Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 MAI 2018

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/18097

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 8 ème arrondissement – RG n° 11-14-000282

APPELANTE

Madame A B épouse X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Magali BUTTARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0571

INTIMEES

SCI HOTEL DE SEDILLE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/O Société HELLIER DU VERNEUIL 51BIS RUE DE MIROMESNIL

[…]

N° SIRET : 421 .66 5.8 45

Représentée par M^e Anne I-J, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

SAS CRIC RIC

N° SIRET : 365 501 188

[…]

[…]

Représentée par M^e Luc CASTAGNET de la SELAS BCW & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0490

Ayant pour avocat plaidant M^e Mathilde OTTAVY, avocat au barreau de PARIS

SA HELLIER DU VERNEUIL agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne I-J, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

SA ALLIANZ IARD

N° SIRET : 542 110 291

[…]

[…]

Représentée par M^e Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Avril 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me C D, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me C D dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me E F

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Daniel FARINA, Président et par E F, Greffière présent lors de la mise à disposition.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé en date du 1^er février 2008, Madame A X a contracté un bail d’habitation avec la société CRIC, administrateur de biens, pour la location d’un appartement situé au 4^e étage de l’immeuble sis […], avec cave et place de parking à […], propriété de la SCI HOTEL DE SEDILLE. Les locataires ont quitté les lieux en mai 2013.

Par assignation en date du 22 février 2012, Madame X a saisi le Tribunal d’instance de PARIS 8^e pour obtenir l’annulation du bail et la condamnation de la SCI HOTEL DE SEDILLE et de son gérant la SA HELLIER DU VERNEUIL à lui payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier en date du 11 juin 2012, la SCI HOTEL DE SEDILLE et son gérant la SA HELLIER DU VERNEUIL ont assigné en intervention forcée la société CONSORTIUM RÉGIONAL IMMOBILIER ET COMMERCIAL dite CRIC, ancien gérant.

Par acte d’huissier en date du 26 septembre 2012, la société CRIC a assigné en intervention forcée la SA ALLIANZ Iard, son assureur de responsabilité professionnelle.

Par acte d’huissier en date du 14 août 2012, la SCI HOTEL DE SEDILLE a assigné Monsieur G X.

Après radiation de l’affaire le 25 avril 2013, celle-ci a été réenrôlée le 22 avril 2014 et la SCI HOTEL DE SEDILLE a formulé des demandes reconventionnelles en paiement à l’encontre de Madame A B épouse X notamment au titre d’un arriéré de loyers, des clauses pénales et des frais de remise en état du logement le tout avec intérêts de droit capitalisés.

Par jugement en date du 23 juillet 2015 assorti de l’exécution provisoire, le Tribunal d’Instance de PARIS 8^e a :

— rejeté la demande en nullité du bail conclu entre M^me A B épouse X et la SCI HOTEL DE SEDILLE le 1^er février 2008 ;

— débouté Madame A B épouse X de sa demande subséquente en restitution de la somme de 32 431,80 € au titre de l’indexation des loyers ;

— débouté Madame A B épouse X de sa demande en indemnisation à l’égard de la SCI HOTEL DE SEDILLE et de la SA HELLIER DU VERNEUIL au titre du préjudice subi du fait des dysfonctionnements de l’ascenseur du garage ;

— débouté Madame A B épouse X de sa demande en indemnisation à l’égard de la SCI HOTEL DE SEDILLE et de la SA HELLIER DU VERNEUIL au titre du préjudice subi du fait des inondations de l’immeuble ;

— débouté Madame A B épouse X de sa demande en indemnisation à l’égard de la SCI HOTEL DE SEDILLE et de la SA HELLIER DU VERNEUIL au titre des vêtements détériorés et non remboursés par les assurances ;

— débouté Madame A B épouse X de sa demande en indemnisation à l’égard de la SCI HOTEL DE SEDILLE et de la SA HELLIER DU VERNEUIL au titre des frais engagés pour les constats d’huissier ;

— déclaré Madame A B épouse X irrecevable pour défaut de qualité à agir en sa demande en indemnisation à l’égard de la SCI HOTEL DE SEDILLE au titre du préjudice subi par Monsieur G X ;

— débouté Monsieur G X de sa demande en indemnisation à l’égard de la SCI HOTEL DE SEDILLE ;

— dit que la créance due par la SCI HOTEL DE SEDILLE à Madame X au titre de la restitution des charges s’élève à 7.224 € ;

— débouté Madame X pour le surplus de sa demande au titre de la restitution des charges ;

— débouté la SCI HOTEL DE SEDILLE de sa demande en garantie à l’encontre de la SAS CRIC et à la SA ALLIANZ IARD ;

— dit que la 'créance’ due par Madame X à la SCI HOTEL DE SEDILLE s’élève à 83.011,73 € au titre de l’arriéré locatif et 2 000 € au titre de la clause pénale ;

— débouté pour le surplus la SCI HOTEL DE SEDILLE de ses demandes en paiement des frais de remise en état et en conservation du dépôt de garantie ;

— condamné, après compensation des créances, Madame A B épouse X à payer à la SCI HOTEL DE SEDILLE la somme de 70 787,73 € avec intérêts légaux à compter du 12 décembre 2011 sur la somme de 9 721,31€ et à compter de la présente décision pour le surplus avec capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— débouté Madame A B épouse X de sa demande de délais de paiement ;

— condamné Madame A B épouse X et Monsieur G X à payer la somme de 900 € chacun à la SCI HOTEL DE SEDILLE et à la SA HELLIER DUVERNEUIL au titre de l’article 700 du Code de procédure civile suivant la répartition suivante Monsieur X à hauteur de 10 % et Madame X à hauteur de 90 % ;

— condamné la SCI HOTEL DE SEDILLE à payer la somme de 500 € chacun à la SAS CRIC et à la SA ALLIANZ IARD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamné Madame A B épouse X et Monsieur G X aux dépens de la présente instance suivant la répartition suivante M X à hauteur de 10 % et Madame X à hauteur de 90 %.

La Cour est saisie de l’appel formé par Madame A X par déclaration en date du 3 septembre 2015.

Sur conclusions d’incident de la SCI HOTEL DE SEDILLE et de la SA HELLIER DU VERNEUIL notifiées par la voie électronique le 2 février 2016, le Conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables ces parties à exciper de l’irrecevabilité des conclusions d’appel signifiées le 2 décembre 2015 et les a déboutées de leur demande de caducité d’appel par ordonnance du 9 juin 2016 confirmée par arrêt de la Cour en date du 17 novembre 2016.

Sur conclusions aux fins de désistement partiel d’appel notifiées par la voie électronique le 8 mars 2018 par Madame A B épouse X, le Conseiller de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la Cour à l’égard de Monsieur G X par ordonnance en date du 29 mars 2018.

Dans ses conclusions d’appel n° 4 notifiées par voie électronique le 14 décembre 2017, Madame H X sollicite de la Cour, au visa des articles 2, 3-2, 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, 1719-1, 1720 et 1721 du Code Civil, des anciens articles 1134, 1147, 1152 du Code Civil dans leur version applicable antérieure à la réforme du 1^er octobre 2016, de l’article 1244-1 du Code Civil et de l’article 700 du Code de Procédure Civile

, qu’elle :

' la Reçoive en ses nouvelles écritures et la déclarer bien fondée ;

' Prenne acte de l’abandon des prétentions tirées de la nullité du bail et de la demande subséquente en restitution des indexations de loyers ;

' Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Dise et juge qu’elle était fondée à solliciter la restitution des montants de provision de charges versées au titre de l’année 2008 à hauteur de 7.224 €, en l’absence de régularisation par le bailleur et de tout document de nature à justifier la réalité de ces charges ;

— Dise et juge que la société HOTEL DE SEDILLE n’était pas fondée à conserver le dépôt de garantie versé par Madame X, et a condamné en conséquence le bailleur à restituer la somme de 7.000 € à Madame X ;

— Dise et juge que la société HOTEL DE SEDILLE n’était pas davantage fondée à se prévaloir d’un état des lieux non contradictoire effectué plusieurs mois après la restitution des clés et en l’absence de la locataire et a rejeté en conséquence sa demande au titre des frais de remise en état de l’appartement subséquent ;

' Infirme la décision entreprise pour le surplus,

Y faisant droit et statuant à nouveau,

' Dise et juge que le bailleur de Madame X a manqué à l’exécution de ses obligations contractuelles de délivrance stricto-sensu d’un parking situé en 2 ème sous-sol, prévu par le bail à titre de dépendance du logement loué ;

' Dise et juge que le bailleur de Madame X a également manqué à l’exécution de ses obligations de délivrance en bon état d’usage et de réparations, de garantie de jouissance paisible et d’entretien normal du logement et de ses dépendances loués ;

' Dise et juge que le bailleur a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame X justifiant l’indemnisation des préjudices subis par cette dernière à raison des nombreux désordres subis ensuite des manquements précités ;

' Condamne in solidum les sociétés HOTEL DE SEDILLE et HELLIER DU VERNEUIL à réparer les préjudices subis et non encore indemnisés tels que détaillés aux présentes à hauteur de :

o concernant les infiltrations causées dans l’appartement :

* 10.499,645 € au titre du trouble de jouissance

* 3.000 € au titre du préjudice moral

o concernant la privation totale de jouissance du parking en sous-sol :

* 2.100 € au titre du trouble de jouissance

* 890,50 € au titre du préjudice financier pour les dépenses supportées

* 6.000 € au titre du préjudice moral

o concernant les dysfonctionnements et pannes réitérés du monte-véhicule :

* 3.000 € pour tout poste de préjudices confondus

o concernant les désordres répétés dans la cave

* 2.000 € au titre du trouble de jouissance

* 26.232,13 € au titre du financier à raison des objets détériorés

* 1.000 € au titre du préjudice moral

o concernant les vices afférents au volet roulant, à la baignoire et aux parties communes

* 1.000 € au titre du trouble de jouissance

* 343,62 € au titre du préjudice matériel et financier

' Condamne in solidum les sociétés HOTEL DE SEDILLE et HELLIER DU VERNEUIL à rembourser à Madame X les sommes de :

—  7.000 € au titre du dépôt de garantie versé à la signature du bail ;

—  7.224 € au titre des provisions sur charges locatives non régularisées pour l’année 2008 ;

—  612,68 € au titre du trop-perçu de provisions sur charges locatives pour l’année 2009 ;

—  948,64 € au titre du trop-perçu de provision sur charges locatives pour l’année 2010 ;

' Dise et juge n’y avoir lieu à l’application de la clause pénale prévue au bail ;

Subsidiairement,

' Juge que le montant de la clause pénale sera modéré afin d’être ramené à la somme symbolique de 1 € ;

' Ordonne, s’il y lieu, toute compensation légale des créances précitées avec les sommes pouvant être dues par Madame X au bailleur au titre de l’arriéré locatif ;

' Lui octroie les plus larges délais de paiement, les remboursements s’affectant d’abord au remboursement du principal ;

' Rejette toutes autres prétentions des intimés ;

En tout état de cause,

' Condamne in solidum les sociétés HOTEL DE SEDILLE et HELLIER DU VERNEUIL à verser à Madame X la somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' Condamne in solidum les sociétés HOTEL DE SEDILLE et HELLIER DU VERNEUIL aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions communes n° 2 notifiée par communication électronique le 17 novembre 2017, les sociétés HOTEL DE SEDILLE et HELLIER DU VERNEUIL, intimées, sollicitent de la Cour qu’elle :

— Les reçoive en leurs écritures et les y déclare bien fondées,

— Dise Madame H X mal fondée en son appel,

— Confirme le jugement en ce qu’il a débouté Madame X de ses demandes, fins et conclusions,

— Confirme le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur X de sa demande en indemnisation à l’égard de la SCI HOTEL DE SEDILLE,

— Infirme le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau sur ces chefs,

— Dise qu’aucune créance n’est due à Madame X au titre de la restitution des charges,

— Condamne Madame H X au paiement de la somme de 83.011,73 euros en principal, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2011 date du commandement de payer avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

— Condamne Madame X à payer à la SCI HOTEL DE SEDILLE la somme de 8.301,17 euros au titre de la clause pénale outre les intérêts au taux légal avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil à compter de l’arrêt à intervenir,

— Condamne Madame X à payer à la SCI HOTEL DE SEDILLE la somme de 6.558,03 euros au titre de la remise en état outre les intérêts au taux légal avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil à compter de l’arrêt à intervenir,

— Dire que le dépôt de garantie versé par Madame H X restera acquis au bailleur en application de la clause pénale convenue au contrat de bail,

A titre subsidiaire, et sans que cela ne vaille reconnaissance par les concluants du bien-fondé des demandes et action de Madame X, Vu les articles 66, 327, 331 et 334 du code de procédure civile, 1992 et 1382 du code civil,

— Condamne la SAS CRIC-CONSORTIUM RÉGIONAL IMMOBILIER ET COMMERCIAL et son assureur la Compagnie ALLIANZ, à relever et garantir tant la SCI HOTEL DE SEDILLE que la société HELLIER DU VERNEUIL des condamnations qui seraient placées à leur charge sur le fondement de la nullité du bail ou de toute autre erreur de gestion,

En tout état de cause,

— Condamne in solidum tant Madame H X que Monsieur X, la société CRIC-CONSORTIUM RÉGIONAL IMMOBILIER ET COMMERCIAL et la Compagnie ALLIANZ à payer tant à la SCI HOTEL DE SEDILLE qu’à la société HELLIER DU VERNEUIL la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum tant Madame H X que Monsieur X, la société CRIC- CONSORTIUM RÉGIONAL IMMOBILIER ET COMMERCIAL et la Compagnie ALLIANZ aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et dont distraction au profit de la SCP I J dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions d’intimée n° 2 notifiées par la voie électronique le 25 octobre 2017 la SAS CRIC CONSORTIUM RÉGIONAL IMMOBILIER ET COMMERCIAL, intimée en intervention forcée, sollicite de la Cour qu’elle :

À titre principal

— Dise et juge Madame X mal fondée en son appel et l’en déboute, et en conséquence

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Subsidiairement,

— Dise et juge mal fondé l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ;

Plus subsidiairement, si une condamnation devait être prononcée à l’encontre de la société CRIC,

— Dise et juge que la compagnie ALLIANZ devra la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamne tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Dans ses conclusions d’intimée n° 3 notifiées par la voie électronique le 5 mars 2018, la Compagnie ALLIANZ, assureur de la SAS CRIC, intimée en intervention forcée, sollicite de la Cour qu’elle :

A titre principal,

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— En conséquence, déboute Madame X de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Constate l’abandon par Madame X des demandes fondant l’appel en garantie à l’encontre de la société CRIC ;

— En conséquence également, déboute la SCI HOTEL DE SEDILLE de son appel en garantie à l’encontre de la société CRIC et de son assureur, la compagnie ALLIANZ ;

A titre subsidiaire,

— Fasse droit à l’exclusion de garantie soulevée par la compagnie ALLIANZ en application de l’article L.113-1 du code des assurances et des conditions générales ;

— En conséquence, prononce la mise hors de cause de la compagnie ALLIANZ ;

En tout état de cause,

— Condamne Madame X, les sociétés HELLIER DU VERNEUIL et HOTEL SEDILLE ainsi que la société CRIC au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SELAS PORCHER & ASSOCIES qui affirme en avoir fait la plus juste avance conformément à l’article 699 du Code de Procédure civile.

L’ordonnance de clôture initialement fixée au 5 octobre 2017 et reportée au 2 novembre 2017 et au 9 novembre 2017 a été rendue le 11 janvier 2018, puis révoquée par ordonnance du 18 janvier 2018. L’ordonnance de clôture définitive a été rendue le 5 avril 2018.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande en paiement de loyers formée par la SCI HOTEL DE SEDILLE

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1315 ancien du Code civil devenu l’article 1353 de ce code.

La SCI HOTEL DE SEDILLE sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que sa créance au titre de l’arriéré locatif s’élève à 83.011,73 € et elle produit à ce titre le commandement de payer en date du 12 décembre 2011 afférent aux échéances de novembre et décembre 2011, l’historique du compte individuel arrêté au 12 juillet 2012 et le compte de sortie du 4 octobre 2013, faisant mention d’une échéance de 3.246,58 € au titre du mois de mai 2013 au lieu de 4.574,71 € pour les termes précédents.

Madame A B épouse X ne conteste pas avoir cessé tout règlement de loyers à compter du 1^er novembre 2011 en raison de nombreux préjudices énumérés plus bas et elle affirme avoir restitué les lieux et les clés le 11 mai 2013.

Sur ce, si Madame X prétend avoir rendu les clés le 11 mai 2013, elle indique aussi en page 34 de ses écritures l’avoir fait le 23 mai 2013. Si le bailleur ne précise pas la date de sortie à son décompte, il ressort néanmoins de sa pièce 27 qu’il a calculé l’échéance de mai 2013 sur la base de 22 jours d’occupation.

Le jugement qui acte la somme de 83.011,73 € au titre de la créance locative qui correspond à une occupation jusqu’au 23 mai 2013 sera confirmé.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 décembre 2011 sur la somme alors due en principal de 8.837,56 € (4.418,78 x 2).

Sur la demande en paiement des réparations locatives formée par la SCI HOTEL DE SEDILLE

L’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les menues réparations ; l’article 7 c de la même loi oblige le locataire à restituer les lieux dans un état n’appelant pas d’observations par rapport à leur délivrance ; le locataire est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués ; il peut également s’exonérer de la responsabilité que l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 fait peser sur lui en administrant la preuve que les dégradations ne lui sont pas imputables, ou qu’elles résultent de la force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Au soutien de son appel incident, la SCI HOTEL DE SEDILLE produit le constat de Maître Y en date du 3 juillet 2013 établissant l’existence de dégradations et de la présence d’encombrants qui ont nécessité des travaux facturés à 6.558,03 € incombant à Madame A B épouse X ; elle K que la locataire a été convoquée à ce constat à une adresse qu’elle a communiquée mais qui s’est avérée fausse.

Madame A B épouse X sollicite la confirmation aux motifs adoptés que le bailleur ne justifie pas avoir tenté d’établir un état des lieux contradictoire de sortie en sa présence à la date de restitution des clés le 23 mai 2013 devant témoins ni d’avoir sollicité sa nouvelle adresse à ce même moment.

Sur ce, il est relevé que le courrier du 28 mai 2013 qui a fondé la motivation du premier juge n’est plus communiqué en appel. Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’écarter le constat de Maître Y en date du 9 juillet 2013 comme preuve valable au seul motif qu’il n’est pas contradictoire dès lors qu’il a été contradictoirement débattu. Néanmoins sa portée est limitée d’une part du fait qu’il

s’accompagne non des photographies authentiques mais de mauvaises copies en noir et blanc et d’autre part en raison de l’absence de tout état des lieux d’entrée à titre comparatif.

Il résulte du détail de ce constat que contrairement à ce qu’affirme le bailleur aucune dégradation volontaire n’est à déplorer, les marques d’usage et d’usure relevées (trous de cheville dans les murs, flexible en mauvais état d’une douchette ancienne et état défraîchi général des murs et plafonds) découlant nécessairement de l’usage pendant cinq ans d’un appartement dont il n’est pas soutenu qu’il était à l’état neuf à la signature du bail. Les frais de lessivage et peinture de l’ensemble de l’appartement n’ont pas à être supportés par Madame A B épouse X.

S’agissant des moquettes dont le très mauvais état est également décrit, il résulte des courriers échangés entre le gérant et l’assureur de Madame A B épouse X qu’elles ont pâti d’un dégât des eaux survenu le 10 mai 2011 provenant du 5^e étage, qui n’est pas de la responsabilité des locataires et dont il est établi par les mêmes échanges de correspondances qu’ils n’ont pas été réparés. Le remplacement des moquettes facturé à 2.975 € HT ne saurait donc incomber à Madame A B épouse X.

Pour ce qui concerne les encombrants, preuve n’est pas rapportée qu’ils appartiennent aux locataires sortants dès lors que l’état des lieux a été effectué plus d’un mois après leur départ.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté la SCI HOTEL DE SEDILLE de sa demande en paiement de travaux.

Sur la demande d’application des clauses pénales du bail formée par la SCI HOTEL DE SEDILLE

La SCI HOTEL DE SEDILLE sollicite par son appel incident la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité, Madame A B épouse X ayant fait l’objet d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Aux termes de la clause 2.13.2 du bail en cas de résiliation du bail du fait du locataire en application d’une clause résolutoire, le dépôt de garantie demeurera acquis de plein droit au bailleur à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi.

Or et ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, le bailleur n’a pas sollicité du tribunal la résiliation de plein droit du bail et il n’est pas établi que Monsieur et Madame X ont restitué les clés de l’appartement en raison de la délivrance du commandement de payer en date du 12 décembre 2011. Les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas remplies.

Madame A B épouse X fait grief au jugement de la condamner à payer la somme de 2.000 € au titre de la clause pénale 2.13.1 du bail expiré, alors que cette clause est réputée non écrite en application de l’article 4-i) de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 24 mars 2014.

Sur ce, le bail ayant expiré avant la promulgation de la loi, celle-ci est inapplicable.

Il convient, dès lors, de statuer sur la clause pénale en application de l’ancien article 1152 du Code civil, devenu l’article 1231-5 du Code civil.

La pénalité prévue au contrat, égale à dix pour-cent des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur a un caractère manifestement excessif tenant aux faits que les sommes mises à la charge du preneur sont déjà assorties des intérêts au taux légal, et que la clause litigieuse crée un déséquilibre contractuel au détriment du locataire, le bail ne prévoyant aucune réciprocité en cas de manquement du bailleur.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a réduit à 2.000 € la somme mise à la charge de Madame A B épouse X en application de cette clause.

Sur la demande en restitution de provisions sur charges formée par Madame A B épouse X

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 les charges sont exigibles sur justification et « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ».

Madame A B épouse X sollicite la confirmation du jugement en ce qu’elle a obtenu la restitution de l’ensemble des provisions versées pour l’année 2008, faute de toute régularisation et l’infirmation sur le surplus, les pièces fournies par le bailleur pendant l’instance nécessitant la restitution en sa faveur de 612,68 € pour 2009 et de 948,64 € pour 2010.

La SCI HOTEL DE SEDILLE sollicite l’infirmation du jugement à titre d’appel incident, la régularisation des charges 2008 relevant de la responsabilité de la Société CRIC, ancien gérant, qui a été condamnée à lui communiquer ces décomptes de régularisation par jugement du Tribunal de grande instance de PARIS en date du 16 février 2012 et la confirmation pour le surplus.

La société CRIC, qui précise avoir cessé d’administrer l’immeuble le 31 mars 2009, K qu’elle a versé en exécution du jugement cité par la SCI HOTEL DE SEDILLE la totalité des factures réglées sur l’année 2008 et qu’elle a été quittancée de sa gestion, de sorte qu’elle n’a pas à effectuer la régularisation des charges demandée, ayant mis son ancien mandant en mesure d’y faire procéder par son mandataire actuel ; elle sollicite la confirmation du jugement qui n’a pas retenu de carence de gestion de sa part.

Sur ce, la régularisation des charges 2008 n’ayant pas été faite, le jugement est confirmé en ce qu’il a ordonné la restitution à la locataire d’une somme globale de 7.224 € payée à titre provisionnel et dit que la société CRIC n’avait pas commis en l’espèce de faute de gestion, la reddition des comptes 2008 n’étant pas en état d’être réalisée au jour de la résiliation de son mandat.

Au vu des comptes de répartition de charges 2009 et 2010 (Pièces 2 et 3), le bailleur sera également condamné à restituer les sommes de 612,68 € et 948,64 € trop perçues, dès lors qu’il ne justifie pas, ni même ne soutient avoir opéré déjà une compensation sur les quittancements alors en cours.

Sur les demandes d’indemnisations contractuelles formées par Madame A B épouse X

Ainsi que le relèvent la SCI HOTEL DE SEDILLE et la SA HELLIER DU VERNEUIL, Madame A B épouse X a modifié le fondement juridique de ses demandes d’indemnisation de nature délictuelle à l’origine pour les diriger désormais en premier lieu contre son bailleur au titre des obligations de celui-ci née du contrat de bail.

Madame A B épouse X fonde ses moyens d’appel de façon cumulative sur les dispositions légales suivantes relatives à la délivrance, l’entretien et la garantie de jouissance dont est tenu le bailleur :

— l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel, 'le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement’ ;

— les dispositions combinées des articles 1719 et 1720, alinéa 2, du Code civil ainsi que de l’article 6 c) de la loi de 1989, qui prévoient que le bailleur est aussi obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués et de ses dépendances ou équipements ;

— les articles 1721 du Code civil et 6 b) de la loi de 1989, imposant au bailleur enfin d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir à ce titre des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

S’agissant des vices affectant le volet roulant, la baignoire et les parties communes

Madame X se prévaut du constat de l’huissier M^e Z en date du 15 avril 2008 pour se plaindre du mauvais état de fonctionnement du store de la première chambre et du mécanisme de tirage de la bonde de la baignoire ; elle évoque également des nuisances dans les parties communes qu’elle ne décrit cependant pas à ses écritures ; elle sollicite une indemnisation de 1.343,62 € à ce titre comportant le coût du constat.

Sur ce, il n’est pas établi par Madame X qu’elle se soit plainte à son bailleur ou son représentant de ces désagréments et le mauvais état allégué du volet roulant de la première chambre est contredit par le constat d’état des lieux de sortie qui ne l’évoque nullement. Par ailleurs et ainsi que l’a relevé le premier juge, les frais engagés par les parties à des fins probatoires ne résultant pas d’actes requis par la loi doivent rester à leur charge ou sont indemnisés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes de ces chefs sont donc rejetées.

S’agissant des infiltrations survenues dans l’appartement

Madame X K qu’à compter du 10 mai 2011, plusieurs pièces ont été dégradées par un important dégât des eaux non immédiatement réparé touchant les plafonds et murs ainsi que 60 m² de superficie recouverte de moquette, soit la moitié de la surface de l’appartement ; elle souligne que l’assureur de la copropriété a proposé une indemnisation à laquelle elle n’a pas donné suite en raison de son insuffisance et qu’elle a été privée de la jouissance normale de l’appartement, le montant des travaux excédant le plafond de la convention CIDRE, soit le montant qu’aurait alors pu assumer son propre assureur ; elle évalue son préjudice de jouissance à 50 % du montant du loyer en principal sur cinq mois et demi, soit la période allant du sinistre à la date à laquelle elle a cessé de payer ses loyers, pour 10.499,64 € et son préjudice moral à 3.000 €.

La SCI HOTEL DE SEDILLE et à la SA HELLIER DU VERNEUIL s’opposent à la demande en raison de l’origine du dégât des eaux provenant du débordement de la machine à laver de la locataire du 5^e étage, ce qui constitue un accident dont ils ne sont pas responsables et non un défaut de conformité de la chose louée, les préjudices devant se régler entre assureurs ; elles affirment que Madame X a contribué à son propre dommage en refusant la proposition d’indemnisation du cabinet ELEX.

Sur ce, il résulte des éléments du débat qu’aucune déclaration de sinistre n’a été obtenue de la locataire du 5^e étage qui a dénié sa responsabilité dans les fuites, de sorte que l’assureur de la copropriété pour le compte du copropriétaire bailleur a proposé à Madame X une indemnisation de 4.715,92 € sur la base des devis complets (peinture et moquette) d’un montant de 9.915,32 €. En contrepartie de cette proposition la SA HELLIER DU VERNEUIL entendait imposer à Madame X par courrier du 4 janvier 2012, réitéré le 17 avril 2012 de financer le reste soit pour une somme de 5.199,40 €. C’est à bon droit que la locataire a refusé d’assumer le coût de la

restauration des lieux qui incombait au bailleur, comme devant rester à sa charge du fait de la franchise et de la vétusté, alors qu’elle-même n’encourait aucune responsabilité locative pour ce sinistre, son assureur MMA l’ayant clairement signifié au gérant de biens par courriers du 23 mai 2011 et 9 août 2011.

Il convient d’évaluer les préjudices de jouissance et moral subis par Madame X du fait de la résistance abusive du bailleur à procéder aux travaux pour lesquels il était pourtant en partie assuré, sur la période d’avril 2011 jusqu’à mai 2013 sur la base de 9% du montant du loyer, à la somme de 8.247 € (3.818 x 9 % x 24) que la SCI HOTEL DE SEDILLE sera condamnée à lui payer à titre de dommages et intérêts contractuels.

S’agissant de l’immobilisation de l’ascenseur monte-véhicule commandant l’accès au parking en sous-sol

Madame X K que cet élément d’équipement commun a fait l’objet de longues périodes d’immobilisation entre juillet 2010 et février 2012, soit 1 mois et 18 jours de juin 2009 à juillet 2009, 4 mois de juillet 2010 à octobre 2010 et 10 jours en août 2011 ; elle évalue son préjudice de jouissance par privation de l’usage du parking à 350 € par mois pendant 6 mois, son préjudice moral à 6.000 € pour avoir dû subir angoisse, stress et frustrations et à 890,50 € son préjudice financier correspondant à la location d’emplacements de remplacement, de véhicules et frais de taxi.

La SCI HOTEL DE SEDILLE et à la SA HELLIER DU VERNEUIL plaident la confirmation du jugement et font d’abord valoir que les demandes tendent à indemniser doublement un même préjudice de jouissance du parking dont l’accès a été interrompu ; elles précisent en outre qu’elles n’ont aucune responsabilité dans l’origine des pannes qui leur sont extérieures et rapportent que :

— l’arrêt du monte-véhicule de juin 2009 à juillet 2009 est du à un choc de véhicule sur la porte d’accès aux parkings et que Madame X a perçu 444,52 € d’indemnisation le 12 janvier 2010 pour son préjudice de jouissance,

— la panne du 14 juillet 2010 au 30 septembre 2010 est due à un engorgement et débordement des évacuations dans les sous-sols de l’immeuble, consécutifs à un violent orage le 14 juillet 2010, tout comme celle des 10 jours d’août 2011 et que Madame X a reçu 1.042,60 € d’indemnisation le 28 mars 2011.

Sur ce, le préjudice subi par Madame X résulte d’atteintes directes à sa jouissance du parking par suite de dommages portant sur les parties communes de l’immeuble, telle la porte d’accès, ou liés à son entretien, s’agissant du tout-à-l’égout. La SCI HOTEL DE SEDILLE, qui ne K pas la force majeure, doit donc garantie à Madame X, dans la seule mesure où le syndicat des copropriétaires, responsable du bon fonctionnement des équipements sur le plan délictuel, ne l’a pas indemnisée directement ou par son assureur.

Or, il est justifié par la SCI HOTEL DE SEDILLE et la SA HELLIER DU VERNEUIL qu’à la suite de la réclamation chiffrée et justifiée par les factures de location d’un parking et de location de voiture que l’assurance de la copropriété lui a versé par le gérant, contrairement à ce qu’elle affirme et ainsi qu’il résulte de l’historique du compte locatif produit en pièce 26, la somme de 444,52 € le 12 janvier 2010 et celle de 1.042,60 € le 28 mars 2011. Madame X a donc été intégralement indemnisée de son préjudice financier lié à l’immobilisation de sa voiture et à la location d’un autre emplacement de parking pour ces périodes.

Par contre, il résulte de la pièce 13 de la SCI HOTEL DE SEDILLE et à la SA HELLIER DU VERNEUIL que l’assureur de l’immeuble a refusé de prendre en charge la location d’un véhicule pendant la semaine d’août 2011 pour 314,32 €, en raison de son montant inférieur à la franchise. La SCI HOTEL DE SEDILLE sera condamnée à payer cette seule somme à titre de dommages et

intérêts contractuels, le surplus étant rejeté.

S’agissant de la non-conformité de l’ascenseur monte-véhicules

Madame X K que les ascenseurs sont affectés de dysfonctionnements récurrents prouvés par le registre de maintenance produit et elle sollicite encore une somme de 3.000 € pour indemniser le préjudice particulier lié à l’absence d’un dispositif d’alerte interne à l’ascenseur en lien effectif avec un service d’intervention, en violation de l’article R.125-1-1 6° du Code de la construction et de l’habitation, ce qui a justifié sa plainte contre X pour mise en danger de la vie d’autrui.

La SCI HOTEL DE SEDILLE et la SA HELLIER DU VERNEUIL s’opposent à la demande et font valoir que Madame X s’est attribuée en appel un préjudice subi par son mari pour lequel elle avait demandé une indemnisation qui lui a été refusée à bon droit par le premier juge.

Sur ce, il appartient à Madame X de saisir le syndicat des copropriétaires de sa réclamation qui est sans lien direct avec son bail, en ce qu’elle porte sur les caractéristiques alléguées comme dangereuses d’un élément d’équipement des parties communes de l’immeuble et dès lors qu’elle ne justifie pas en avoir subi un préjudice personnel. Sa demande est rejetée.

S’agissant des inondations répétées de la cave ayant occasionné des dommages non indemnisés

Madame X K qu’elle a été victime au moins à deux reprises d’inondations en cave, soit en juillet 2010 et en mars 2011 et elle produit deux constats d’huissier le premier du 1^er octobre 2010 et le second du 28 mars 2011 en démontrant l’ampleur ; elle soutient que sur les factures relatives aux effets personnels qui y étaient entreposés pour 45.063,76 € et celle concernant les banquettes refaites à neuf pour 2.774,72 € les assureurs ne l’ont indemnisée qu’à hauteur de 21.606,35 €, de sorte que son bailleur lui doit le complément, étant responsable du préjudice de jouissance subi en raison de ces inondations à répétition dues à un défaut d’entretien du tout-à-l’égout ; elle sollicite aussi de ce chef la somme de 2.000 € pour une période de privation de jouissance de douze mois, et celle de 1.000 € au titre de son préjudice moral.

La SCI HOTEL DE SEDILLE et à la SA HELLIER DU VERNEUIL s’opposent aux demandes et exposent que le dégât des eaux du 28 mars 2011, objet des indemnisations, provient dune fuite accidentelle imprévisible sur une borne de fontaine et non d’un défaut d’entretien et qu’il appartenait à la locataire d’entreposer ses vestiaire et pièces de valeur dans le dressing de l’appartement et non dans la cave qui n’a pas une telle destination ; elles précisent que Madame X a déjà perçu deux primes d’assurances importantes et qu’en tout état de cause elle ne justifie pas la réalité de la présence en cave des effets objets des factures.

Sur ce, ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge, les constats produits ne caractérisent pas la cause des sinistres, les factures ne permettent pas d’établir que les vêtements et accessoires correspondants étaient effectivement entreposés dans la cave et Madame X ne rapporte pas la preuve que les indemnisations ne correspondent pas à la valeur réelle du préjudice direct subi.

Le jugement sera confirmé sur ces éléments de fait non dénaturés, étant observé qu’il est étonnant que Madame X ait persisté à entreposer en mars 2011en cave des objets de valeur alors qu’elle démontre qu’elle avait subi dès juillet 2010 une montée des eaux dans ce local, son courrier de réclamation du 15 juillet 2010 (pièce 6) n’énumérant pas alors les sept articles de maroquinerie HERMES de valeur qu’elle a déclarés ensuite détériorés et dont elle ne produit d’ailleurs aucune photographie.

Sur le compte entre parties

Il résulte de ce qui précède que Madame X est redevable envers la SCI HOTEL DE SEDILLE d’une somme globale de 83.011,73 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2013 outre 2.000 € de clause pénale.

La SCI HOTEL DE SEDILLE lui doit remboursement des trop-perçus de provisions sur charges au titre des années 2008 (7.224 €), 2009 (612,68 €) et 2010 (948,64 €) pour un montant global de 8.785,32 € ainsi que le dépôt de garantie de 7.000 €.

Les indemnités contractuelles ont été fixées respectivement à 8.247 € pour le préjudice de jouissance lié à l’appartement dégradé par une infiltration d’eau et à 314,32 € pour le préjudice de jouissance lié à l’inaccessibilité du parking et de son véhicule.

Par voie de compensation, la SCI HOTEL DE SEDILLE reste créancière de Madame X à hauteur de la somme de 60.665,09 € (83.011,73 + 2.000- 8.785,32 – 7.000-8.247 – 314,32).

Madame X sera condamnée à payer en conséquence à la SCI HOTEL DE SEDILLE la somme de 60.665,09 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2011 sur la somme de 8.837,56 € et du jugement en date du 23 juillet 2015 sur le surplus, le jugement étant infirmé au quantum.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a autorisé la capitalisation des intérêts en application de l’ancien article 1154 du Code civil.

Sur la demande de délais de paiement formulée par Madame A B épouse X

Il n’y a pas lieu d’octroyer à Madame X les délais de paiement qu’elle réclame, aucun élément n’étant communiqué sur sa situation de fortune et celle de son époux.

Sur la mise en cause de la SA HELLIER DU VERNEUIL par Madame A B épouse X

Madame X formule une demande de condamnation in solidum de son bailleur la SCI HOTEL DE SEDILLE et du mandataire de ce dernier, la SA HELLIER DU VERNEUIL, au titre des divers préjudices dont elle s’est prévalue plus haut, en faisant valoir qu’il était son seul interlocuteur comme représentant du bailleur et comme syndic de la copropriété ; elle en déduit que le mandataire est impliqué dans la responsabilité de ses préjudices.

La SA HELLIER DU VERNEUIL fait valoir que Madame X n’établissant aucune faute ou négligence qui lui soit personnelle dans l’administration du logement, les déclarations de sinistre, la réalisation des travaux nécessaires à remédier aux sinistres accidentels ou à l’entretien des réseaux, elle ne peut qu’être déboutée de ses demandes et action.

Tous les moyens d’appel de Madame X étant fondés sur les clauses du bail et en sollicitant exclusivement l’application de la loi du contrat, elle n’a caractérisé aucune faute personnelle ou négligence de la part de la SA HELLIER DU VERNEUIL, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Madame X de ses demandes à son encontre.

Sur le surplus

L’équité commande de confirmer les dispositions du jugement déféré relatives à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

Il convient de condamner Madame X à payer à la SCI HOTEL DE SEDILLE et à la SA

HELLIER DU VERNEUIL la somme de 1.000 €, soit 500 € à chacune, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel et de condamner la SCI HOTEL DE SEDILLE sur le même fondement à payer également à la société CRIC et à la SA ALLIANZ Iard la somme de 1.000 €, soit 500 € chacune du même chef.

Madame X sera déboutée de sa demande en application de ce texte et condamnée aux dépens d’appel de l’action principale, la SCI HOTEL DE SEDILLE étant condamnée aux dépens d’appel de l’action en garantie.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de PARIS 8^e en date du 23 juillet 2015 sauf en ce que qu’il a débouté Madame A B épouse X de ses demandes formées contre la SCI HOTEL DE SEDILLE au titre de la restitution des charges 2009 et 2010, au titre de l’indemnisation des préjudices subis du fait des dysfonctionnements de l’ascenseur du garage et des inondations de l’appartement (l’immeuble) et sur le montant de la condamnation après compensation qui en a été déduit,

Statuant de nouveau de ces chefs infirmés,

FIXE la créance de Madame A B épouse X à l’encontre de la SCI HOTEL DE SEDILLE au titre de la restitution des charges 2009 et 2010 à 1.561,32 euros ;

CONDAMNE la SCI HOTEL DE SEDILLE à payer à Madame A B épouse X la somme de 8.247 euros au titre du préjudice subi du fait des infiltrations d’eau dans l’appartement survenu le 10 mai 2011 ;

CONDAMNE la SCI HOTEL DE SEDILLE à payer à Madame A B épouse X la somme de 314,32 euros au titre du préjudice lié à l’inaccessibilité du parking et de son véhicule en août 2011 ;

En conséquence,

CONDAMNE après compensation des créances, Madame A B épouse X à payer à la SCI HOTEL DE SEDILLE la somme de 60.665,09 euros avec intérêts légaux à compter du 12 décembre 2011 sur la somme de 8.837,56 euros et du 23 juillet 2015 sur le surplus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame A B épouse X à payer à la SCI HOTEL DE SEDILLE et à la SA HELLIER DU VERNEUIL la somme de 1.000 €, soit 500 € à chacune, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HOTEL DE SEDILLE à payer à la société CRIC et à la SA ALLIANZ Iard la somme de 1.000 €, soit 500 € chacune, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame A B épouse X aux dépens d’appel de l’action principale ;

CONDAMNE la SCI HOTEL DE SEDILLE aux dépens d’appel de l’action en garantie.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT