TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

10 JUILLET 2025

N° RG 25/00143 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUPF

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. POUR L’AVENIR PVML C/ S.A.R.L. JODHAA’S, [B] [Y]

DEMANDERESSE

S.C.I. POUR L’AVENIR PVML, immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n° 823 174 727, dont le siège social est situé au [Adresse 4], prise en la personne de son responsable légal domicilié en ctte qualité audit siège

représentée par M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627, M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0004

DEFENDERESSES

S.A.R.L. JODHAA’S, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 539 050 070, dont le siège social est situé au [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754, M^e Marie-Sophie LANGERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0493

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754, M^e Marie-Sophie LANGERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0493

Débats tenus à l’audience du 15 mai 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Juin 2025, prorogé au 10 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2016, la société SCI JPPERI a consenti au profit de la société Jodhaa’s un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 2], à Sartrouville (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2016 moyennant annuel un loyer initial fixé à la somme de 17 400,00 € hors charges et hors taxes payable mensuellement par avance.

Le même jour, Madame [B] [Y] s’est portée caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, du règlement de toutes sommes pouvant être dues par la société Jodhaa’s en vertu du contrat de bail.

Par acte notatié du 22 décembre 2016, la société SCI pour l’avenir PVML a acquis le local commercial objet du bail.

Le 20 novembre 2024, la société SCI pour l’avenir PVML a fait signifier à la société Jodhaa’s un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 14 603,44 € au titre des loyers et charges impayés, hors frais de l’acte.

Par exploit du 5 décembre 2024, le commandement de payer a été dénoncé à Madame [B] [Y].

Par acte de commissaire de justice en date des 15 et 17 janvier 2025, la société SCI pour l’avenir PVML a fait assigner en référés la société Jodhaa’s et Madame [B] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 15 mai 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCI pour l’avenir PVML demande à la juridiction des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Jodhaa’s et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— dire qu’elle pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des meubles aux frais et risques de la défenderesse ;

— condamner la société Jodhaa’s à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 14 262,92 €, au titre de son arriéré locatif et de charges, terme de décembre 2024 inclus ;

— condamner la société Jodhaa’s à lui payer la somme provisionnelle de 8 731,60 €, au titre des régularisations de charges et taxes foncières pour les années 2020 à 2024 ;

— condamner la société Jodhaa’s à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyers et charges mensuels, à compter de janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;

— rejeter toute demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamner solidairement Madame [B] [Y] en sa qualité de caution ;

— condamner in solidum la société Jodhaa’s et Madame [B] [Y] à payer à la société SCI pour l’avenir PVML la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont le coût de la délivrance du commandement.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Jodhaa’s et Madame [B] [Y] demandent au juge des référés de, à titre principal, rejeter l’ensemble des demandes, à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et autoriser le rééchelonnement de la dette, de 10 268,04 €, en 24 mensualités égales, et en tout état de cause, rejeter les demandes formées à l’encontre de Madame [B] [Y] et condamner la demanderesse à leur payer la somme de 1 000,00 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles ajoutent oralement que les régularisations de charges sont soumises à la prescription quinquennale.

Par note en délibéré non sollicitée, le conseil des défenderesse informe la juridiction de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Jodhaa’s.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

En application de l’article 371 du code de procédure civile, la notification de l’ouverture, par jugement du 22 mai 2025, d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Jodhaa’s est sans incidence sur la présente instance.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Jodhaa’s et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre la société SCI pour l’avenir PVML et la société Jodhaa’s comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 20 novembre 2024 à la société Jodhaa’s vise cette clause et porte sur un arriéré locatif de 14 603,44 € en principal selon décompte annexé à l’acte.

Si les défenderesses contestent la validité du commandement au motif qu’il ne comporte pas un décompte valable en annexe, force est de constater qu’au commandement est joint une situation locatif du compte pour la période du 1er janvier 2023 au 8 novembre 2024, établi par le cabinet Foncia et retranscrivant de manière détaillé toutes les sommes dues, en distinguant le loyer des provisions sur charges, et les paiements intervenus. Le moyen de nullité invoqué ne caractérise donc pas une contestation sérieuse.

Les défenderesses, qui invoquent la délivrance de mauvaise foi de ce commandement au motif que son montant serait erroné, comme ne prenant pas en compte l’ensemble des paiements intervenus, reconnaissent néanmoins que la société Jodhaa’s était redevable d’un montant de 10 268,04 € au jour de la délivrance du commandement.

Il est constant que la société Jodhaa’s ne s’est pas acquittée de cette somme dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 décembre 2024 à minuit.

Si elle sollicite des délais de paiement, les pièces produites révèlent que la société Jodhaa’s ne s’acquitte qu’irrégulièrement et partiellement de son loyer courant depuis de nombreux mois, de sorte que la dette locative s’est aggravée. Elle justifie en outre avoir sollicité l’ouverture d’une procédure collective.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société Jodhaa’s selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société SCI pour l’avenir PVML à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société SCI pour l’avenir PVML verse aux débats un extrait du compte de la société Jodhaa’s arrêté au 18 avril 2024, faisant état d’une dette locative de 14 262,92 € à fin décembre 2024, après déduction de paiements à hauteur de 2 600,00 € intervenus avant cette date.

Après déduction des sommes versées entre le 1er janvier 2025 et le 18 avril 2025, soit la somme totale de 2 980,00 €, et compte tenu des règles d’imputation des paiements prévues à l’article 1256 du code civil, l’obligation de la société Jodhaa’s n’est non sérieusement contestable qu’à hauteur d’un montant de 11 282,92 €.

Il convient donc de condamner la société Jodhaa’s à titre provisionnel à payer ladite somme à la société SCI pour l’avenir PVML.

Sur la demande de provision au titre des régularisations de charges :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la société SCI pour l’avenir PVML verse aux débats des courriers en date du 15 avril 2025 adressés par la société Foncia Seine Ouest à la société Jodhaa’s portant sur des régularisations de charges au titre des années 2020 à 2024.

Le contrat de bail stipule notamment que « L’apuration des compte se fera annuellement, après réception des comptes du gestionnaire ».

Si elle invoque la prescription des plus anciennes de ces charges, la société Jodhaa’s ne justifie pas que la société SCI pour l’avenir PVML avait connaissance depuis plus de cinq ans à la date à laquelle elle a formulé pour la première fois cette demande de régularisation de charges dans le cadre de la présente instance.

Dès lors et au regard des décomptes circonstanciés, l’obligation de la société Jodhaa’s n’est pas sérieusement contestable à hauteur d’un montant de 8 731,60 €.

Sur les demandes formées à l’encontre de Madame [B] [Y], en qualité de caution solidaire :

L’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2288 du même code, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Le cautionnement litigieux ayant été souscrit antérieurement au 1er janvier 2022, ne sont pas applicables à l’espèce les dispositions de l’article 2297 du code civil, issues de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 et prescrivant, à peine de nullité de son engagement, l’apposition par la caution personne physique elle-même de la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

En l’espèce, il résulte de l’engagement de cautionnement solidaire versé aux débats que Madame [B] [Y] s’est engagée à garantir notamment le paiement des loyers et charges, ainsi que des indemnités d’occupation qui pourraient être mises à la charge du locataire, et ce pendant la durée du bail.

La validité de cet engagement ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il convient donc de condamner Madame [B] [Y] solidairement avec la société Jodhaa’s.

Sur les demandes accessoires :

La société Jodhaa’s et Madame [B] [Y], parties perdantes, sont condamnées in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies, et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner in solidum la société Jodhaa’s et Madame [B] [Y] à payer à la société SCI pour l’avenir PVML la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société SCI pour l’avenir PVML et la société Jodhaa’s portant sur un local commercial situé [Adresse 2], à Sartrouville (Yvelines), avec effet au 20 décembre 2024 à minuit ;

Ordonnons l’expulsion de la société Jodhaa’s et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement la société Jodhaa’s et Madame [B] [Y] à payer à la société SCI pour l’avenir PVML la somme provisionnelle de 11 282,92 € à valoir sur l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 18 avril 2025, échéance de décembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Condamnons solidairement la société Jodhaa’s et Madame [B] [Y] à payer à la société SCI pour l’avenir PVML la somme provisionnelle de 8 731,60 €, au titre des régularisations de charges pour les années 2020 à 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Condamnons solidairement la société Jodhaa’s et Madame [B] [Y] à payer à la société SCI pour l’avenir PVML une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons in solidum la société Jodhaa’s et Madame [B] [Y] à payer à la société SCI pour l’avenir PVML la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons in solidum la société Jodhaa’s et Madame [B] [Y] au paiement des dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 20 novembre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Virginie BRUN Eric MADRE