TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06115

N° Portalis DBZS-W-B7I-YNUL

N° de Minute : L 24/00666

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ART CITY

C/

[B] [Y] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ART CITY, sise [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [Y] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [Y] [X] est propriétaire des lots n° 6028 et 6073 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], à [Localité 11].

Par jugement du 2 mai 2019 du tribunal judiciaire de Lille, Monsieur [B] [Y] [X] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], à Lille la somme de 10 290,42 € au titre de charges de copropriété impayées et 500 € au titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], à Lille (59000), pris en la personne de son syndic, la S.A.S. IMMO DE FRANCE Nord-Pas-de-Calais, a fait assigner Monsieur [B] [Y] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile :

La somme de 6076,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 avril 2024 avec intérêts de droit à compter de la présente assignation valant sommation d’avoir à payer ;

La somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

La somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout avec condamnation du sieur [Y] [X] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 octobre 2024. La S.D.C RESIDENCE ART CITY, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

Régulièrement cité à l’étude d’huissier de justice, Monsieur [B] [Y] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [Y] [X], assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé.

En application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de cette loi, le syndic de copropriété peut exiger le versement de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de travaux.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé de propriété ;

le relevé général des charges courantes du 1er janvier au 31 décembre 2018, du 1er janvier au 31 décembre 2019, du 1er janvier au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022 et du 1er janvier au 31 décembre 2023 ;

les relevés individuels de charges du 25 février 2019, 3 novembre 2020, 3 juin 2021, 17 mai 2022, 6 mai 2023, 15 décembre 2023 et du 13 mars 2024 ;

les procès-verbaux des assemblées générales en date des 13 juin 2018, 2 avril 2019, 10 décembre 2020, 30 juin 2021, 16 juin 2022 et du 26 juin 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;

le décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2019 au 1er avril 2024 ;

les courriers de mise en demeure du 21 mai 2021, du 26 septembre 2022 et du 27 mars 2024 et les courriers de relance du 13 août 2019 et du 26 octobre 2022 ;

le contrat de syndic ;

le jugement du 2 mai 2019 du tribunal de grande instance de Lille condamnant le co-propriétaire au paiement de la somme de 10 290,42 euros arrêtée au 14 novembre 2018.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation du budget prévisionnel pour les exercices des années 2019 à 2024 et de leur actualisation, et de l’approbation de la réalisation de travaux relatifs au parking et au remplacement des vitrages en 2019, et aux travaux de remplacement de la platine interphone et de la porte d’accès au parking du sous-sol et des mesures conservatoires des toitures terrasses de la copropriété en 2022, et de la date d’exigibilité des appels de fonds y afférents.

Il ressort de ces documents que Monsieur [B] [Y] [X] reste devoir la somme de 5870,88 euros à titre des charges de copropriété impayées, suivant arrêté du compte au 1er avril 2024, appel du 2nd trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais de recouvrement à hauteur de 206 euros, qui seront examinés à titre autonome.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 6076,88 euros, faute de preuve de réception des courriers de mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est sollicité le remboursement des courriers de mise en demeure du 21 mai 2021, du 26 septembre 2022 et du 27 mars 2024 à hauteur de 42 euros chacun, ainsi que des courriers de relance du 13 août 2019 et du 26 septembre 2022 à hauteur de 40 euros chacun.

Le demandeur produit les courriers de mise en demeure du 21 mai 2021 et du 26 septembre 2022, ainsi que le courrier de relance du 13 août 2019 et les courriers de rappel du 5 février 2021 et du 23 mars 2021.

Il sera fait droit à la demande pour les deux mises en demeure et le courrier de relance dont il est justifié, les courriers de rappel de paiement n’étant pas réglementés par le contrat de syndic et ne correspondant pas aux courriers dont il est demandé le remboursement dans le décompte au vu des dates d’envoi.

En conséquence, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, est par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 124 €.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En manquant sans raison valable et de façon répétée à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement ses charges de copropriété, Monsieur [B] [Y] [X] a commis une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui est justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts, et ce alors qu’il avait déjà été condamné par le tribunal d’instance de Lille le 24 octobre 2011 et par le tribunal de grande instance de Lille le 2 mai 2019 pour des manquements identiques.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [Y] [X], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Monsieur [B] [Y] [X], condamné aux dépens, devra verser à la S.D.C RESIDENCE ART CITY une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera ainsi rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la S.A.S. IMMO DE FRANCE Nord-Pas-de-Calais, les sommes de :

—  5870,88 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2019 au 1er avril 2024, appel du 2e trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 ;

—  124 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

—  800 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Adresse 9] ([Adresse 7]) la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Y] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 16 décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR