TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 22/04590 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WI4K

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 5], immatriculée au RCS LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, représentée par son syndic la SAS SERGIC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2],

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS:

M. [L] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

Mme [H] [P] [E] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente

Assesseur : Sarah RENZI, Juge

Assesseur : Maureen DE LA MALENE, Juge

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 Novembre 2023.

A l’audience publique du 03 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 19 Novembre 2024.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Sarah RENZI, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 19 Novembre 2024 par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [I] est propriétaire de l’appartement n°37 de l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il l’a occupé dans un premier temps avec sa compagne, Madame [H] [E] [Z], puis l’a loué à cette dernière à compter de 2018, selon bail notarié du 4 mai 2018.

Les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] se sont plaints de nuisances de la part de la locataire, Madame [H] [E] [Z], et ont envoyé plusieurs courriers à Monsieur [B] [I] en sa qualité de propriétaire aux fins de voir cesser les troubles.

Par actes d’huissier délivrés les 6 et 11 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] ont fait assigner Monsieur [B] [I] et Madame [H] [E] [Z] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’expulsion et de réparation de leurs préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le Cabinet Cornil, sollicite, au visa des articles 1240 et 1341-1 du code civil, et L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Condamner Monsieur [B] [I] à faire cesser immédiatement, et sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les troubles anormaux de voisinage causés par Madame [E] [Z], à savoir : Diffusion de musiques amplifiée jusqu’au petit matin, Bruits générés par les très nombreux convives dans l’appartement, Jets de projectiles en tous genres, notamment des feux d’artifices, Détérioration de la vitre de la porte d’entrée de la résidence et dégradation des escaliers, Abandon de détritus dans les parties communes de la résidence, Installation d’une piscine sur la terrasse de l’appartement,En conséquence, prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [H] [E] [Z] à compter du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Madame [H] [E] [Z], corps et biens, et de tous occupants de ce chef ; Juger que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne à expulser en un lieu que celle-ci désignera et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice en charge de l’exécution avec sommation à la personne à expulser d’avoir à les retirer dans un délai fixé par un décret en conseil d’état ;Condamner in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [H] [E] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] une somme de 10.000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance ainsi qu’en réparation des désordres matériels ;Condamner in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [H] [E] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] une somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Prononcer in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [H] [E] [Z] aux entiers frais et dépens d’instance.

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 13 octobre 2022, Monsieur [B] [I] sollicite, au visa des articles 1240 et 1715 et suivants du code civil, de l’article 700 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, de :

Donner partiellement droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5], Constater que Madame [H] [E] [Z] cause un trouble anormal de voisinage et l’enjoindre à cesser immédiatement ces nuisances, Prendre acte de l’accord de Monsieur [I] quant à la résiliation du bail verbal consenti à Madame [H] [E] [Z],Ordonner la résiliation du bail verbal consenti par Monsieur [B] [I] à Madame [H] [E] [Z] pour trouble anormal de voisinage, En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [H] [E] [Z] et de tout occupant des lieux, Dire qu’au besoin, en cas d’absence de libération spontanée, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [I] pourront recourir aux services d’un serrurier et du concours des forces de l’ordre, Dire que Madame [H] [E] [Z] devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation de 600€ par mois à compter d’août 2022, jusqu’à la libération des lieux au profit de Monsieur [B] [I],Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] de sa demande de condamnation de Monsieur [B] [I] sous astreinte de 300 € afin de mettre fins aux troubles de voisinage ainsi que de sa demande de condamnation solidaire aux dommages et intérêts,Condamner Madame [H] [E] [Z] aux dommages et intérêts que plaira le tribunal de fixer ainsi qu’à l’article 700 CPC au profit du syndicat des copropriétaires, Condamner Madame [H] [E] [Z] à verser à Monsieur [B] [I] la somme de 1.800€ au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [H] [E] [Z], régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 3 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au19 novembre 2024.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a été autorisé à produire, par note en délibéré, des conclusions identiques aux dernières signifiées, portant uniquement le nom du nouveau syndic, à savoir le Cabinet Cornil. Pour ce faire il a été procédé, à l’audience de plaidoiries du 3 septembre 2024, à la révocation de l’ordonnance de clôture et à une nouvelle clôture de la procédure prononcée à la même date.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

*

Le syndicat des copropriétaires fait état de troubles anormaux du voisinage caractérisés par de nombreuses nuisances de la part de Madame [H] [E] [Z], notamment de la diffusion de musique amplifiée pendant toute la nuit, des bruits générés par la présence de nombreux convives dans l’appartement, des jets de projectiles et notamment de feux d’artifices, l’abandon de détritus dans les parties communes ou encore l’installation d’une piscine sur la terrasse de l’appartement. Le syndicat des copropriétaires soutient que l’inaction du propriétaire, malgré de nombreuses demandes, lui est préjudiciable.

Monsieur [I] ne conteste pas l’existence de ces nuisances. Il conteste toutefois que sa responsabilité puisse être engagée, exposant ne pas avoir agi plus tôt en résiliation du bail contre son ex-compagne en raison du fait que leur plus jeune fils avait sa résidence fixée chez cette dernière.

Sur la caractérisation des troubles anormaux du voisinage

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est acquis que nul ne doit causer à autrui un dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient au requérant au titre de cette responsabilité sans faute d’établir que les nuisances qu’il allègue excèdent les inconvénients de voisinage.

Le règlement de copropriété prévoit, notamment, en ses articles 9 et 21 que le droit pour un copropriétaire de jouir de ses parties privatives ne doit pas nuire aux droits des autres copropriétaires, compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble, et que tout copropriétaire est responsable à l’égard des autres des conséquences dommageables entraînés par sa faute, sa négligence, ou celles des personnes dont il doit répondre.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats de nombreux courriers adressés entre 2020 et 2022 à Monsieur [I] et Madame [E] [Z] et émanant du syndic, et des services de la mairie de [Localité 6] faisant état de nuisances sonores importantes et répétées de la part de Madame [E] [Z].

Le conseil du syndicat des copropriétaires a, par courrier recommandé du 21 mars 2022, mis en demeure Monsieur [I] de mettre fin définitivement aux troubles engendrés par l’occupation de sa locataire.

Monsieur [I] ne conteste aucunement l’existence desdits troubles, et produit aux débats de nombreuses mains courantes déposées entre juillet 2018 et décembre 2021 pour tapage nocturne de la part de Madame [E] [Z]. Il résulte, notamment, d’une main courante déposée le 1er août 2021 à 3h50, que les services de police ont observé la présence d’une centaine de véhicules stationnés, et l’organisation au sein de l’appartement d’une soirée payante avec vente de consommations d’alcool et présence de vigiles.

Il est par conséquent démontré que le règlement de copropriété a été violé à de nombreuses reprises par Madame [E] [Z]. Ainsi, les troubles provoqués par cette dernière sont caractérisés, et ils excèdent, par leur intensité et leur récurrence, les inconvénients normaux d’un voisinage en milieu urbain.

Sur les responsabilités

L’article 1242, 1er alinéa, du code civil dispose que on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

*

L’organisation de fêtes clandestines, de manière répétée et malgré les demandes de cessation, est imputable à Madame [E] [Z]. Par son comportement, elle trouble la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble litigieux et sa responsabilité doit être engagée.

Quant à Monsieur [I], propriétaire, s’il justifie avoir envoyé à Madame [E] [Z] un courrier recommandé, par le biais de son conseil, le 31 mars 2022 aux fins de la mettre en demeure de faire cesser les troubles, ce courrier demeure toutefois insuffisant à l’exonérer de toute responsabilité du fait de sa locataire, et sa responsabilité doit être engagée.

Sur les conséquences

Sur la demande de dommages-intérêts

L’organisation par Madame [E] [Z] de fêtes particulièrement fréquentes, avec de très nombreux convives, d’évènements parfois organisés et payants, lesquelles duraient jusqu’au petit matin, et de la poursuite de ses agissements par la locataire malgré les démarches amiables et les interventions des forces de l’ordre, a nécessairement créé un préjudice de jouissance aux copropriétaires de l’immeuble.

Pour le surplus, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence des préjudices matériels dont ils sollicitent réparation.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [I] et Madame [E] [Z] in solidum au paiement de la somme de 8.000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1341-1 du code civil dispose que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, le comportement de Madame [E] [Z] caractérise une faute et une violation du règlement de copropriété.

Monsieur [I] ne conteste pas avoir eu connaissance des troubles anormaux du voisinage causés par Madame [E] [Z] mais explique son absence d’intervention par le fait que le plus jeune fils du couple avait sa résidence au domicile maternel.

Ainsi, il ne justifie que d’un seul courrier, envoyé via son conseil à la locataire le 31 mars 2022, aux fins de la mettre en demeure de faire cesser les nuisances. Il n’a procédé à aucune autre démarche, et n’a notamment entamé aucune procédure judiciaire en vue de solliciter l’expulsion de Madame [E] [Z]. Ce faisant, la carence de Monsieur [I] dans l’exercice de ses droits et action est démontrée, et le syndicat des copropriétaires est fondé à demander l’expulsion de Madame [E] [Z] en ses lieu et place.

Il est, à titre surabondant, souligné que Monsieur [I] sollicite dans ses écritures de prendre acte de son accord pour la résiliation dudit bail.

Il y a dès lors lieu de prononcer la résiliation du bail conclu entre Madame [E] [Z] et Monsieur [I] à compter du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [Z].

A compter de cette date, et en cas de maintien dans les lieux, Madame [E] [Z] sera redevable envers le propriétaire d’une indemnité d’occupation s’élevant à 600 euros par mois.

Sur la demande de condamnation de Monsieur [I] à faire cesser les troubles sous astreinte

En l’espèce, dans la mesure où le bail a été résilié à la demande du syndicat des copropriétaires et par le jeu de l’action oblique, les mesures nécessaires ont été prises pour mettre fin aux troubles et il n’y a plus lieu de solliciter de Monsieur [I] une action en ce sens.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [I] et Madame [E] [Z] aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [E] [Z] sera en outre condamnée à verser à Monsieur [I] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [H] [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5], représenté par son syndic de copropriété Cabinet Cornil, la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

PRONONCE la résiliation du bail intervenu entre Madame [H] [E] [Z] et Monsieur [B] [I] par acte notarié du 4 mai 2018, et ce à compter de la présente décision et ORDONNE l’expulsion de Madame [H] [E] [Z] à compter de la présente décision,

DIT que faute par Madame [H] [E] [Z] de libérer volontairement les lieux loués de sa personne de ses biens et de tous occupants de son chef, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5], représenté par son syndic Cabinet Cornil, pourra faire procéder à son expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation de 600 euros par mois due par Madame [H] [E] [Z] à Monsieur [B] [I] qui évoluera dans les mêmes conditions que le loyer ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5], représenté par son syndic Cabinet Cornil de sa demande de condamnation de Monsieur [B] [I] sous astreinte ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [H] [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5], représenté par son syndic Cabinet Cornil la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [E] [Z] à payer à Monsieur [B] [I] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [H] [E] [Z] aux entiers dépens ;

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT