TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 2] -

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01597 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZY3

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 26 Septembre 2024

S.C.I. HYGIE

C/

[B] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Christian LEPIC – 95

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [B] [N]

M^e Christian LEPIC – 95

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. HYGIE (RCS Caen 393.870.795), dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 4]

Représentée par M^e Christian LEPIC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 95

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [N]

né le 25 Avril 1959 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et Marie MBIH, greffier présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Juin 2024

Date des débats : 18 Juin 2024

Date de la mise à disposition : 13 Septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2017, avec effet au 1er juillet 2017, la SCI HYGIE, représentée par la société Des Coteaux, a donné à bail à M. [B] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] – [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 290 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 12 euros.

Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 23 juin 2023, la SCI HYGIE a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 018,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 juin 2023, terme de juin 2023 inclus ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 12 avril 2024, la SCI HYGIE a fait assigner M. [B] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux ;

– ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 2 285,17 euros représentant les loyers et charges impayés au 10 avril 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du 11 avril 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 18 juin 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SCI HYGIE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 3 035,27 euros au 17 juin 2024.

M. [B] [N], bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis à personne, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas parvenu au greffe avant l’issue du délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie ;

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la société bailleresse produit aux débats :

– le contrat de bail du 30 juin 2017, avec effet au 1er juillet 2017 ;

– le commandement de payer du 22 juin 2023, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2 018,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 juin 2023, terme de juin 2023 inclus, accompagné du décompte locatif joint ;

– un décompte locatif, portant sur la période de février 2023 à avril 2024 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 449,60 euros ;

– un décompte établi par commissaire de justice, arrêté au 10 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 285,17 euros, après déduction des frais de commissaire de justice (206,76 euros) ;

– un décompte actualisé au 17 juin 2024, établi par commissaire de justice, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 652,91 euros, terme de juin 2024 inclus, après déduction des frais de commissaire de justice (382,36 euros).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [B] [N] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Cependant, il convient tout d’abord de relever que les deux décomptes arrêtés au terme d’avril 2024 inclus (celui établi par le commissaire de justice et celui établi par le mandataire de la société bailleresse) ne fixent pas le solde locatif au même montant, bien que tous deux incluent les mêmes termes. Les différences apparaissant quant aux montants des versements effectués par le locataire. De sorte que, pour cette période, seul le décompte établi par le commissaire de justice sera pris en compte.

Il y a lieu de préciser que, les sommes correspondant au coût des actes de commissaire de justice doivent également être ôtées du calcul de la dette locative, dans la mesure où, si ces sommes sont justifiées, elles doivent être comprises dans les dépens uniquement.

En outre, il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que, plusieurs sommes ont été portées au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

En effet, la somme de 73,75 euros mise au débit du compte locatif en date du 1er octobre 2023 et correspondant à « taxe ordures ménagères 2022 » n’est pas justifiée aux débats, dans la mesure où le bailleur n’apporte ni les justificatifs de l’ensemble des charges réelles récupérables, ni les décomptes de régularisation annuelle desdites charges et ce, eu égard à la provision mensuelle pour charges de 12 euros prévue au bail et ce, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

De même, bien que la société bailleresse justifie de l’envoi par son mandataire de plusieurs courriers de relance à destination de M. [B] [N], elle n’établit toutefois pas qu’elles en sont leurs coûts ; de sorte que, les sommes de 15 euros, 15 euros et 28 euros, mises au débit du compte locatif en dates respectives des 1er avril 19 décembre 2023 et 20 mars 2024, correspondant chacune à « frais 2ème rappel du 16 mars 2023 », « frais de relance » et « frais 1er rappel », seront déduites du montant de la dette locative.

Dès lors, la dette locative de M. [B] [N] s’élève à la somme de 2 521,16 euros (2 652,91 euros – (73,75 euros + 15 euros + 15 euros + 28 euros)), selon décompte arrêté au 17 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Par conséquent, M. [B] [N] sera condamné à payer à la SCI HYGIE la somme de 2 521,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est de jurisprudence constante que, si le commandement est délivré pour une somme supérieure à celle due, il n’est valable que pour la partie non contestable de la dette, c’est-à-dire les sommes qui constituent réellement et valablement des loyers et charges dus, ou encore le versement du dépôt de garantie.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [B] [N], par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2023 et portant sur la somme en principal de 2 018,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 juin 2023, terme de juin 2023 inclus.

Bien qu’une partie des sommes objet du commandement ne soit pas réellement due au moment où ce dernier est délivré au locataire, le commandement de payer reste valable pour les sommes réellement dues, soit en l’espèce, la somme de 1 930 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 14 juin 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Dès lors, à l’issue du délai de deux mois, soit au 22 août 2023, le commandement de payer délivré au locataire est demeuré infructueux bien que ce dernier ait effectué plusieurs versements, ceux-ci ne permettant pas de régler l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 22 août 2023.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [B] [N], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 août 2023, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [B] [N] cause un préjudice à la SCI HYGIE qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 333,87 euros (321,87 euros au titre du loyer révisé et 12 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 22 août 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par la société bailleresse sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SCI HYGIE ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de M. [B] [N], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, il ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [N], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ainsi qu’à payer à la SCI HYGIE la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à la SCI HYGIE, la somme de 2 521,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail en date du 30 juin 2017, avec effet au 1er juillet 2017, entre d’une part, la SCI HYGIE, représentée par la société Des Coteaux, et d’autre part, M. [B] [N] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] – [Localité 4], à la date du 22 août 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [B] [N] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 août 2023 ;

DIT que M. [B] [N] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SCI HYGIE à faire expulser M. [B] [N] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à la SCI HYGIE une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 333,87 euros, par référence au loyer et charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 22 août 2023 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles dûment justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SCI HYGIE ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par la SCI HYGIE à l’encontre de M. [B] [N] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI HYGIE ;

CONDAMNE M. [B] [N] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à la SCI HYGIE la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,