TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Février 2025

N° RG 23/00571 – N° Portalis DB3R-W-B7H-X6PO

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules MICHELET 92700 COLOMBES

C/

[Y] [I], [J] 03/05/1972 [H] épouse [I]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules MICHELET 92700 COLOMBES, prise en la personne de son syndic

C.G.S ATRIUM GESTION

37 rue Louise Michel

92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [I]

32 rue julien galle

92700 COLOMBES

représenté par M^e Céline TULLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1987

Madame [J] 03/05/1972 [H] épouse [I]

69 rue Jules Michelet

92700 COLOMBES

représentée par M^e Michel BOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0178

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [J] [H] et Monsieur [Y] [I] sont propriétaires du lot n°108 de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet à Colombes (92700) soumis au statut de la copropriété.

Par jugement en date du 11 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a notamment :

— Condamné M. [Y] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du 69 rue Jules Michelet à Colombes (92700) les sommes suivantes :

o 28.248, 33 euros au titre des charges arrêtées au 26 mars 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2019 sur la somme de 7.869,09 euros et à compter du 31 mars 2021 pour le surplus ;

o 2.800 euros de dommages et intérêts ;

— Dit que Mme [J] [H] épouse [I] sera tenue au paiement de ces sommes dans la limite des sommes suivantes :

o 7.869,09 euros au titre des charges augmentés des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2019 ;

o 780 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné in solidum M. [Y] [I] et Mme [H] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires du 69 rue Jules Michelet à Colombes (92700) la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— Condamné in solidum M. [Y] [I] et Mme [H] épouse [I] aux entiers dépens.

Par lettres recommandée avec avis de réception du 16 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [H] et M. [I] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété et frais de procédure afférents postérieurs au jugement du 11 avril 2022.

Par exploits d’huissier de justice signifiés les 9 et 11 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner Mme [H] et M. [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Nanterre, pour l’audience d’orientation du 21 avril 2023.

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, demande au tribunal de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 RUE JULES MICHELET 92700 COLOMBES, représenté par son Syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, en son action;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 RUE JULES MICHELET 92700 COLOMBES, représenté par son Syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, la somme totale de 11.377,04 euros, correspondant à :

o 8.869,44 euros à titre principal, charges arrêtées au 30 janvier 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juin 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

o 2.507,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

REJETER la demande de délai de paiement formulée par Monsieur [I] ;

DEBOUTER Monsieur [I] et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 RUE JULES MICHELET 92700 COLOMBES, représenté par son Syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [H] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 RUE JULES MICHELET 92700 COLOMBES, représenté par son Syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [I] et Madame [J] [H] aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, M. [I], au visa des articles 1343-5 et suivants du code civil, demande au tribunal de :

Juger Monsieur [Y] [I] tant recevable que bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

Juger que la somme totale de 1.498 € doit être déduite des charges de copropriété réclamées par le Syndicat,

Juger que la somme de 1.500 € doit être déduite des charges de copropriété réclamées par le Syndicat,

Juger que les charges de copropriété dues par Monsieur [I] sont limitées à la somme de 5.528,94 €,

Juger que Monsieur [I] pourra s’acquitter de sa dette au titre des charges de copropriété pendant deux années à hauteur de 230,37 € par mois, sans qu’aucun intérêt ne soit compté,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet – 92700 COLOMBES,

Rejeter la demande de condamnation au titre des frais de recouvrement et des dommages et intérêts,

Rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Si Mme [H] a bien constitué avocat, il n’a pas été déposé d’écritures au soutien de ses intérêts.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 juin 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 17 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [H] et M. [I] sont propriétaires du lot n°108 de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet à Colombes (92700).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2015, 1er juin 2016, 6 juin 2017, 26 novembre 2018, 30 avril 2019, 8 septembre 2020, 25 mai 2021, 13 juin 2022 et 12 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2014 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2015 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un relevé de compte actualisé au 30 janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces et de celles produites par M. [I], notamment le relevé de compte du 14 mai 2024 et le détail de virement du 24 mai 2024, que le compte individuel de copropriétaires de Mme [H] et M. [I], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.126,01 euros, étant précisé que :

— les sommes de 21,70 euros et 347,32 euros ont été exclues de ce décompte car constituant des régularisations de charges appelées antérieurement au 26 mars 2021, date de l’arrêté du décompte pris en considération dans le jugement de condamnation du 11 avril 2022 ;

— les règlements effectués par M. [I] et Mme [H] par chèque CARPA ont été imputés sur les sommes dues au titre du jugement de condamnation en date du 11 avril 2022 ;

— deux paiements ont été effectués postérieurement au 30 janvier 2024, à hauteur de 2.374,41 euros (chèque de Mme [H] de 874,41 euros en date du 19 février 2024 et virement bancaire de M. [I] de 1.500 euros en date du 24 mai 2024), lesquels ont été déduits de l’arriéré de charges réclamé.

Mme [H] et M. [I] ne démontrant pas avoir satisfait à leurs obligations de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2022, date d’envoi de la mise en demeure adressée aux défendeurs.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier adressé le 16 juin 2022 à M. [I]. Il apparaît en revanche que la lettre recommandée a été adressée à Mme [H] à une adresse où elle était inconnue. Par ailleurs, certaines sommes réclamées sont venues à échéance ultérieurement.

En conséquence, il y a lieu de dire que les intérêts courront à compter des conclusions d’actualisation qui portent sur l’intégralité des sommes dont le paiement est poursuivi, soit le 7 février 2024.

Enfin le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal, étant précisé que le syndicat des copropriétaires n’a sollicité la production d’intérêts au taux légal que de la somme due au titre de l’arriéré de charges.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient en conséquence d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

— Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.507,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais dont il est demandé paiement sont constitués d’honoraires de : transmission de dossier à avocat, suivi de dossier par avocat et constitution d’hypothèque.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ces frais ni a fortiori de diligences exceptionnelles.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en condamnation de M. [I] et Mme [H] au paiement de la somme de 2.507, 60 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [I] sollicite des délais de paiement, indiquant percevoir 2.200 euros de revenus mensuels, supporter 1.528,50 euros de charges courantes mensuelles et verser la somme de 1.000 euros par mois au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

Outre l’incohérence de ces montants, dont il ressort que le budget de M. [I] est déficitaire, il convient de constater que M. [I] ne produit aucune pièce à l’appui de ses prétentions à l’exception de son jugement de divorce du 2 juin 2023 faisant état d’une pension alimentaire de 150,00 euros à sa charge alors qu’il indique dans ses écritures verser 300,00 euros à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [I] de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [I] et Mme [H] de leurs obligations, à hauteur de 3.000 euros.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que M. [I] et Mme [H] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété au moins depuis l’année 2017.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [I] et Mme [H] ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement du tribunal judiciaire de de Nanterre du 11 avril 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle M. [I] et Mme [H] se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Ces éléments ne permettent pas de considérer M. [I] et Mme [H] comme débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum M. [I] et Mme [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] et Mme [H], parties perdantes au procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [I] et Mme [H] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [I] et Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 69 rue Jules Michelet à Colombes (92700) les sommes de :

—  6.126,01 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 30 janvier 2024), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 ;

—  1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière seront capitalisés et porteront eux-mêmes intérêts ;

DEBOUTE M. [I] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [I] et Mme [H] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT