TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00607

N° RG 25/01979 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NHUL

AFFAIRE :

Etablissement public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D ‘AZUR (EPF PACA)

C/

[J]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE + dossier de plaidoirie

Copie : M. [P] [J]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Etablissement public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D ‘AZUR (EPF PACA)

Le Noailles

62/64 La Canebière

13001 MARSEILLE/FRANCE

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [J]

né le 28 Février 2000 à BELEM (BRESIL)

8 rue Berny

83500 LA SEYNE-SUR-MER

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er février 2022, Monsieur [T] [V] a consenti à Monsieur [P] [J] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction portant sur un logement meublé situé 8 Rue Berny – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, moyennant un loyer mensuel de 390,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 10,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 400,00 euros.

Par acte notarié en date du 27 avril 2023, l’Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d’Azur (ci-après « l’EPF PACA) a acquis de Monsieur [T] [V] le bien soumis à bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, l’EPF PACA a fait délivrer à Monsieur [P] [J] un congé pour motifs légitimes et sérieux du logement soumis à bail, pour le 30 janvier 2025 au plus tard.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 13 mars 2025, l’EPF PACA a fait assigner Monsieur [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :

— A titre principal :

Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [P] [J] le 29 octobre 2024 ; Déclarer Monsieur [P] [J] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe sis 8 Rue Berny – 83500 LA SEYNE-SUR-MER depuis le 1er février 2025 ; – A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non-paiement des loyers et charges ; – En conséquence :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J] desdits locaux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; Condamner Monsieur [P] [J] au paiement de la somme de 8 000 euros arrêtée au 1er février 2025, à actualiser au jour de l’audience ; Condamner Monsieur [P] [J] au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, soit 390 euros et 10 euros de provision sur charges outre revalorisation légale ; Rejeter toutes demandes de délai afin de quitter le logement ; Condamner Monsieur [P] [J] à payer à l’EPF la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance, incluant le coût du congé et de l’assignation ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles 15 et 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, l’EPF PACA expose que le congé pour motifs légitimes et sérieux a valablement été signifié à Monsieur [P] [J] le 29 octobre 2024, à effet au 30 janvier 2025, de sorte qu’il est déchu de tout titre d’occupation depuis le 1er février 2025 et qu’il s’y maintient irrégulièrement. Il fait valoir que le premier motif légitime et sérieux consiste dans une opération d’aménagement pour permettre la création de logements, ce qui ressort de la Convention d’intervention foncière, motif admis comme tel en jurisprudence. Il ajoute que le second motif légitime et sérieux est fondé sur le non-paiement des loyers. A titre subsidiaire et au visa des articles 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des articles 1103, 1217 et 1224 du code civil, il soutient que le bail doit être résilié compte-tenu du manquement du locataire à son obligation de paiement des charges et loyers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle l’EPF PACA était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Il précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10 400,00 euros.

Monsieur [P] [J], cité sur la base d’un procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en résiliation du bail pour congé pour motifs légitimes et sérieux et d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés à titre de résidence principale, « le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué ».

En l’espèce, le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par l’EPF PACA le 29 octobre 2024, signifié sur la base d’un procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, et à effet au 30 janvier 2025, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux, de sorte qu’il doit être déclaré valide.

En effet, ce congé, qui a été délivré au terme du contrat de location en cours, respecte le délai de préavis de trois mois. De plus, ce congé mentionne précisément les motifs allégués, qui apparaissent tous deux légitimes et sérieux. Ainsi, le premier motif, qui est indépendant de toute faute imputable au locataire, tient à la nécessité de réaliser une opération de requalification du centre-ville de la commune de LA SEYNE-SUR-MER, dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique, visant à un réaménagement de cet espace pour permettre notamment la création de logements. Il résulte de la Convention d’intervention foncière en centre-ville visée en pièce 3, que l’EPF PACA a été mandaté par ladite commune ainsi que par la Métropole TPM à cette fin, et que le logement pris à bail par Monsieur [P] [J] fait partie d’un immeuble concerné par cette opération. Le deuxième motif en revanche tient au comportement fautif du locataire, s’agissant de manquements répétés de ce dernier à son obligation de paiement des loyers et des charges, ce qui résulte effectivement décompte locatif arrêté au mois d’août 2025 produit aux débats.

Or, malgré ce congé, il est patent que Monsieur [P] [J] s’est maintenu dans les lieux après le 30 janvier 2025, date de résiliation du contrat par l’effet du congé.

Dans ces conditions, Monsieur [P] [J] se retrouve occupant sans droit ni titre du logement pris à bail sis 8 Rue Berny – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, et ce depuis le 30 janvier 2025 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [P] [J], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 8 Rue Berny – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au mois d’août 2025, que Monsieur [P] [J] a cessé de payer leurs loyers et charges à compter de l’échéance du mois de juillet 2023. Ainsi, le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 10 400,00 euros, août 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [P] [J] sera condamné à verser la somme de 10 400,00 euros au bailleur, échéance d’août 2025 incluse.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Cette indemnité correspond au montant du dernier loyer mensuel charges comprises, mais n’a pas à être indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle. Ainsi, cette indemnité doit être fixée à la somme de 400,00 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [J], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de délivrance du congé et de l’assignation.

Monsieur [P] [J] sera également condamné à payer à l’EPF PACA la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré à Monsieur [P] [J] par l’Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d’Azur ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail de location du 20 février 2022 liant l’Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d’Azur et Monsieur [P] [J] sur le logement sis 8 Rue Berny – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, par l’effet du congé pour vendre à la date du 30 janvier 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [P] [J] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025 à minuit ;

ORDONNE à Monsieur [P] [J] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [P] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés 8 Rue Berny – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [F] [K] et Monsieur [Y] [K] à payer à l’Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d’Azur la somme de 10 400,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’août 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à l’Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d’Azur une indemnité mensuelle d’occupation de 400,00 euros à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés, non indexée ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance du congé et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à l’Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d’Azur la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT