TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/00084 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WZJT

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEUR :

M. [K] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

DEFENDEUR :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[6]” sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet LEDOUX

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la clôture différée au 05 avril 2024.

A l’audience publique du 05 Avril 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 juin 2024 puis prorogé au 23 Septembre 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété.

Cette copropriété a eu plusieurs syndics successifs. A compter de janvier 2015, la société Cabinet Ledoux a été désignée comme syndic.

M. [K] [O] est propriétaire des lots 2 (un appartement au rez-de-chaussée) et 15 (une cave au sous-sol) dans l’immeuble.

Les relations entre M. [O] et la copropriété sont tendues depuis plusieurs années et plusieurs décisions de justice ont déjà été rendues.

Par acte d’huissier du 16 février 2021, M. [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir l’exécution de travaux et une indemnisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, M. [O] demande au tribunal de :

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages subis par lui sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Ordonner la réalisation des travaux de réparation en toiture et de la colonne d’eau sous astreinte de 100 par jour de retard ;

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes commises dans la gestion des désordres causés par la colonne d’eau ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires “en qualité de syndic de copropriété” au paiement des sommes de :

—  230 euros en réparation du préjudice financier subi,

—  690 euros par mois depuis le 1er juillet 2020 et ce jusqu’à réparation de la colonne correspondant à la vacance locative par insalubrité de l’appartement,

—  2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires “en qualité de syndic de copropriété” aux entiers frais et dépens.

Il explique que son appartement subit depuis plusieurs années des infiltrations provenant des parties communes et plus précisément d’une colonne d’eau et de la toiture. Il déclare en premier lieu avoir agi en responsabilité contre le syndic et obtenu un jugement du 30 mai 2022.

A l’appui de ses prétentions, il invoque la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de l’article 14 de la loi sur la copropriété pour les dommages causés à son lot privatif provenant des parties communes à raison d’un vice de construction ou défaut d’entretien.

Concernant la colonne d’eau, il indique que le dégât s’est manifesté le 17 décembre 2017, qu’il a été déclaré aux assureurs, que ses causes n’ont toujours pas été réparées. Il précise que le syndic a fait intervenir une société SemNord pour un devis mais qu’il ne lui a pas transmis le rapport de cette société avant l’instance. Il en reprend les termes et en déduit que la colonne est à l’origine des infiltrations qui ne se produisent pas de manière continue. Il ajoute qu’à défaut de réalisation des travaux préconisés par cette société, il a fait réaliser une recherche de fuite par la société AFD qui a également confirmé que la colonne n’était pas parfaitement étanche. Il s’indigne des conclusions adverses qui lui font grief d’avoir démonté une plaque de plâtre dans la cuisine alors qu’il l’a fait à la demande de la société AFD et que le plâtre n’est jamais un élément d’étanchéité.

Concernant la toiture, il insiste sur le fait qu’elle constitue une partie commune dont le syndicat des copropriétaires doit assurer la conservation. Il se prévaut du rapport de recherche de fuite d’une société AFD qui précise l’origine des infiltrations et les travaux de nature à y remédier ainsi que d’un constat d’huissier du 21 juillet 2020.

Répliquant à son contradicteur, il soutient d’une part que les travaux de couverture votés ne concernent pas celles dont il se plaint mais la toiture générale et deux plateformes en zinc à l’exclusion de la toiture recouvrant son lot. D’autre part, il considère que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer l’exception d’inexécution relativement au paiement des charges dès lors que les obligations en cause ne sont pas interdépendantes. Il insiste sur le fait que la réfection de la toiture a été repoussée d’année en année depuis 2011, pour divers motifs, sans qu’il soit responsable du délai d’exécution des travaux. Il ajoute qu’il a effectivement refusé de payer les charges à raison d’une instance en contestation de ces charges mais qu’à la suite du jugement rendu, il a finalement réglé. Il ajoute qu’il n’était pas le seul copropriétaire débiteur.

Si le tribunal ne retenait pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi sur la copropriété, il estime qu’il devrait répondre de sa faute extracontractuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil compte tenu de la non exécution des travaux de réparation des infiltrations subies par son lot pendant 4 ans puis du refus de voter les réparation alors que les infiltrations ne manquent pas d’aggraver la dégradation de l’appartement.

Relativement au montant de ses réclamations, il expose que le jugement rendu contre le syndic n’a pas réparé la totalité des préjudices qu’il subit et qu’il est parfaitement fondé à obtenir l’indemnisation de la perte de loyer depuis le 1er juillet 2020 alors qu’il rapporte la preuve que son locataire a quitté les lieux à raison de leur état d’insalubrité.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa défense, il fait valoir que l’action exercée par M. [O] n’est que la réplique a sa propre action en paiement des charges qui a donné lieu à un jugement de condamnation rendu le 25 mai 2021.

Concernant la réalisation de travaux sous astreinte, il s’y oppose au motif que le rapport de la société SemNord établit qu’il n’y a plus de fuite provenant de la colonne d’eau que la toiture litigieuse est privative au lot 2, propriété de M. [O].

Concernant sa responsabilité, il conclut au rejet à raison du caractère contestable des éléments de preuve invoqués.

Pour la colonne d’eau, il considère que le dégât des eaux étant terminé depuis janvier 2018, il revenait à M. [O] de réparer les embellissements sans attendre qu’il ne saurait répondre de l’inertie de celui-ci. Il tient le constat de l’huissier du 21 juillet 2020 comme non probant de la persistance des infiltrations, les dégâts observés devant être ceux causés par l’infiltration initiale de décembre 2017 puisqu’ils n’ont jamais été réparés. Il ajoute que M. [O] a procédé non contradictoirement lorsqu’il a éventré les parois de son lot à la recherche d’une fuite, laquelle n’a pas été constatée par le technicien intervenu sur place qui n’a fait ensuite que reprendre les propos de M. [O].

Pour la toiture, il considère que M. [O] ne peut “se plaindre que l’eau s’infiltre dans son lot alors qu’il a démonté le plafond, notamment l’isolation et d’autres éléments essentiels à l’étanchéité du lot”, outre qu’il n’a pas d’action contre le syndicat des copropriétaires afférente à l’entretien de sa couverture privative.

Enfin, à supposer que M. [O] subisse des désordres provenant de la toiture partie commune, il soutient que le défaut de paiement des charges par M. [O] constitue une cause d’exonération de responsabilité pour lui compte tenu de la nécessité de recourir à une avance de fonds exceptionnelle en 2019 en raison d’une insuffisance de trésorerie alors que la dette de M. [O] s’élevait à plus de 11 000 euros à cette époque. Il souligne que l’impayé de M. [O] a ralenti la réalisation des travaux.

Quant au montant des réclamations, il souligne que M. [O] ne peut être indemnisé deux fois des mêmes préjudices de sorte que, suite au jugement rendu contre le syndic, les demandes faites au titre du préjudice financier et moral doivent être rejetées.

Il ajoute que le préjudice moral n’est nullement établi alors que M. [O] ne réside pas dans l’immeuble et qu’il n’est pas démontré que M. [O] subirait une vacance locative pour les motifs qu’il invoque puisqu’il n’est pas démontré que les infiltrations perdureraient. En outre, selon lui, seule une perte de chance pourrait être envisagée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, bien que lié par les demandes figurant au dispositif des conclusions, le tribunal ne tiendra pas compte de ce qui est une erreur de plume lorsque M. [O] demande la condamnation le syndicat des copropriétaires “en qualité de syndic de copropriété”, attribuant cette erreur à la reprise des conclusions formulées dans une précédente instance, seul le syndicat lui-même étant concerné par le présent litige.

Sur les travaux de réparation la colonne d’eau :

Selon l’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

— dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 1er juin 2020 :

“ Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

— depuis le 1er juin 2020 :

“ Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est constant que la colonne d’eau usées litigieuse est une partie commune, les débats se concentrant sur le fait qu’elle puisse être fuyarde ou pas.

M. [O] a fait constater par un huissier en juillet 2020 (PC 46) que la colonne d’évacuation d’eau au premier étage, c’est à dire au dessus du niveau de son lot était humide, en plus d’être piquée et rouillée.

M. [O] produit un courrier de son ancien locataire qui lui a indiqué le 15 octobre 2020 que l’infiltration des eaux usées, notamment dans la cuisine était quasi quotidiennes (PC 48).

Il verse au débat un rapport de recherche de fuite qu’il a fait faire en août 2020 (PC 49) dans lequel, après avoir constaté un taux d’humidité de 100 % dans 3 cloisons de la cuisine et avoir procédé à une recherche méthodique, conclut que :

“ Le dégât des eaux dans la cuisine est dû à un manque d’étanchéité de la colonne collective eaux usées / eaux vannes au niveau d’une fissure en traversée de mur mitoyen entre la cuisine de M. [O] et le couloir commun.

Il est nécessaire de reprendre l’étanchéité de la colonne collective eaux usées/eaux vannes au niveau d’une fissure en traversée du mur mitoyen entre la cuisine de M. [O] et le couloir commun.

Il est également nécessaire de faire contrôler le raccordement de la colonne collective eaux usées/eaux vannes dans le couloir.”

La société qui est intervenue qualifie la fissure constatée de “prononcée”.

Si elle a procédé à un contrôle des écoulements des eaux vannes de WC avec colorant, luminate et lampe à UV et n’a rien constaté, il faut en comprendre que les WC privatifs de M. [O] ne causent aucune fuite. Mais ce n’est pas ce dont il se plaint puisqu’il fait valoir que c’est la colonne qui jouxte d’un côté sa cuisine et de l’autre le couloir commun, qui fuit.

Surtout, cette société n’a jamais conclu, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires qui n’y pioche qu’une phrase dans un rapport de 15 pages, qu’il n’existait pas de fuite puisqu’elle a tout à l’inverse vu une fissure prononcée sur la colonne et l’a photographiée.

M. [O] présente encore un rapport d’expertise, daté d’août 2020 établi par l’expert de son assureur (PC 50) qui ne procède qu’à une description succincte du problème (“un sinistre dégat des eaux est survenu dans la cuisine de l’appartement provoquant des dommages au niveau des murs et plinthes de la cuisine. […] la recherche de fuite met en évidence une fuite sur une canalisation commune d’évacuation des eaux usées et une infiltration par la toiture”) mais à aucune analyse avant de conclure que le sinistre doit être garanti par l’assureur de l’immeuble.

En dépit de son caractère succinct, il doit être fait le constat que l’expert d’assurance est aussi parvenu à la conclusion notamment de la présence d’une fissure sur la colonne d’eau.

Enfin, il a fait réaliser un dernier constat en janvier 2024 (PC 76) et l’huissier a constaté au niveau du pallier du 1er étage, donc le niveau au-dessus du lot de M. [O], qu’une main qui touche la descente d’eau usée ressort tachée de rouille et mouillée.

Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, se prévaut d’un rapport d’une société SemNord qu’il déclare avoir mandatée et qui est intervenue le 17 janvier 2018 (PC défendeur 3 – PC demandeur 65). Cette date est cohérente avec un sinistre de décembre 2017.

Cette société a, elle aussi, examiné la colonne d’eau qui jouxte le lot de M. [O], a constaté une anomalie de sa conformation :

“ A notre arrivée nous constatons la présence en gaine technique palière d’une canalisation verticale en grès de DM 200 environ raccordée en amont du passage en dalle à un réseau PVC de DM 100. Ce type de réduction est propice à la formation de bouchons entraînant une montée en charge de la colonne et partant, des écoulements depuis les emboitures et / ou des fissures (la colonne est fortement détériorée). Seulement il n’y a plus de fuite à présent.

Remplacement du réseau grès sur toute sa hauteur (sans doute depuis le 3ème étage par un conduit DM 100 reprenant les effluents en provenance des logements.”

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que la colonne en grès est vétuste et non pleinement étanche et ce point n’est, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires qui dénature les conclusions de la société SemNord, pas contestable même en l’absence d’expertise contradictoire et peu important que la colonne n’ait pas fuit le 17 janvier 2018.

La colonne de grès est ancienne et vétuste et de surcroît son diamètre au-dessus du sol du rez-de chaussée et en direction des étages supérieurs est le double de celui de la colonne en PVC dans laquelle elle s’emboite au niveau du sol du rez-de chaussée alors qu’il s’agit d’eaux usées. Il est impossible qu’une telle configuration ne parvienne pas à causer, dans le temps, des dégâts. Et seule la réalisation de travaux permet d’y remédier, aucune cessation des troubles ne pouvant être espérée par le seul écoulement du temps.

Sans qu’une quelconque réparation ne soit faite pour mettre fin aux causes des infiltrations, il est illogique de soutenir que M. [O] aurait dû faire reprendre les embellissements dans son appartement et qu’il le laisserait se dégrader.

Le syndicat des copropriétaires n’étant pas déterminé à effectuer de tels travaux, qui lui incombent au titre de son obligation de conservation de l’immeuble, ils doivent être ordonnés sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné, sous une astreinte précisée au dispositif du jugement, à effectuer des travaux consistant dans le remplacement du réseau grès des eaux vannes sur toute sa hauteur par un conduit de diamètre 100 reprenant les effluents en provenance des logements.

Sur les travaux de réparation en toiture :

Compte tenu de la nature du débat qui oppose les parties, pour l’application de l’article 14 de la loi de 1965 dont la teneur a été rappelée plus haut, la première question à résoudre est celle de la qualification de commune ou privative de la toiture litigieuse.

La configuration de l’immeuble n’est pas simple à appréhender en l’absence de plan mais le tribunal comprend des pièces produites (PC demandeur 2, 74, 75 et 76) que l’immeuble est constitué d’un bâtiment sur rue à 4 étages, couvert d’une toiture à deux pans en tuiles et présentant à l’arrière deux branches en U de 3 étages couvertes, chacune, d’un toit terrasse en zinc. Côté cour, au pied de l’immeuble se trouve notamment une extension en rez-de chaussée où se situe le lot de M. [O]. Cette extension parait couverte de plusieurs matériaux dont une assez grande plaque de matériau translucide de type polycarbonate, une partie en bac acier rouge munie d’une fenêtre de toit carrée.

Séparément de ce bâtiment, au fond de la cour, se trouve une dépendance (PC 76).

Selon le règlement de copropriété (PC défendeur 13) :

“ Article 5

Les parties communes spéciales sont des parties communes qui sont affectées à l’usage d’un groupe déterminé de copropriétaires.

Charges d’entretien, réparation et rénovation de la toiture du bâtiment.

Les tantièmes généraux du bâtiment.

Pour les lots 1 et 2, les toitures des annexes donnant dans leur cour sont privatives et exclusivement à leur charge. […]”

En dépit d’une rédaction peu explicite, le tribunal comprend que la seule toiture qui est considérée comme une partie privative est celle de l’appentis en fond de cour. En effet, lui seul peut être considéré comme une annexe et non pas l’extension du bâtiment principal en rez-de-chaussée.

En conséquence, la toiture couvrant l’appartement de M. [O] est une partie commune et non privative.

Le syndicat des copropriétaires soutenant qu’il s’agit d’une partie privative n’a assurément fait faire aucune réparation de cette couverture. Les pièces qu’il produit (PC 7, 8, 10, 11), en ce qu’elle font référence à des échafaudages de 16 m (en façade avant) et 13 m (en façade arrière) de hauteur, sont en rapport avec la couverture en tuile et en zinc couvrant les 4ème et 3ème étages et non celle du rez-de-chaussée.

Dans ces conditions, il est établi que la toiture couvrant l’appartement de M. [O] n’a pas fait l’objet de travaux récents.

Or M. [O] verse au débat un rapport du service communal d’hygiène de novembre 2019 (PC 19) dressé à la demande de son ancien locataire selon lequel l’inspecteur a notamment constaté des auréoles au plafond et un écoulement d’eau provenant de l’arche lors de sa visite.

M. [O] produit aussi un rapport de recherche de fuite qu’il a fait faire en août 2020 (PC 49) dans lequel, après avoir constaté un taux d’humidité de 100 % au plafond du couloir et de la salle à manger et avoir procédé à une recherche méthodique, conclut que :

“ Le dégât des eaux dans le couloir est dû à des infiltrations extérieures lors de fortes pluies provenant d’un manque d’étanchéité au niveau de la liaison entre les solins et le mur de façade de l’extension, au niveau de la liaison entre le dormant et le tableau maçonné de la menuiserie du couloir de l’extension, au niveau des liaisons entre le montant en bois et les dormants des menuiseries du couloir.

Il est nécessaire de reprendre l’étanchéité extérieure au niveau de la liaison entre les solins et le mur de façade de l’extension, au niveau de la liaison entre le formant et le tableau maçonné de la menuiserie du couloir de l’extension, au niveau des liaisons entre le montant en bois et les dormants des menuiseries du couloir.

Le dégât des eaux dans la salle à manger est dû à des infiltrations extérieures lors de fortes pluies provenant d’un manque d’étanchéité au niveau de la liaison entre le solin et le mur de la façade arrière.

Il est nécessaire de reprendre l’étanchéité au niveau de la liaison entre le solin et le mur de la façade arrière.”

L’huissier qui est également intervenu à la demande de M. [O] en janvier 2024 (PC 76) a constaté, dans le salon / séjour une odeur d’humidité, la présence d’auréoles voire de mousse ou de craquelures de peinture au plafond. Il a aussi constaté, selon les parties de la toiture de l’appartement de M. [O], soit une absence de solin soit des bandes de solin d’apparence ancienne et vétuste. Enfin selon lui, la toiture est globalement d’apparence ancienne et vétuste mais également verdie et sale.

Ces deux dernières pièces ont certes été établies unilatéralement à la seule demande de M. [O] mais d’une part elles ont été soumises au débat contradictoire et d’autre part, elles se confortent l’une l’autre puisqu’elles font le même constat d’existence d’infiltrations et de défaut d’étanchéité au niveau des solins qui sont faits.

Il est à cet égard vain de soutenir que M. [O] aurait eu tort de retirer des plaques de plâtre au plafond de son appartement, lesquelles ne peuvent pas contribuer à l’étanchéité d’une surface.

Il est suffisamment établi que les parties privatives de M. [O] souffrent d’infiltrations dommageables en provenance des parties communes.

Il doit y être remédié. Et puisque les seules résolutions débattues en assemblée générale ne portaient que sur la réfection globale de la toiture principale, une astreinte parait nécessaire pour garantir une exécution de ces travaux dans un délai raisonnable.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné, sous une astreinte précisée au dispositif du jugement, à effectuer des travaux consistant dans la reprise de l’étanchéité extérieure au dessus du lot 2 :

— au niveau de la liaison entre les solins et le mur de façade de l’extension,

— au niveau de la liaison entre le dormant et le tableau maçonné de la menuiserie du couloir de l’extension,

— au niveau des liaisons entre le montant en bois et les dormants des menuiseries du couloir.

— au niveau de la liaison entre le solin et le mur de la façade arrière.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Pour les raisons précédemment retenues, le syndicat a directement causé des dommages à M. [O]. Avant de les examiner, la cause d’exonération invoquée doit être tranchée.

Il n’est pas contesté que M. [O] est demeuré durablement débiteur de sommes qui sont devenues importantes au point qu’une avance de trésorerie a du être appelée pour que le syndicat puisse payer les factures d’eau et d’électricité en 2016 (PC demandeur 22) puis réitérée pendant plusieurs années, que l’introduction d’une instance en paiement de charges a du être votée à l’assemblée du 5 avril 2019 pour un encours alors évalué à 5 843,48 euros (PC défendeur 4) qui est passé à 11 305,75 euros lors de l’assemblée du 10 mars 2020 (PC défendeur 5), qu’une assignation a été délivrée le 17 juin 2020 (PC défendeur 1) ayant donné lieu à une condamnation du 25 mai 2021 au paiement de la somme de 9 705,34 euros en principal (dette arrêtée au 16 novembre 2020).

Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’ayant jamais mis de résolution à l’ordre du jour pour réparer la colonne d’eau ou la toiture couvrant le lot 2, ce n’est pas la défaillance de M. [O] qui est la cause du défaut d’exécution des travaux de réparation ni même du retard à les effectuer.

Pour être plus exact, la colonne d’eau a effectivement été évoquée en assemblée générale le 10 mars 2020 (PC défendeur 5) mais dans une résolution libellée comme suit :

“Remise en état du coffrage et remplacement colonne partie commune devis en cours SemNord, rapport SemNord

En 2018, le coffrage a été enlevé par M. [O] suite à une fuite importante dans son logement. Par la suite la société SemNord a effectué une recherche de fuite. Un devis est en cours par la société pour le remplacement de la colonne vétuste et remise en place du coffrage.

M. [O] ne remettra pas en place le coffrage tant que la colonne n’a pas été remplacée au risque d’avoir de nouvelles fuites.

La société SemNord certifie qu’il n’y a pas de fuite sur la canalisation. Le remplacement n’est pas nécessaire.

Après en avoir débattu, l’assemblée générale demande que M. [O] remette en place lun coffrage sous un délai d’un mois à compter de l’assemblée générale.

Ont voté pour : 5 copropriétaires totalisant 5 438 tantièmes

En vertu de quoi cette résolution est adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 5 438 / 5 438 tantièmes.”

Le syndicat des copropriétaires, certes sur la base d’une présentation biaisée du rapport de la société SemNord, a refusé de remplacer la colonne mais seulement demandé à M. [O] de remettre le coffrage qui l’habille.

Le syndicat des copropriétaires a également évoqué les travaux de couverture, lesquels ont d’ailleurs été réalisés, mais seulement ceux relatifs à la couverture en tuile et en zinc couvrant les 4ème et 3ème étages.

Il est compréhensible que le syndicat ait pu être moins ouvert aux réclamations d’un copropriétaire durablement et substantiellement défaillant dans le paiement des charges mais ce n’est pas ce défaut de paiement qui est la cause de la non réalisation des travaux qui auraient été nécessaires pour faire cesser la dégradation de l’appartement de M. [O].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne peut pas être exonéré de sa responsabilité envers M. [O].

Concernant le préjudice moral, la persistance durable des infiltrations d’eaux vannes d’une part et d’eaux pluviales d’autre part dans son appartement au point qu’une partie du plafond s’est effondrée en 2020, ajoutée à la négation même du problème dans les conclusions prises dans le cadre de la présente instance, n’ont pu manquer de causer à M. [O] de la contrariété et des tracas divers.

Ce préjudice, distinct de celui causé par l’attitude du syndic et ayant fait l’objet du jugement du 30 mai 2022, sera réparé par la somme de 2 000 euros.

Concernant le coût du constat d’huissier, les infiltrations dans les parties privatives en provenance des parties communes, contestée par le syndicat des copropriétaires, sont directement la cause de la nécessité pour M. [O] de se ménager la preuve précise de l’état de son lot par un constat d’huissier, donc d’une dépense de 230 euros (PC demandeur 46 et 47).

Le tribunal a certes déjà condamné le syndic à supporter cette somme, mais d’une part le syndicat a contribué au même dommage et d’autre part, la preuve de l’exécution de cette condamnation n’est pas établie. Le syndicat doit être condamné in solidum au paiement de cette somme avec le syndic déjà condamné par jugement du 30 mai 2022.

Concernant la perte de revenus locatifs, le locataire, après avoir fait intervenir les services d’hygiène en 2019 (PC 19) a quitté les lieux fin juin 2020 en raison de l’état du local (PC 48 et 51). Il occupait les lieux en vertu d’un bail stipulant un loyer de 630 euros et des provisions pour charges de 60 euros par mois.

Les infiltrations provenant des parties communes sont la cause certaine de la vacance locative et ont fait perdre à M. [O] non pas les loyers mais une chance d’encaisser effectivement ces loyers.

Ce préjudice n’a aucunement été réparé par la condamnation du syndic dans le cadre de l’instance ayant opposé M. [O] au syndic.

Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à réparer cette perte de chance en payant à M. [O] la somme de 500 euros par mois à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à l’exécution des travaux de réparation de la colonne des eaux usées.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que :

“ […]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

M. [O] sera d’office dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne le syndicat des copropriétaires à effectuer, dans un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement, des travaux consistant dans :

— le remplacement du réseau grès des eaux vannes sur toute sa hauteur par un conduit de diamètre 100 reprenant les effluents en provenance des logements.

— la reprise de l’étanchéité extérieure au-dessus du lot 2 :

— au niveau de la liaison entre les solins et le mur de façade de l’extension,

— au niveau de la liaison entre le dormant et le tableau maçonné de la menuiserie du couloir de l’extension,

— au niveau des liaisons entre le montant en bois et les dormants des menuiseries du couloir,

— au niveau de la liaison entre le solin et le mur de la façade arrière ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard pendant 4 mois ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [O] à titre de dommages et intérêts :

— la somme de 2 000 euros pour son préjudice moral,

— la somme de 230 euros in solidum avec la société Cabinet Ledoux déjà condamnée à lui payer cette somme par jugement du 30 mai 2022 (RG 20/00907) pour le préjudice financier correspondant au coût du constat d’huissier du 21 juillet 2020,

— la somme de 500 euros par mois à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à exécution des travaux de remplacement de la colonne d’eaux usées pour la perte de chance d’encaisser effectivement les loyers ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que M. [O] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Greffier, La Présidente,