TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 02

N° RG 22/05258 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WM63

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Mme [B] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [Y] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉFENDERESSE :

S.C.I. SCCV [Localité 8] [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Simon FROMONT, avocat au barreau de DOUAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Avril 2024 ;

A l’audience publique du 10 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 12 Novembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Novembre 2024, et signé par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

La SCCV [Localité 8] Parc, en sa qualité de promoteur immobilier, a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement situé [Adresse 10] à [Localité 8].

[Y] [M] a acquis le 27 novembre 2019, le lot 220 (appartement B 301, de type T2) et le lot 54 (emplacement de stationnement).

[B] [L] a acquis le 27 novembre 2019, le lot 109 (appartement A 102, de type T2) et le lot 5 (emplacement de stationnement).

[Y] [M] et [B] [L] ont acquis le 27 novembre 2019, le lot 115 (appartement A 108, de type T2) et le lot 75 (emplacement de stationnement).

La livraison de l’appartement B [Cadastre 4] est intervenue le 22 juillet 2021 avec réserves.

Par courrier en date du 6 mars 2022, [Y] [M] a sollicité de la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] le versement d’une indemnité de retard et a dressé une liste de défauts complémentaires à la liste des réserves du 22 juillet 2021, concernant l’appartement B [Cadastre 4].

[Y] [M] et [B] [L] ont fait dresser le 7 juillet 2022 des procès-verbaux de constat concernant les appartements B [Cadastre 4], A [Cadastre 1] et A [Cadastre 2].

Par acte d’huissier en date du 19 août 2022 [B] [L] et [Y] [M] ont assigné la SCCV Lesquin Parc devant le tribunal judiciaire de Lille.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2023 [B] [L] et [Y] [M] demandent au tribunal, au visa des articles 1642-1 et suivants du code civil et de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation, de :

— condamner la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] à leur verser la somme de 41.000 € au titre des pertes fiscales en lien de causalité direct avec le retard de livraison dont la SCCV [Localité 8] Parc devra être tenue pour responsable,

— condamner la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] à leur verser la somme forfaitaire de 7.500 € au titre de leurs préjudices annexes,

— condamner la SCCV [Localité 8] Parc à reprendre les vices de construction et défauts de conformité apparents lors des opérations de réception, sous astreinte de 75 € par jour de retard à compter du 91ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] à leur verser la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance et au coût des trois constats d’huissier.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2024 la SCCV Lesquin Parc demandent au tribunal, au visa de l’article 1642-1 du code civil et de l’article 1648-2 du code civil, de :

— juger les époux [H] mal fondés dans leur action,

— juger qu’en l’état, aucun des désordres et autres allégués par les époux [H] n’ont été contradictoirement constatés et qu’il n’est pas possible de considérer que leurs assertions relèvent du cadre de l’article 1642-1 du code civil sur les vices apparents et les défauts de conformité,

— juger que les époux [H] refusent l’intervention des sociétés constructrices pour lever quelques réserves résiduelles, ce dont elle ne peut être tenue pour responsable,

— juger qu’elle était juridiquement fondée à opposer des causes légitimes de suspension des délais, eu égard aux évènements qui ont été affrontés dans la réalisation de l’ouvrage,

En conséquence :

— rejeter les demandes de condamnations pécuniaires présentées par les époux [H], que ce soit au titre des retards comme des préjudices annexes,

— condamner les époux [H] à lui verser la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé que les demandes formées par la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] et tendant, à voir juger ne sont, en l’espèce pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, qu’il y aurait lieu de trancher, mais le rappel de ses arguments.

Sur les fondements juridiques applicables

[Y] [M] et [B] [L] fondent leurs demandes dans le dispositif de leurs dernières écritures sur les dispositions des articles 1642-1 et suivant du code civil.

Toutefois, à la lecture de leurs conclusions, les demandeurs développent des moyens tendant à démontrer l’applicabilité de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil, force est de constater que les consorts [H] semblent avoir commis une erreur de plume en parlant de « garantie de parfait achèvement » au regard de l’incompatibilité de ce fondement juridique avec la nature des demandes formées dans le cadre d’une construction en l’état futur d’achèvement et du visa repris dans le dispositif de leurs demandes.

A la lecture de l’argumentation contenue dans les écritures et du visa repris dans le dispositif des écritures, le véritable fondement juridique invoqué au soutien des demandes de réparation des désordres réservés et apparents doit s’analyser comme celui de la garantie des vices apparents de l’article 1642-1 du code civil qui s’applique dans le cadre des ventes en état futur d’achèvement.

Sur la demande au titre des retards de livraison eu préjudice en découlant

[Y] [M] et [B] [L] soutiennent qu’ils ont finalement été convoqués pour participer à la visite des lieux et à la réception de l’ouvrage le 22 juillet 2021. Ils font valoir que le dispositif légal découlant de la période Covid 19 distingue trois périodes et qu’en l’espèce la date d’achèvement prévisionnelle des travaux de construction était contractuellement fixée au 31 mars 2021, soit après le 10 septembre 2020, de sorte que le promoteur de l’opération n’est pas fondé à revendiquer une suspension ou un report du délai de livraison. Ils exposent également que le promoteur ne peut leur opposer des problèmes d’approvisionnement et la défaillance récente de trois entreprises. Ils font valoir qu’ils doivent supporter un préjudice de ce fait puisque les appartements vendus ont été acquis à travers le dispositif fiscal Pinel, qu’il était impératif qu’un au moins des appartements acquis soit livré avant l’expiration de l’année 2020, que cependant les trois appartements ont été livrés la même année en 2021. Ils font valoir que les pertes fiscales sont en lien de causalité directe avec le retard de livraison, puisqu’ils n’ont pu obtenir l’intégralité de la réduction Pinel, à laquelle ils avaient droit et ce compte tenu des retards dans la livraison des trois appartements.

La SCCV [Localité 8] Parc soutient que les actes de vente prévoyaient la possibilité de différer, sans responsabilité d’aucune sorte la livraison pour une cause légitime et qu’en espèce les conditions de validité de la mise en œuvre de la clause de prorogation de délai de livraison sont remplies. Elle fait également valoir que les conséquences de la Covid-19 a généré une cause légitime de suspension et qu’aucun préjudice ne découle de cette situation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’article 1611 du même code dispose quant à lui que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient au vendeur de rapporter la preuve de l’existence d’une cause légitime de report du délai stipulé.

En l’espèce les consorts [H] soutiennent que l’acte authentique stipule que le vendeur s’oblige à achever et livrer les ouvrages au plus tard au terme du 1er trimestre 2021. Ils ne produisent cependant aucun des actes authentiques de vente. La SCCV [Localité 8] [Adresse 9] produit pour sa part uniquement l’acte de vente authentique de l’appartement B [Cadastre 4] qui stipule « Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments indispensables à l’utilisation des biens vendus, conformément à leur destination, soient achevés et livré au plus tard au terme du1er trimestre 2021 sauf survenance de cas de force majeure ou, plus généralement, de toute cause légitime de suspension du délai de livraison.».

Or, si les consorts sollicitent la réparation de leur préjudice, faisant valoir qu’ils n’ont du fait du retard pu bénéficier des avantages fiscaux prévus dans la loi Pinel, il convient cependant de constater qu’ils ne produisent aucune pièce à l’appui de leurs calculs, ne démontrent nullement que les différentes livraisons devaient intervenir en décalé pour leur permettre une optimisation de la défiscalisation et ne justifient pas plus, de la possibilité de tels avantages dans le cadre des achats des trois appartements, alors même qu’il n’est pas justifié de la date à laquelle les appartements A 102 et A 108 devaient être livrés.

Dès lors, même si un retard de livraison aurait pu être reproché à la SCCV [Localité 8] Parc, ce qui n’est pas démontré, compte tenu de l’absence de production des actes authentiques de vente des appartements A 102 et A108, les consorts [H] ne démontrent nullement l’existence d’un éventuel préjudice. Il convient donc de les débouter de leurs demandes d’indemnisation au titre des pertes fiscales en lien avec le retard de livraison.

Sur le fondement de la garantie des vices apparents

Les consorts [H] sollicitent la condamnation sous astreinte de la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] à entreprendre ou faire entreprendre les travaux de reprise dans chacun des appartements.

La SCCV [Localité 8] Parc fait valoir que les désordres ne sont pas datés et ne répondent pas aux conditions de l’article 1642-1 du code civil.

Selon l’article 1642-1 du code civil « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. ».

L’article 1648 du même code précise les conditions d’engagement de l’action en garantie qui doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Aux termes de ces textes, si l’immeuble est affecté de défauts de conformités ou de désordres apparents, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour agir à l’encontre du vendeur en état d’achèvement à compter soit de la réception des travaux prononcée avec ou sans réserve, soit de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession de l’immeuble.

Il est constant que le désordre, apparu au plus tard dans le délai d’un mois après la livraison mais dénoncé dans un délai d’un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois à compter de la prise de possession du bien, revêt le caractère de désordre apparent au sens de l’article 1642-1 du code civil.

En l’espèce, seul est produit le procès-verbal de livraison de l’appartement B [Cadastre 4] appartenant à [Y] [M], qui a donc été livré avec réserves le 22 juillet 2021. Les demandes au titre des appartements A102 et A [Cadastre 2] seront donc rejetées, aucune pièce ne permettant d’établir la date de réception ou de livraison.

[Y] [M] relève pour l’appartement A301, les désordres et inachèvements suivants « robinet lavabo WC, peinture sur porte du GTL, coup bâti porte, point lumineux salle de bain, joint douche refait mais fuyait encore, les fenêtres ne frottent plus mais il y du jour en bas, coup sur plancher de l’entrée ».

Sur le désordre intitulé « robinet lavabo WC »

Aucune réserve n’apparaît à la livraison au niveau du robinet, la seule réserve retenue concerne l’absence de clenche pour fermer un évier, qui ne saurait s’analyser en un désordre concernant le robinet. Le procès-verbal de constat pour sa part ne rapporte également aucunement un tel désordre. En l’absence d’autres éléments produits, la matérialité de ce désordre n’est pas établie. Il convient donc de rejeter la demande à ce titre.

Sur le désordre intitulé « peinture sur porte du GTL »

A la livraison, il est noté que la « peinture manque sur une porte », la photo n°4, d’une porte GTL est associée à cette réserve, elle est également reprise en page 5 du procès-verbal du 7 juillet 2022. La matérialité du désordre dès la livraison est établie. Il convient donc de retenir l’existence d’un vice apparent à la livraison, réserve dont il n’est pas justifié par la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] qu’elle ait été levée. La SCCV [Localité 8] Parc est donc tenue à garantir ce désordre sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Sur le désordre intitulé « coup bâti porte »

A la livraison, il est noté la réserve suivante « reprendre le bâti coup dessus », la photo n°20 est associée à cette réserve. Elle est également reprise page 6 du procès-verbal du 7 juillet 2022. La matérialité du désordre dès la livraison est établie. Il convient donc de retenir l’existence d’un vice apparent à la livraison, réserve dont il n’est pas justifié par la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] qu’elle ait été levée. La SCCV [Localité 8] Parc est donc tenue à garantir ce désordre sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Sur le désordre intitulé « point lumineux salle-de-bain »

A la livraison, il est noté la réserve suivante « point lumineux faible au-dessus miroir ». Cette réserve est également reprise page 7 du procès-verbal du 7 juillet 2022. La matérialité du désordre dès la livraison est établie. Il convient donc de retenir l’existence d’un vice apparent à la livraison, réserve dont il n’est pas justifié par la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] qu’elle ait été levée. La SCCV [Localité 8] Parc est donc tenue à garantir ce désordre sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Sur le désordre intitulé « joint douche refait mais fuyait encore »

A la livraison, il est noté la réserve suivante « joint silicone à revoir autour du serveur douche + cabine fuite ». Cette réserve est également reprise page 8 du procès-verbal du 7 juillet 2022, cependant le constat ne fait qu’indiquer sans aucun autre élément que la réserve n’est pas levée, alors même qu’il est indiqué que le joint de la douche a été repris. Il convient donc de rejeter la demande à ce titre.

Sur le désordre intitulé « fenêtres ne frottent plus mais il y du jour en bas »

A la livraison, il est noté que toutes le fenêtres du séjour frotte au sol, cependant [Y] [M] expose que les fenêtres ont été reprises et s’il se plaint de jour au bas des fenêtres. Il n’en justifie cependant pas. Dès lors, il convient de rejeter la demande à ce titre.

Sur le désordre intitulé « coup sur plancher de l’entrée »

A la livraison, il n’est noté aucune réserve à ce titre. [Y] [M] ne justifie nullement de l’existence de cette trace de coup, avant son courrier à la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] du 6 mars 2022. Aucun élément ne permet de justifier que ce désordre se soit manifesté dans le délai d’un mois au plus après la livraison. Il convient donc de rejeter la demande à ce titre.

Il convient donc de retenir l’existence de réserves non levées, concernant la peinture de la porte du GTL, le coup sur le bâti de la porte de la chambre et la faiblesse du point lumineux au-dessus du miroir de la salle de bain.

Il y a lieu de condamner la SCCV [Localité 8] Parc à lever les réserves et ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois.

Sur les demandes au titre de leurs préjudices annexes

Les consorts [H] font valoir que tous les appartements livrés présentent de nombreux désordres et malfaçons, notamment d’importantes fuites de toiture, que d’innombrables déclarations de sinistre ont dû être effectuées auprès de l’assureur dommages-ouvrage et qu’ainsi de nombreux appartements ont de ce fait été vendus et quatre autres sont encore à vendre. Ils sollicitent la condamnation de la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] à les indemniser du fait de ces préjudices annexes à hauteur de la somme forfaitaire de 7.500 €.

Il sera relevé que les consorts [H] ne justifient aucunement de l’existence des préjudices dont ils sollicitent l’indemnisation, aucune pièce n’étant produite, alors même qu’il apparaît qu’une partie des préjudices allégués ne leur sont pas personnels.

Il convient donc de les débouter de leurs demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les deux parties succombant partiellement, il convient d’ordonner le partage des dépens par moitié.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard du partage des dépens et des fautes réciproques des parties, les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE [Y] [M] et [B] [L] de leurs demandes d’indemnisation au titre des pertes fiscales en lien avec le retard de livraison ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 8] Parc à lever les réserves concernant la peinture de la porte du GTL, le coup sur le bâti de la porte de la chambre, la faiblesse du point lumineux au-dessus du miroir de la salle de bain et ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois ;

DÉBOUTE [Y] [M] et [B] [L] du surplus de leurs demandes sur le fondement de la garantie des vices apparents ;

DÉBOUTE [Y] [M] et [B] [L] de leurs demandes au titre des préjudices annexes ;

ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les demandeurs [Y] [M] et [B] [L] et la SCCV [Localité 8] [Adresse 9] ;

DÉBOUTE [Y] [M] et [B] [L] ainsi que la SCCV [Localité 8] Parc de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT