TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07039 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YQF3

N° de Minute : 24/00748

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

[X] [G]

[U] [M] [G]

C/

[C] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [G], demeurant [Adresse 3]

Mme [U] [M] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphanie DUMETZ, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [R], demeurant [Adresse 9]

comparante en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/07039 – Page – SD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte notarié en date du 10 septembre 2021, Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] ont donné à bail à Madame [C] [R] un logement situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 680 euros, outre une provision sur charges de 30 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] ont fait signifier à Madame [C] [R] un commandement de payer la somme principale de 2130 euros et de justifier de son assurance contre les risques locatifs, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 12 octobre 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 6 février 2024, Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] ont fait assigner Madame [C] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise et que la location consentie à Madame [C] [R] cesse de plein droit ;Ordonner l’expulsion de Madame [C] [R] de l’ensemble des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef passé le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Madame [C] [R] au paiement du solde locatif au 1 janvier 2024 soit la somme de 4260 euros avec intérêts légaux à compter de la présente assignation ;Condamner Madame [C] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme mensuelle de 710 euros ;Condamner Madame [C] [R] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [C] [R] en tous les dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment, le coût du commandement de payer (134,10 euros) et de la présente assignation (84,14 euros) ainsi que la dénonce de l’assignation au représentant de l’état telle que prévue au tableau 3-3 numéro 178 sous l’article A444-43 du code de commerce au titre des formalités, requêtes et diligences et de la formalité auprès de la CCAPEX conformément à l’article A 444-45 du code de commerce. A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et exposent que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 7 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2024. Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G], représentés par leur conseil, ont développé oralement les demandes contenues dans leur assignation, actualisant la dette locative arrêtée au mois de juillet 2024 à la somme de 8520 euros et le montant des frais irrépétibles à la somme de 1200 euros. Ils précisent que la locataire a été déclaré irrecevable au bénéfice d’une procédure de surendettement et a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’août 2024. Ils ne s’opposent pas à la demande de délais de paiement mais s’opposent à la suspension de la clause résolutoire. Ils ajoutent enfin qu’ils ont besoin du paiement intégral des loyers pour payer les frais médicaux de Monsieur [G] qui est malade.

Madame [C] [R] comparaît en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette et indique souhaiter rester dans les lieux. Elle sollicite des délais de paiement et indique pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 100 euros en règlement de sa dette puis 350 euros à compter de mars 2025. Elle précise être actuellement au chômage, percevoir 2220 euros de revenus mensuels et avoir 3 enfants en bas âge. Elle indique avoir réalisé une demande de logement social.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [X] [G] et Madame [J] [G] versent aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 10 septembre 2021 ;le commandement de payer en date du 11 octobre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de juillet 2024 inclus.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [C] [R] reste devoir aux époux [G] la somme de 8520 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Madame [C] [R], comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît par ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Madame [C] [R] à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] la somme de 8520 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date du commandement de payer.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, et avant l’avis n°24-70.002 de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] justifient avoir signifié le 11 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2130 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué par Madame [C] [R].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2023.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que Madame [C] [R] réside avec 3 enfants en bas âge, qu’elle perçoit des revenus mensuels de 2220 euros comprenant 415 euros d’aides personnalisées au logement, entre 970 euros et 1030 euros au titre du chômage ainsi que les allocations familiales. En outre, elle déclare avoir effectué une demande de logement social.

Madame [C] [R] propose de verser la somme de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] ne se sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement, mais s’opposent à la suspension de la clause résolutoire.

Néanmoins, Madame [C] [R] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 100 euros puis 350 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette, et en reprenant le paiement du loyer courant.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements depuis le mois d’août 2024 et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement lui seront accordés.

Madame [C] [R] sera ainsi autorisée à s’acquitter de sa dette par mensualités successives d’un montant de 100 euros, puis 250 euros en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Madame [C] [R] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection.

A défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] pourront faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

Il conviendra alors de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 710 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [C] [R] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [R], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [C] [R], condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] et Madame [C] [R], portant sur le logement situé [Adresse 8] sont réunies à la date du 23 novembre 2023 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de Madame [C] [R] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNE Madame [C] [R] à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] la somme de 8520 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 2130 euros et à compter du 6 février 2024, date de l’assignation, pour la somme de 2130 euros ;

ACCORDE à Madame [C] [R] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités, conformément aux modalités suivantes :

3 mensualités de 100 euros, 32 mensualités de 250 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 100 euros puis de 250 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [C] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [C] [R] à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 710 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 23 novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [C] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [C] [R] à payer à Monsieur [X] [G] et Madame [J] [P] épouse [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Madame [C] [R] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 7] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR