TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 23/01807 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W4F5

JUGEMENT DU 15 FEVRIER 2024

DEMANDEUR :

Le syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier “HESPÉRIDES [Adresse 5]” sis [Adresse 5] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société de Prestations en Gestion Immobilière (SOPREGI), prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS, M^e Clément FOURNIER, avocat postulant au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [P] [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Mars 2023.

A l’audience publique du 07 Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Février 2024.

Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Il existe à [Localité 7] un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5], dénommé ''Les Hespérides [Adresse 5]''.

Monsieur [P] [C] est propriétaire au sein de cet ensemble des lots n°10 et 25, à savoir d’un appartement et d’une cave.

Par acte d’huissier de Justice en date du 22 février 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier des Hespérides [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [P] [C] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges de copropriété.

Assigné par dépôt de l’acte à l’étude, Monsieur [P] [C] n’a pas constitué avocat.

La clôture des débats est intervenue le 22 mars 2024, suivant ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 07 décembre 2023.

Au terme de son assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier des Hespérides [Adresse 5], représenté par son syndic, la société SOPREGI, demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, de :

— constater que Monsieur [C] est propriétaire des lots n°10 et 25 au sein de l’ensemble immobilier Les Hespérides [Adresse 5],

— juger recevables et bien fondées ses demandes,

— condamner Monsieur [C] à lui payer les sommes suivantes :

—  12.025,14 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 23 janvier 2023, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie, est de droit.

Il est renvoyé à l’assignation susvisée pour l’exposé des moyens en demande, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’une demande tendant à “juger”, à ''rappeler'' ou à “constater” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Par conséquent, ces demandes ne seront, le cas échéant, pas retenues en tant que telles mais seront étudiées en leur qualité de moyens des parties.

Sur l’absence de constitution en défense

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis disposent notamment que :

«  Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. […] »

«  Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […] »

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. ».

Il s’en déduit que l’obligation de paiement s’applique non seulement aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais également aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Ainsi, dès lors qu’une dépense a été votée par l’assemblée générale et que le procès-verbal d’assemblée générale n’a pas été contesté dans les délais prévus pour ce faire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le copropriétaire doit assumer la dépense correspondante.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de charges, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier des Hespérides [Adresse 5] verse notamment aux débats :

— un relevé de propriété duquel il résulte que Monsieur [C] est propriétaire des lots n°10 et 25 au sein de l’immeuble (pièce n°1),

— le contrat de syndic en cours d’exécution (pièce n°5.2),

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 02 juin 2021, 17 mai 2022 et 29 juin 2023 approuvant les comptes des exercices précédents (soit les comptes des exercices partant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022) et, pour la dernière, actualisant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (pièces n°4.1 à 4.3),

— les appels de fonds et de provisions et décomptes de charges au titre de l’année 2022 et du premier trimestre 2023 (pièce n°3),

— deux lettres recommandées avec avis de réception (retournés signés les 27 octobre 2022 et 25 janvier 2023) de mise en demeure d’avoir à payer adressées à Monsieur [C] (pièce n°6),

— le décompte des sommes dues, arrêté au 23 janvier 2023, faisant état d’une dette d’un montant de 12.025,14 euros au total (pièce n°2).

L’examen de ces documents permet de confirmer l’existence d’une créance à l’encontre de Monsieur [C] d’un montant de 12.025,14 euros au titre des charges de copropriété impayées, montant arrêté au 23 janvier 2023.

Ce montant de 12.025,14 euros inclut des ''frais d’envoi de mise en demeure'' pour un montant de 150 euros qu’il convient de déduire, s’agissant d’une somme n’entrant pas dans le strict champ des charges de copropriété et qui doit être requalifiée en demande au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, demande qui sera étudiée infra, au sein du paragraphe dédié.

Il en résulte que Monsieur [P] [C] est débiteur, au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 janvier 2023, déduction faite du montant précité, de la somme de 11.875,14 euros qu’elle sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et conformément à la demande, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 22 février 2023.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir que, outre les tracasseries qu’une procédure de recouvrement engendre, le non-paiement, récurent, par Monsieur [C] de sa quote-part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété, tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. Il souligne qu’il s’agit là d’un préjudice distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts alloués en cas de condamnation.

Il n’indique pas expressément le fondement textuel de sa demande à ce titre.

Néanmoins, faisant valoir des manquements répétés à l’obligation de payer les charges, laquelle a une nature contractuelle, le tribunal considère qu’il est saisi implicitement sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil qui énonce que :

«  Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. ».

Sur ce, le montant de l’arriéré de charges de copropriété de Monsieur [C] est conséquent.

Le défaut de paiement régulier desdites charges par ce dernier, en ce qu’il est réitéré depuis trois années, caractérise, dans ces conditions, un dommage distinct du seul retard de paiement consistant dans une désorganisation de la trésorerie mais également du fonctionnement du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Il n’en demeure pas moins que le demandeur ne rapporte, à ce stade, pas la preuve de l’éventuelle mauvaise foi de Monsieur [C] à s’abstenir sciemment de payer la somme due.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Il résulte, en outre, des dispositions de l’article 700 que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [P] [C], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En outre, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 précité au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES qui a été contraint d’engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits en Justice. Il lui sera accordé, à ce titre, la somme totale réclamée de 1.150 euros, montant incluant 150 euros au titre des honoraires de mise en demeure par avocat, au demeurant parfaitement justifiés (pièce n°6).

Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant sans audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel,

Condamne Monsieur [P] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier des Hespérides [Adresse 5] la somme de 11.875,14 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 23 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 ;

Condamne Monsieur [P] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier des Hespérides [Adresse 5] la somme de 1.150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [C] à supporter les entiers dépens de l’instance ;

Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE.