidaire sans bénéfice de discussion, ni de division, du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation, tous dommages et intérêts, pouvant être dus par la société MRPA à son bailleur, pour une durée de neuf années consécutives à compter du 27 juillet 2023.

Le 7 février 2025, la S.C.I. VPA a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société MRPA, portant sur la somme de 7 549,50 euros en principal, qui a été dénoncé à Mme [E] [U] [F] [V] le 26 février 2025.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 22 avril 2025 et 19 mai 2025, la S.C.I. VPA a fait assigner en référé la société MRPA et Mme [E] [U] [F] [V] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir: – CONSTATER que, dans le mois suivant le commandement qui lui a été signifié la société MRPA n’a pas réglé l’intégralité des causes de ce commandement ;

En conséquence,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial liant les parties à la date du 7 mars 2025 ; DIRE que la société MRPA est occupante sans droit ni titre du local commercial dont s’agit ; ORDONNER l’expulsion de la société MRPA et de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard a compter de la signification de l’ordonnance a intervenir ;CONDAMNER solidairement la société MRPA et Madame [E] [U] [F] [V] à payer à la société VPA, à titre de provision, la somme de 11.185,13 € au titre de l’arriéré locatif échéance du mois d’avril 2025 incluse ;CONDAMNER solidairement la société MRPA et Madame [E] [U] [F] [V] à payer à la société VPA, à titre de provision, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;-CONDAMNER solidairement la société MRPA et Madame [E] [U] [F] [V] à payer par provision à la société VPA une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à titre d’indemnité d’occupation, et ce, jusqu’a libération effective des lieux par remise des clefs ;CONDAMNER solidairement la société MRPA et Madame [E] [U] [F] [V] à payer à la demanderesse la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER solidairement la société MRPA et Madame [E] [U] [F] [V] aux entiers dépens de la présente instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 juin 2025 à laquelle la société MRPA, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et Mme [E] [U] [F] [V] citée par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu.

La S.C.I. VPA maintient ses demandes aux termes de son assignation et précise que la dette a augmenté.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties le 25 juillet 2023 contient une clause résolutoire (page 19) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de loyer et/ou d’indemnité d’occupation ou accessoires à l’échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation ou de toutes sommes dont le preneur pourrait être tenu débiteur envers le bailleur (…), un mois après une mise en demeure restée infructueuse adressée par exploit d’huissier, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 7 février 2025 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 7 février 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 mars 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élève à 11.185,13 euros au

3 avril 2025, clause pénale comprise.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 25 juillet 2023 contient une clause pénale qui stipule qu’à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à charque terme d’après le présent contrat, le preneur sera redevable immédiatement d’une pénalité contractuelle de 10%.

Selon le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 février 2025, une somme totale de 8 475,44 euros était réclamée, soit 7 549,50 de loyers et charges impayées, 754,95 au titre de la clause pénale (10%) et 170,99 euros de coût d’acte.

La demande au titre de la clause pénale doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société MRPA n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11.185,13 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et pénalités de retard (clause pénale) selon décompte arrêté au 3 avril 2025 et il convient de condamner la société MRPA par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société MRPA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, la S.C.I. VPA soutient que la défaillance de la société MRPA dans l’exécution de ses obligations lui a causé un préjudice dont elle est fondée à demander la réparation et sollicite à ce titre une provision de 3 000 euros.

Il convient de relever que la demande est peu motivée et qu’elle n’est pas fondée sur une disposition légale ou stipulation contractuelle. La partie demanderesse ne démontre donc pas l’existence d’un préjudice né de la défaillance de la société MRPA, distinct de celui découlant de la dette locative et dédommagé par la clause pénale prévue dans le contrat de bail.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

La S.C.I. VPA produit l’acte de cautionnement solidaire en date du 25 juillet 2023, aux termes desquels Mme [E] [U] [F] [V] s’est portée caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, concernant le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation, tous dommages et intérêts, pouvant être dus par la société MRPA à son bailleur, pour une durée de neuf années consécutives à compter du 27 juillet 2023 et à concurrence d’une somme maximum de 104 760 euros.

Il est rappelé que les contrats sont soumis aux lois en vigueur au jour de leur conclusion.

En vertu de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès ; il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 2297 du même code précise qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Ainsi, la validité d’un cautionnement sous seing privé donné par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel, est subordonnée à la présence sur l’acte de cautionnement d’une mention émanant de la caution laquelle doit être manuscrite, sauf cautionnement électronique.

En l’espèce, l’engagement de cautionnement souscrit comporte une mention manuscrite indiquant en chiffres le montant maximum de l’engagement, soit la somme de 104 760 euros. Toutefois le montant en principal et accessoires n’est pas exprimé en lettres.

Ainsi, le non-respect du formalisme exigé par les textes susvisés constitue une contestation sérieuse de nature à exclure ce point du champ de compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Par conséquent, en présence d’une contestation sérieuse, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la S.C.I. VPA visant à voir condamner solidairement Mme [E] [U] [F] [V], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la dette, de la clause pénale et des indemnités d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MRPA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MRPA ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. VPA formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 25 juillet 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 7 mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MRPA et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la S.C.I. VPA ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société MRPA à payer à la S.C.I. VPA la somme provisionnelle de 11.185,13 € au titre des loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation impayés et pénalité de retard, arrêtée au 3 avril 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MRPA à la S.C.I. VPA, à compter du 7 mars 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société MRPA au paiement de cette indemnité ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts formée par la S.C.I. VPA ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Mme [E] [U] [F] [V] en sa qualité de caution ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société MRPA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société MRPA à payer à la S.C.I. VPA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 15 Juillet 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT