RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 21/03694 – N° Portalis DBXU-W-B7F-GWNR

NAC : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [N]

né le 23 février 1977 à [Localité 16] (76)

De nationalité française,

Profession : Directeur de travaux,

demeurant [Adresse 10]

— [Localité 6]

Madame [R] [T] épouse [N]

née le 19 mars 1978 à [Localité 14] (76)

De nationalité française,

Profession : employée de transit,

demeurant [Adresse 10]

— [Localité 6]

Représentés par M^e Constance LALAIN, avocat au barreau du HAVRE

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [V]

né le 05 Décembre 1946 à [Localité 19],

De nationalité française,

Retraité,

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Quentin ANDRE, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

Madame [Z] [L] épouse [V]

née le 06 Mars 1947 à [Localité 17],

De nationalité française,

Retraitée,

[Adresse 3]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Quentin ANDRE, membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

PARTIES INTERVENANTES FORÇÉES

S.A. AXA FRANCE IARD (appelée en garantie)

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro: 722 057 460

Dont le siège social :

[Adresse 7]

— [Localité 12] [Adresse 18]

Représentée par M^e Florence MALBESIN, membre de la SCP LENGLET-MALBESIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

Monsieur [O] [W] (appelé en garantie)

Né le 24 juillet 1961 à [Localité 22] (78)

De nationalité française,

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 15]

— [Localité 4] [Localité 21]

Représenté par M^e Jean-Yves PONCET, membre de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

S.A.S. ENTREPRISE GENERALE DE CONSTRUCTION (appelée en garantie)

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BERNAY sous le numéro: 403 312 788

Dont le siège social :

[Adresse 13]

— [Localité 5]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

— Madame Marie LEFORT, présidente,

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

— Madame Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux,

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DEBATS :

En audience publique du 08 Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 prorogé au 31 juillet 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Marie LEFORT, première vice-présidente

— signé par Madame Marie LEFORT, première vice-présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

RG N° : N° RG 21/03694 – N° Portalis DBXU-W-B7F-GWNR jugement du 31 juillet 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte en date du 29 mars 2013, M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] (ci-après dénommés les époux [V]) ont acquis une parcelle de terrain à [Localité 20], sur laquelle ils ont fait édifier une maison d’habitation et un garage.

Suivant acte en date du 3 septembre 2015, ils ont vendu à M. [Y] [N] et Mme [R] [T] épouse [N] (ci-après dénommés les époux [N]), ledit ensemble immobilier, au prix de 410 000 euros dont 21 000 euros au titre de biens mobiliers meublant.

Courant 2020, les époux [N] ont constaté la présence de fissures au niveau du plafond du séjour et du sol de la salle de bain ainsi qu’un affaissement du plancher du pallier de l’étage et de la dalle du garage.

Un rapport d’expertise amiable a été établi à l’initiative de leur assurance protection juridique et ils ont sollicité en référé une expertise judiciaire laquelle a été ordonnée le 10 février 2021.

L’expert désigné a déposé rapport le 3 mai 2023.

Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2021, les époux [N] ont assigné les époux [V] devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins notamment que la nullité de la vente soit ordonnée et que ces derniers soient condamnés in solidum à leur restituer le prix de vente du bien et à les indemniser de leurs préjudices.

Par acte d’huissier en date du 1er avril 2022, les époux [V] ont attrait à la cause M. [O] [W] lequel aurait effectué les travaux de construction de la maison d’habitation.

Par actes d’huissier en date des 31 août et 1er septembre 2023, ils ont appelé en garantie la SAS entreprise générale de construction (ci-après la société EGC) et son assureur, la société AXA France Iard (ci-après AXA).

Les procédures ont été jointes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 23 août 2024, les époux [N] demandent au tribunal de :

— A titre principal,

ordonner la nullité de la vente de l’immeuble en cause sur le fondement du dol

condamner in solidum les époux [V] à leur verser la somme de 439 781,54 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts au titre de la restitution du prix de vente ;

condamner in solidum les époux [V] à leur verser la somme de 53 488, 86 euros au titre des intérêts des prêts immobiliers et des taxes foncières payées en vain, ainsi que des travaux nécessaires de chauffage, de VRD et de clôture qu’ils ont fait réaliser ;

— A titre subsidiaire, ordonner la résolution de la vente de l’immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés et condamner in solidum les époux [V] à leur payer les sommes susvisées ;

— A titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité civile décennale, condamner in solidum les époux [V] à leur verser la somme de 390 111,95 euros en principal, avec intérêts de droit à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts ;

— En tout état de cause,

condamner in solidum les époux [V] à leur payer la somme de 50 000 euros au titre de la réparation de leurs préjudices moral et de jouissance ;

condamner in solidum les époux [V] à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum les époux [V] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la première instance, les dépens du référé-expertise et les frais d’expertise judiciaire de M. [S] et des sapiteurs, dont distraction est requise au profit de Maître Constance Lalain, avocate au barreau du Havre ;

— débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Principalement, ils font valoir que :

— S’ils avaient su qu’ils s’engageaient dans l’achat d’une maison instable, compte tenu des nombreux désordres de construction relevés par l’expert judiciaire, ils n’auraient pas contracté ; que de même, ils ne se seraient pas engagés s’ils avaient eu connaissance que les vendeurs avaient réalisé eux-mêmes une grande partie de la construction de la maison et que les entreprises intervenantes listées dans l’acte de vente avaient en réalité participé seulement de manière ponctuelle à l’ouvrage ; que les vendeurs qui ont construit la maison n’ont souscrit aucune assurance à ce titre et n’ont jamais signalé que M. [W] avait participé à la construction ;

— L’expertise judiciaire montre que les époux [V] ne les ont pas informés avoir subi un affaissement du plancher avec une flèche de 4 cm et qu’ils avaient fait appel à l’entreprise EGC pour la masquer ; que les désordres multiples dont sont affectés la maison et le garage sont suffisamment graves pour être de nature à affecter leur consentement ;

— Outre la restitution du prix de vente, ils doivent obtenir le remboursement des travaux d’aménagement du bien qu’ils ont effectués ainsi que l’indemnisation de leur préjudice moral et de jouissance dès lors qu’ils vivent depuis plusieurs années avec de nombreux désordres dont un affectant leur sécurité au quotidien (risque d’effondrement du séjour qui a justifié la pose d’étais) et qu’ils ont eu des difficultés à chauffer la maison liées au dysfonctionnement du chauffage au sol;

— Le cas échéant, les multiples désordres affectant le bien constituent des vices cachés justifiant la résolution de la vente .

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, les époux [V] demandent au tribunal de :

— Débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

— A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal ferait droit à l’action en garantie décennale, limiter aux sommes suivantes, les condamnations pouvant intervenir à leur encontre :

Evacuation des eaux usées : 14 715 euros ;Infiltrations douche : 1 500 euros ;Chauffage au sol : 20 860 euros ;Garage : 37 450 euros.

— En tout état de cause, déclarer M. [O] [W] responsable des désordres à caractère décennal affectant l’immeuble ;

— Les relever de toutes condamnations pouvant intervenir à leur encontre et dire qu’elles devront être prises en charge dans leur totalité par ce dernier ;

— En cas d’annulation ou de résolution de la vente, condamner M. [O] [W] à leur payer les sommes susvisées ;

— Condamner M. [O] [W] à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [W] aux entiers dépens, comprenant les honoraires de M. [S], expert ;

— Débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— En cas d’annulation ou de résolution de la vente, comme en cas de condamnation prononcée au profit des époux [N] sur le fondement de la garantie décennale, condamner solidairement la SAS EGC et AXA à leur payer la somme de 32 823,50 euros correspondant à la moitié du coût de remise en état du plancher de la mezzanine ;

— Mettre à la charge de la SAS EGC et d’AXA la moitié des dépens.

Ils font valoir que :

— Ils n’ont rien dissimulé : l’acte de vente mentionne la liste des entreprises intervenues sur le chantier, cette liste étant suffisamment précise pour se rendre compte que de nombreux corps d’état n’y figuraient pas (notamment le lot gros œuvre), et les attestations d’assurance fournies permettaient de vérifier leurs domaines d’intervention, de sorte qu’il appartenait aux acquéreurs de se renseigner ;

— Ils n’ont commis aucune dissimulation, manœuvre ni mensonge caractéristique d’un dol ;

— Le contrat de vente contient une clause d’exclusion de garantie des vices caché qu’il convient d’appliquer dès lors qu’ils n’avaient pas connaissance des vices de construction en cause, n’ayant pas participé auxdits travaux lesquels ont été réalisés par M. [W] et les entreprises listées dans l’acte de vente ; que l’expert judiciaire se contente d’affirmer qu’en ayant occupé la maison ils avaient connaissance des vices ce qui est insuffisant pour établir ce fait ; que les vices en cause n’existaient pas lorsqu’ils occupaient la maison et qu’ils ignoraient qu’ils se révéleraient ultérieurement ;

— S’ils ont la qualité de vendeur constructeur tenu à la garantie décennale, ils ne peuvent être tenus d’indemniser que les désordres de cette nature, ce qui n’est pas le cas de ceux affectant le cumulus et l’escalier ; que le défaut affectant le plancher était apparent ;

— Le montant des travaux de remise en état devra être évalué conformément au chiffrage de leur expert ;

— Le montant demandé au titre des préjudices est excessif et n’est fondé sur aucune pièce ;

— M. [W] a effectué les travaux de construction et sa responsabilité est donc engagée en qualité de constructeur ; qu’il en est de même pour la société EGC assurée par AXA qui a posé la chape sur le plancher de la mezzanine, à l’origine du doublement de la flèche.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, M. [W] demande au tribunal de :

— Débouter les époux [V] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ;

— Condamner les époux [V] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner les époux [V] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa des articles 1779 et 1792-1 du code civil, il fait valoir que :

— M. [V] a effectué une partie importante des travaux lui-même et que le concernant, il a apporté une assistance occasionnelle aux travaux ;

— Il ne disposait ni des compétences techniques ni des capacités physiques nécessaires pour réaliser seul une maison de 180 m² ;

— Sa participation aux travaux ne peut être assimilée à la réalisation d’un ouvrage ou à un contrat d’entreprise mais doit être qualifiée « d’aide bénévole » ;

— L’expert souligne que son rôle en qualité de locateur d’ouvrage n’a pas été établi et qu’il n’a pas été mandaté pour agir juridiquement et représenter M. [V] dans l’opération de construction ;

— Les époux [V] sont dans l’impossibilité de justifier d’un cadre contractuel précis et ne peuvent non plus justifier de la rémunération qui en découle ;

— Il est victime d’un préjudice moral car il a été trahi dans son amitié et qu’il fait l’objet d’une procédure abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2024, AXA en sa qualité d’assureur de la société EGC demande au tribunal de:

— Rejeter l’ensemble des demandes des époux [V] dirigées à son encontre ;

— Subsidiairement, limiter à 6 564,70 euros HT le montant de la somme à payer aux époux [V] correspondant à 1/10e du coût de remise en état du plancher de la mezzanine, dans le cadre de leur recours en garantie ;

— En ce cas et subsidiairement, limiter le recours en garantie des époux [V] à son encontre au titre des dépens à une contribution au prorata ;

— Condamner les époux [V] ou tout succombant à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au visa des articles 1792 du code civil, L.124-3 du code des assurances, AXA fait valoir que :

— Le partage de responsabilité à 50% entre les époux [V] et la société EGC établi par l’expert est contestable ;

— Le fléchissement du plancher de la mezzanine, non seulement existait avant la réalisation de la chape, mais encore se serait poursuivi même en l’absence de réalisation de celle-ci ;

— La réalisation de la chape a été décidée par les époux [V], réputés constructeurs, en connaissance de cause et pour corriger la déformation du plancher de la mezzanine ;

— Le recours en garantie ne pourra être accueilli que dans la proportion de 10% de l’estimation du prix des travaux de reprise, soit 6 564,70 euros.

MOTIFS

1.Le rapport d’expertise judiciaire

Le rapport d’expertise judiciaire sur lequel s’appuient les demandeurs met en évidence un certain nombre de désordres affectant la maison d’habitation acquise par les époux [N], décrits et analysés comme suit :

— Mauvaise évacuation des eaux usées :

Il est constaté une rétention des eaux usées sur 12 ml alors que la canalisation totale mesure 19 ml. Il en résulte un trop plein de résidus en permanence, qui peuvent sécher et se colmater et former des bouchons occultant le réseau, ainsi qu’une production d’odeurs dans le logement. L’évacuation est ainsi perturbée.

Ce désordre résulte du fait que le système d’évacuation a été réalisé avec une contrepente (pente inversée) et sans ventilation de chute qui ne permet pas d’apport d’air dans le réseau.

Il est imputable aux travaux de maçonnerie au titre du positionnement des canalisations, de la réalisation des attentes et des regards.

Les époux [V] n’ont pas été en mesure de justifier du recours à une entreprise pour la réalisation de ces travaux.

Ce désordre était uniquement visible par les occupants et il l’était dans l’année de parfait achèvement suivant les travaux.

Une nouvelle évacuation implantée dans une tranchée devant la maison avec des points de raccordement au niveau de la douche et du WC, impliquant de nombreux travaux annexes de reprise des sols, faïence avec dépose et repose ou remplacement de certains sanitaires et finitions extérieurs. Ces travaux sont évalués à la somme de 14 715 euros HT.

— Infiltrations au niveau de la douche :

De l’eau s’infiltre vers les doublages jouxtant la douche à l’italienne du fait de l’absence de traitement de l’interstice existant au niveau de la jonction entre le carrelage de la pente de douche et le carrelage de la pièce « plan ».

De ce fait, une partie des eaux de la douche se déverse vers la chape qui intègre un plancher chauffant.

Ce désordre résulte d’un défaut de réalisation des travaux de carrelage et/ou de maçonnerie pour lesquels les époux [V] n’ont pas été en mesure de justifier du recours à une entreprise pour ce faire.

Cet interstice était visible mais ses conséquences ne pouvaient l’être, sauf pour les occupants, dans l’année de parfait achèvement suivant les travaux.

Ce désordre peut être repris dans le cadre des travaux de remplacement du réseau d’évacuation.

— Défaut de réalisation de l’escalier

Les marches de l’escalier sont irrégulières et leur proportion en hauteur et giron rendent la descente inconfortable et dangereuse avec un risque de chute.

La réalisation contrevient à la norme DTU P21-220-3 qui impose des hauteurs de marche constantes à + ou – 5 mm avec une hauteur maximale de 210 mm, ainsi qu’un giron constant à + ou – 5 mm pour l’ensemble de l’escalier, ce qui n’est pas le cas.

Par ailleurs, l’escalier n’est pas contreventé et impose une force horizontale à la cloison contre laquelle s’appuie le palier intermédiaire, de sorte que la cloison s’en trouve déformée.

Les époux [V] n’ont pas été en mesure de justifier du recours à une entreprise pour la réalisation de l’escalier.

Ce désordre n’était visible ou à tout le moins perceptible que pour les occupants.

Il ne peut être repris que par le remplacement de l’escalier dont le coût est évalué à 11 680 euros HT.

— Affaissement du plancher de la mezzanine

Ce plancher présente une flèche de 7 à 8 cm.

Ce désordre a entraîné la déformation de l’ensemble de la mezzanine ainsi que des fissures en sous face du plancher et des décollements entre le sol affaissé et les cloisons et menuiseries à l’étage.

Il résulte du fait que les solives du plancher sont portées par une poutre intermédiaire en bois de section insuffisante d’une part, et de ce que les raccords entre la poutre et les solives sont réalisés avec des supports bois cloutés fragiles et non fiables, ce qui contrevient aux règles de l’art.

Le défaut s’est aggravé par le coulage sur le plancher d’une chape fibrée qui a ajouté une charge conséquente. La flèche préexistait au coulage de la chape dès lors qu’il a été constaté un écart de 4 cm entre le centre de la chape et sa périphérie, ce qui signifie que la chape a été coulée sur un plancher présentant une flèche de 4 cm.

Il en résulte un risque d’effondrement du plancher qui a justifié la pose d’un étai au centre de la poutre maîtresse.

Le désordre est imputable aux travaux de réalisation du plancher pour lesquels les époux [V] n’ont pas été en mesure de justifier du recours à une entreprise à cette fin. En effet, ces travaux ne sont pas inclus dans les travaux de charpente réalisés par l’entreprise [U]. En revanche, la société EGC a coulé la chape sur un support défectueux.

Il est supposé que la chape coulée l’aurait été pour masquer le fléchissement existant et compenser les 4 cm. Les époux [V] devaient avoir certainement conscience de la fragilité du plancher.

Il est évoqué que M. [N] aurait indiqué avoir, au moment de la vente, ressenti une légère pente dans la mezzanine.

La poutre principale doit être remplacée ce qui implique le remplacement complet du plancher, aucun renfort simple n’étant envisageable compte tenu des déformations déjà trop importantes. Les travaux sont évalués à la somme de 65 647 euros HT.

— Chaleur insuffisante dans la maison

La maison comporte un système de chauffage par le sol dont la production est suffisante mais n’est pas restituée convenablement dans la maison du fait de la pose d’un parquet flottant qui n’est pas adapté à un plancher chauffant. Le parquet flottant isole le volume de la maison de son chauffage. En revanche, le système de chauffage au sol n’est pas en cause.

La chaleur est insuffisante en hiver (13-14°C) et a contraint les époux [N] de faire installer un autre système de production de chauffage (poêle à pellets).

Le désordre est imputable aux travaux de pose du parquet qui sont inadaptés et pour lesquels les époux [V] n’ont pas été en mesure de justifier du recours à une entreprise à cette fin.

Le désordre n’est visible que pour les occupants.

Le parquet flottant doit être remplacé par un carrelage collé sur chape ce qui nécessite de déposer et reposer le poêle à pellets. Les travaux sont évalués à la somme de 20 860 euros HT.

— Défaut de fixation du cumulus

Le cumulus s’est décroché du fait de fixations insuffisantes et d’un manque de renfort de cloison.

Il demeure en position instable et peut entraîner un risque d’inondations.

Le désordre résulte d’un défaut de mise en œuvre imputable aux travaux de plomberie pour lesquels les époux [V] n’ont pas été en mesure de justifier du recours à une entreprise à cette fin.

Il n’a été visible qu’au moment de sa survenance qui n’est pas datée.

Les travaux de reprise consistent en un démontage de la cloison pour intégrer à l’ossature métallique des renforts bois permettant une fixation correcte ou bien par un remplacement du cumulus par un appareil sur socle. Ils sont évalués à la somme de 878 euros HT.

— Enfoncement du garage dans le sol

Le garage s’enfonce dans le sol ce qui entraîne une cassure de la dalle et une déformation de l’ossature bois.

Ce phénomène qui est évolutif résulte de ce que le garage a été construit sur une ancienne mare qui a été comblée mais qui constitue un sol instable, ce qui contrevient aux règles de l’art.

Il est imputable aux travaux réalisés à cet effet pour lesquels les époux [V] n’ont pas été en mesure de justifier du recours à une entreprise.

Le désordre est apparu postérieurement à la vente en 2021 avec l’apparition de fissures moyennement importantes. Il a cependant été relevé des traces de traitement de fissures.

Les travaux de reprise consistent en la démolition de la dalle et la réalisation d’une nouvelle en béton armé, ce qui implique la démolition complète du garage. Ils sont évalués à la somme de 79 247,15 euros HT.

2.Sur la demande en nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1178 du code civil : " Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ".

En vertu de l’article 1130 du code civil : " L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

Selon l’article 1137 : " Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ".

La caractérisation du dol nécessite la réunion d’un élément matériel consistant en des manœuvres, des mensonges ou une réticence dolosive et d’un élément moral consistant en l’intention de dissimuler une information déterminante du consentement de l’autre partie, qui n’aurait pas contracté si elle en avait été informée.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence s’il n’est pas établi le caractère intentionnel du manquement et de l’erreur déterminante provoquée par celui-ci

.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire détaillé précédemment que la maison d’habitation acquise par les époux [N] est affectée de nombreux désordres d’importance, dont le coût de reprise est d’environ 193 000 euros et qui sont imputables aux travaux effectués par les époux [V] lesquels sont dans l’impossibilité de justifier qu’ils les ont fait réaliser par des entreprises et/ou sous l’intervention d’un maitre d’œuvre, et sans avoir souscrit d’assurance dommages-ouvrage.

Si la connaissance par les acquéreurs de l’existence de ces désordres au moment de la vente, les auraient légitimement conduit à ne pas consentir à ladite vente, la preuve de la dissimulation intentionnelle de ces désordres par les vendeurs n’est toutefois pas rapportée.

En effet, la connaissance par les époux [V] de l’existence de ces désordres antérieurement à la vente ou au moment de celle-ci n’est pas établie, étant précisé que la présomption de connaissance du vice applicable au vendeur d’immeuble qui en a réalisé lui-même la construction ne concerne que l’action en garantie des vices cachés et non l’action en nullité :

— si l’expert judiciaire affirme que les désordres sont apparus dans l’année suivant l’achèvement des travaux (à partir du 16 janvier 2014 pour la maison et le garage et du 29 juin 2015 pour l’aménagement des combles comme indiqué en page 14 dans l’acte de vente) et que de ce fait, les époux [V] qui ont occupé le bien avant la vente le 3 septembre 2015, en avaient connaissance, les époux [N] eux-mêmes ne justifient pas avoir constaté ces désordres avant octobre 2019 (infiltrations de la douche) et juin et octobre 2020 (les autres désordres), date des expertises amiables, et ce, alors qu’ils avaient acquis le bien 5 années auparavant le 3 septembre 2015 ;

— si l’expert judiciaire affirme que le désordre relatif à l’affaissement du plancher de la mezzanine était connu des époux [V] qui ont fait réaliser une chape sur un plancher déjà affecté d’une flèche de 4 cm, cette affirmation n’est qu’une déduction et n’est corroborée par aucun autre élément probant d’une part, et que la chape a été coulée par la société EGC, professionnelle de la construction qui n’a pas relevé ledit défaut ni satisfait à son devoir d’information et de conseil de ce chef à l’égard des maitres de l’ouvrage lesquels pouvaient ainsi ignorer l’ampleur et les conséquences dudit désordre d’autre part ;

— si l’expert judiciaire affirme que le désordre relatif à l’enfoncement du garage était connu des époux [V] du fait d’une trace de reprise de fissures, cette affirmation repose sur une déduction qui n’est corroborée par aucun autre élément probant (aucun justicatif relatif aux travaux de reprise des fissures).

Par ailleurs, le contrat de vente indique que les vendeurs ont fait édifier la maison et le garage (page 13 du contrat) et qu’en qualité de propriétaires, ils n’ont pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage (page 16 du contrat), de sorte que ces informations n’ont pas été dissimulées aux acquéreurs lesquels pouvaient se renseigner plus amplement sur les travaux effectués et savaient qu’il n’existait pas d’assurance dommages-ouvrage.

De même qu’il est indiqué dans le contrat de vente le nom des entreprises intervenues dans la réalisation des travaux (page 16 du contrat), de sorte que les acquéreurs ont été mis en mesure de se renseigner sur la nature et l’ampleur des travaux que ces entreprises ont effectués et qu’il ne peut être retenu à l’encontre des vendeurs une quelconque dissimulation intentionnelle de ce chef.

Aussi, la preuve du dol à l’origine d’un vice du consentement des époux [N] n’est pas rapportée.

La demande d’annulation de la vente de ce chef sera donc rejetée.

3.Sur la demande de résolution de la vente fondée sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il résulte de ces dispositions que le vice caché est caractérisé dès lors que sont réunies quatre conditions cumulatives:

le défaut est inhérent à la chose vendue ;le défaut est tel qu’il compromet l’usage de la chose ;le défaut est antérieur à la vente ;le défaut est indécelable.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En application de l’article 1643 du même code, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Aux termes de l’article 1644, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

En application de l’article 1645, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, en application de l’article 1645 du même code ».

Lorsque le contrat de vente stipule une exclusion de la garantie des vices dont l’acquéreur n’avait pas connaissance, cette stipulation est privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur laquelle est caractérisée par la connaissance du vice.

Sur l’existence d’un vice caché antérieur à la vente

En l’espèce, l’ensemble des désordres mis en évidence dans le rapport d’expertise judiciaire et décrits précédemment, à l’exclusion du défaut de fixation du cumulus, compromettent gravement l’usage normal du bien immobilier vendu, s’agissant d’une maison d’habitation et d’un garage. En effet,

— Les infiltrations dans le doublage de la cloison jouxtant la douche se dirigent vers le plancher chauffant,

— L’usage de l’escalier est dangereux,

— Le plancher de la mezzanine s’affaisse inéluctablement et risque de s’effondrer,

— Le confort thermique de l’habitation normalement attendu en hiver n’est pas assuré,

— Le garage s’enfonce inéluctablement dans le sol ce qui compromet son utilisation.

Par ailleurs, l’expertise judiciaire établit que ces vices résultent des travaux de construction dudit bien et sont donc nécessairement antérieurs à la vente.

Enfin, ces vices n’étaient pas apparents ni décelables pour les acquéreurs au moment de la vente, dès lors qu’ils se sont révélés progressivement à l’usage et que des investigations expertales se sont avérées nécessaires pour les identifier.

Il en résulte que les désordres en cause, à l’exclusion du défaut de fixation du cumulus qui ne sera pas retenu, caractérisent des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

Sur l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés

Il est constant qu’il est stipulé dans le contrat de vente conclu entre les époux [V] et les époux [N] une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés pour le cas où les vendeurs n’auraient pas eux-mêmes connaissance des vices.

Comme rappelé précédemment, le vendeur professionnel est réputé avoir connaissance des vices et le vendeur d’un bien immobilier qui a procédé lui-même à la construction du bien et dont les travaux sont à l’origine des vices est réputé être vendeur professionnel.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire établit que les époux [V], bien qu’ils soutiennent le contraire, ont procédé eux-mêmes aux travaux à l’origine des vices de construction qui compromettent l’usage normal de la maison d’habitation et du garage. En effet, l’analyse des devis et factures de travaux des entreprises intervenues sur le chantier de construction et mentionnées comme telles dans l’acte de vente montre que les travaux de ces entreprises ne sont pas en cause et les époux [V] ne produisent aucun devis ni facture attestant de la réalisation des travaux à l’origine des vices cachés par d’autres entreprises. Sur ce point, les attestations qu’ils produisent et qui indiquent que M. [W] ou l’entreprise BM Multiservice dont celui-ci était le représentant est intervenu sur le chantier, ne sont pas corroborées par les factures qui ont été émises à son nom et qui font état, comme relevé par l’expert judiciaire, d’achats de petites fournitures et matériaux pour un montant total de 42 734,76 euros sans rapport ni mesure avec les travaux à l’origine des vices cachés qui relèvent de la maçonnerie, de l’assainissement, des revêtements de sol, et de la charpente. Par ailleurs, les époux [V] ne justifient pas d’un contrat de louage d’ouvrage ou d’un mandat conclu avec M. [W] pour l’exécution de travaux d’édification de la maison et/ou du garage.

Ayant procédé à la réalisation des travaux à l’origine des vices cachés, les époux [V] doivent être considérés comme des vendeurs professionnels, et donc réputés avoir connaissance des vices, ce qui écarte l’application de la clause contractuelle d’exclusion de la garantie.

Les époux [V] sont donc tenus à la garantie des vices cachés à l’égard des époux [N] dont l’action en résolution de la vente de ce chef est en conséquence fondée.

La résolution de la vente sera donc prononcée et, compte tenu de l’anéantissement rétroactif du contrat qui en résulte, les parties doivent être replacées dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la vente.

Sur les restitutions

Les époux [N] sont bien fondés à obtenir la restitution du prix de la maison d’habitation, versé lors de la vente, soit la somme totale de 410 000 euros, ainsi que des frais afférent à la vente à hauteur de 29 781,54 euros, ces montants non contestés étant en outre confirmés par l’acte de vente et le relevé de compte établi par le notaire instrumentaire.

En revanche, les intérêts sur ces sommes ne sont dus qu’au jour du prononcé de la résolution de la vente, soit à la date du présent jugement.

Par conséquent, les époux [V] seront condamnés solidairement (étant tenus ainsi comme stipulé en page 3 du contrat) à payer la somme de 439781,54 euros aux époux [N], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

Les époux [V] étant réputés avoir connaissance des vices cachés affectant le bien immobilier, ils sont tenus aux dommages et intérêts en application de l’article 1645 du code civil.

Les époux [N] demandent la condamnation des époux [V] au paiement de la somme totale de 60 081,18 euros décomposée comme suit :

—  22 433,77 euros au titre du remboursement des intérêts payés dans le cadre de l’emprunt immobilier ;

—  10 737 euros au titre du remboursement des taxes foncières acquittées entre 2016 et 2023 ;

—  7 000 euros TTC au titre du remboursement de l’installation d’un poêle à granulés pour compenser l’insuffisance du chauffage ;

—  16 131,61 euros TTC au titre du remboursement des travaux de voirie et réseaux divers ;

—  3 778,80 euros au titre du remboursement des travaux d’installation d’une clôture sur la limite séparative de l’immeuble.

Sur les intérêts de l’emprunt immobilier

Le tableau d’amortissement du prêt contracté pour l’acquisition du bien immobilier montre qu’au 5 décembre 2024, les époux [N] ont payé au titre des intérêts la somme totale de 22 433,77 euros.

Les époux [V] seront donc condamnés au paiement de cette somme liée à l’acquisition du bien immobilier qu’ils sont réputés ne plus avoir acquis.

Sur le remboursement des taxes foncières

Les taxes foncières étant liées à la propriété du bien, elles ne sauraient être supportées par les époux [N] qui sont réputés ne pas avoir la qualité de propriétaire.

La somme de 10 737 euros TTC réclamée est justifiée par les avis d’imposition produits pour la période de 2016 à 2023.

Les époux [V] seront condamnés à leur payer ce montant.

Sur les frais d’installation du poêle à granulés

Ces frais sont directement liés au vice caché relatif à l’insuffisance de chauffage puisque destinés à pallier cette insuffisance.

La facture produite à hauteur de 7 000 euros TTC justifie le montant réclamé qui sera dû par les époux [V].

Sur le coût des travaux d’enrobé et aménagements extérieurs et de pose d’une clôture

Il est justifié par les époux [N] de la réalisation de travaux d’enrobage, de pose de pavés et de massifs de fleurs devant l’entrée de la maison, qui, de par leur nature, ont amélioré le bien dont ils ne sont plus propriétaires.

Les époux [V] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 16 131,61 euros TTC engagés à cet effet.

Il en est de même du coût de l’édification d’une clôture délimitant la propriété et qui est directement en lien avec celle-ci.

Les époux [V] seront condamnés solidairement à payer le coût de ces travaux justifiés par la facture produite au dossier, à hauteur de 3 778,80 euros TTC.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Les époux [N] ont constaté les vices affectant le bien à partir de 2020.

Les vices ne leur ont toutefois pas privé de la jouissance du bien qu’ils ont continué à occuper. Il sera donc retenu l’existence d’une gêne liée à la mauvaise évacuation des eaux usées, au risque d’effondrement du plancher et à la pose d’étais qui s’en est suivie, à l’insécurité liée à l’utilisation de l’escalier et à l’inconfort thermique subi pendant plusieurs hivers.

Le préjudice sera évalué à la somme de 3 000 euros et les époux [V] condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur la demande au titre du préjudice moral

La nature des vices et de leur ampleur ainsi que la déception d’avoir acquis un bien immobilier ne présentant pas les conditions d’usage normalement attendues ont causé un préjudice moral aux époux [N] qui sera évalué à la somme de 4 000 euros.

Les époux [V] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

4.Sur la demande reconventionnelle en garantie des époux [V] contre M. [W]

Les époux [V] doivent rapporter la preuve du manquement par M. [W] à une obligation contractuelle ou la commission d’une faute délictuelle, selon la nature de leurs relations, contractuelle ou délictuelle, en lien direct et causal avec les vices cachés qui ont fondé le prononcé de la résolution de la vente.

Toutefois, comme relevé précédemment, les époux [V] n’établissent pas l’existence d’un contrat de louage d’ouvrage conclu avec M. [W] ou d’un mandat de représentation ou d’exécution confié à celui-ci pour la réalisation des travaux d’édification de leur maison. Par ailleurs, le nom de M. [W] ou le nom de son entreprise BM Multiservice n’est pas indiqué dans le contrat de vente avec celui des autres entreprises intervenues dans la réalisation des travaux (page 16 du contrat).

Par ailleurs, l’expert judiciaire qui a procédé à l’analyse des factures d’achat de fournitures et matériaux de construction établies au nom de M. [W] ou de son entreprise BM Multiservice, a conclu que ces achats sont sans rapport avec les travaux de construction à l’origine des vices cachés en cause.

Comme l’a relevé l’expert judiciaire, si les attestations produites par les époux [V] montrent que M. [W] est intervenu sur le chantier de construction et a joué un rôle pour la réalisation de la maison, soit pour présenter des entreprises et des fournisseurs, soit pour réaliser certains travaux, ce rôle n’est pas déterminé ni précisé et ne peut être mis en lien avec les vices cachés.

Par ailleurs, il n’est établi aucune faute délictuelle commise par M. [W] à l’origine des vices cachés.

En conséquence, les époux [V] seront déboutés de toute demande formée à l’encontre de M. [W].

5. Sur la demande reconventionnelle en paiement des époux [V] à l’encontre de la société EGC et de son assureur Axa

En vertu de l’article 1792 du code civil : " tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ".

Selon l’article 1792-1 du code civil : " Est réputé constructeur de l’ouvrage:

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage".

Les époux [V] sollicitent la condamnation solidaire de la société EGC et de son assureur AXA à leur verser la somme totale de 32 823,50 euros correspondant à la moitié du coût de reprise du plancher de la mezzanine.

Les époux [V], en leur qualité de propriétaire du bien affecté de vices de construction et maître de l’ouvrage, bénéficient de la garantie décennale des constructeurs.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu que l’affaissement du plancher de la mezzanine s’était aggravé du fait du coulage d’une chape par la société EGC sur un plancher déjà affecté d’une flèche de 4 cm.

Il en résulte que les travaux de la société EGC ont contribué à la survenance du désordre et lui sont donc imputable.

Le caractère décennal du désordre relatif à l’affaissement du plancher est établi, le désordre étant survenu postérieurement à la réception des travaux et portant atteinte à la solidité de l’ouvrage.

La responsabilité décennale de la société EGC est donc engagée.

Le coût des travaux de reprise a été évalué en expertise à la somme de 65 647 euros HT.

L’expert judiciaire a évalué la part de responsabilité de la société EGC à 50 %. Cette part, bien que contestée par Axa, sera retenue, dès lors que l’intervention de la société EGC, professionnelle de la construction, a aggravé considérablement la flèche existante et qu’elle aurait dû signaler celle-ci aux époux [V] et ne pas intervenir au lieu de couler la chape.

Par ailleurs, comme relevé précédemment, si l’expert judiciaire affirme que les époux [V] avaient connaissance de la flèche existante et ont fait réaliser la mise en œuvre d’une chape pour rectifier ce désordre, cette affirmation n’est qu’une déduction non corroborée par aucun autre élément de preuve.

La société EGC sera donc condamnée à payer aux époux [V] la moitié du coût des travaux de reprise, soit comme réclamé, la somme de 32823,50 euros.

Axa qui ne conteste pas être l’assureur de responsabilité décennale de la société EGC sera condamnée in solidum avec son assurée au paiement de cette somme.

6.Sur la demande indemnitaire reconventionnelle de M. [W] contre les époux [V]

Selon l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, les époux [V] ont assigné M. [W] en justice pour leur faire supporter le coût de leur litige avec leurs acquéreurs sans établir que M. [W], dont il est constant qu’il était un ami, avait construit l’ensemble de la maison et du garage comme ils le soutiennent.

Au surplus, l’expert judiciaire a relevé, à juste titre, qu’il était difficilement entendable ou admissible, que M. [W], âgé de 52 ans à la date de travaux, ait pu réaliser seul des travaux de terrassement, d’assainissement et de maçonnerie d’un pavillon de 187 m² en seulement 3 mois entre le 1er mars 2013, date de la délivrance du permis de construire, et le 31 mai 2013 date de la facture des travaux de charpente effectués par la société [U] et Fils.

Il en résulte que les époux [V] sont particulièrement de mauvaise foi et que leur action portée à l’encontre de M. [W] caractérise une intention de nuire à son égard, lui ayant causé un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocation à ce dernier d’une somme de 1 000 euros.

7.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, les époux [V] solidairement et les sociétés EGC et Axa in solidum seront tenus aux dépens en ce compris les dépens de l’instance en référés et les frais d’expertise judiciaire. Toutefois, les sociétés EGC et Axa ne seront tenues qu’à proportion du montant de leur condamnation par rapport au montant total des condamnations prononcées, soit à hauteur de 7 %, de sorte que les époux [V] seront tenus à hauteur de 93 %.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, les époux [V], parties perdantes vis-à-vis des époux [N], seront condamnés solidairement à leur payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à hauteur de 8 000 euros.

Les époux [V] seront également condamnés solidairement à payer à M. [O] [W] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront déboutés de leurs demandes fondées de ce chef.

Il n’est pas inéquitable que la société Axa supporte la charge de ses frais irrépétibles. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la résolution de la vente conclue le 3 septembre 2015 entre M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] d’une part et M. [Y] [N] et Mme [R] [N] d’autre part portant sur un bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 20], cadastré section E n°[Cadastre 11] ;

CONDAMNE M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] solidairement à payer à M. [Y] [N] et Mme [R] [N] la somme de 439 781,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la restitution du prix de vente et des frais afférents ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière conformément à l’article 1342-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] solidairement à payer à M. [Y] [N] et Mme [R] [N] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

22 433,77 euros au titre des intérêts d’emprunt arrêtés au 5 décembre 2024,

10 737 euros au titre des taxes foncières 2016 à 2023,

7 000 euros TTC au titre de l’installation d’un poêle à granulés,

16 131,61 euros TTC au titre des travaux d’enrobé et d’aménagements extérieurs,

3 778,80 euros TTC au titre des travaux de pose d’une clôture séparative de propriété,

3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

4 000 euros au titre du préjudice moral,

DEBOUTE M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de M. [O] [W] ;

CONDAMNE in solidum la société EGC et son assureur la société AXA France Iard à payer là M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] la somme de 32 823,50 euros correspondant à la moitié du coût de reprise du plancher de la mezzanine ;

CONDAMNE M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] à payer à M. [O] [W] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] à hauteur de 93 % des dépens comprenant les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum la société EGC et son assureur la société AXA France Iard à hauteur de 7 % des dépens comprenant les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire,

DIT que les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] solidairement à payer à M. [Y] [N] et Mme [R] [N] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] à payer à M. [O] [W] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [P] [V] et Mme [Z] [L] épouse [V] dirigée à l’encontre de M. [O] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société AXA France Iard au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,