TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 24/00750 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YGMX

SL/CG

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 12 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] représenté par son syndic [Adresse 15]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandra TANCRE, avocat au barreau de BETHUNE

PRÉSIDENT : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 15 Octobre 2024

JUGEMENT mis en délibéré au 12 Novembre 2024

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SCI Le Clos d’Artois est propriétaire des lots n°206 à 210, 212, 214 à 216, dépendant d’un immeuble « résidence [8]», situé à [Adresse 10], soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la SAS [Adresse 14].

Par acte du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SAS Square Habitat, a fait assigner la SCI [Adresse 11] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  14071,89 euros au titre des charges de copropriété échues impayées pour la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal, à compter de la délivrance du commandement de payer;

-6115,78 euros, au titre des appels de fond à échoir du 1er juillet 2024 et 1er octobre 2024,

— les appels de fonds exigibles et fonds Alur au titre des charges générales et des bâtiments B,C et D pour le 3ème trimestre 2024 (3057,89 euros) et pour le 4ème trimestre 2024 (3057,89 euros),

-2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— aux entiers frais et dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 14 mai 2024 , renvoyée successivement à la demande des parties, pour être plaidée le 15 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de l’article 19, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le commandement de payer signifié le 11 janvier 2024 visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner la SCI CLOS D’ARTOIS à payer la somme de 17.129,63 euros (5.335,67 euros + 11.793,96 euros) au titre de l’arriéré de charges dues tant pour les trois bâtiments B C D (TERTIAIRE) (11.793,96 euros) que pour l’ensemble des bâtiments de la résidence [5] (5.335,67 euros) pour la période du 1er octobre 2023 jusqu’au 1er juillet 2024 selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

signifié le 11 janvier 2024 en vertu de l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

— Condamner la SCI [Adresse 7] au paiement des appels de fonds exigibles le 1er octobre 2024 à hauteur de 1.268,41 euros (1.207,79 euros + 60,39 euros) au titre des charges générales

à l’ensemble des bâtiments en principal et 1.789,48 euros au titre des charges des bâtiments tertiaires B, C, D, soit une somme totale de 3.057,89 euros pour le 4 ème trimestre 2024 au visa de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965.

— Condamner la SCI CLOS D’ARTOIS au paiement de la somme de 3.057,89 euros au titre des appels de fonds exigibles les 1 er octobre 2024 au visa de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965.

— Condamner la SCI [Adresse 7] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Condamner la SCI CLOS D’ARTOIS au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 11 janvier 2024.

Vu les articles 514 et 515 du code de procédure civile,

— juger de droit l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI [Adresse 11] représentée par son avocat a développé ses prétentions telles que formées dans ses conclusions déposées à l’audience et reprises oralement, formant les prétentions suivantes :

Pour les causes sus énoncées,

Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » au paiement la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La présente décision est contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le jugement d’adjudication au profit de la défenderesse du 02 juillet 2003 et un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,

— le règlement de copropriété du 09 octobre 1989 et le modificatif à l’état de division et au règlement de copropriété du 06 octobre 1992,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les relevés de compte principal et tertiaire arrêtés au 1er juillet 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2024 et 30 mars 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant,

— le contrat de syndic,

— le commandement de payer du 11 janvier 2024

La SCI [Adresse 11] conteste être redevable des sommes réclamées, soutenant que le bâtiment B, dans lequel se trouvent les lots dont elle est propriétaire, est autonome par rapport aux autres bâtiments A, C et D, lesquels lui demeurent totalement inaccessibles ; que le règlement de copropriété du 09 octobre 1989 lui est inopposable ; que le syndicat des copropriétaires ne fait aucune distinction entre les charges spéciales et particulières, au titre des charges communes ;

Qu’il ne peut lui être imputées des dépenses pour les services collectifs et éléments d’équipement commun, sans considération de l’utilité qui lui en est procurée ; Elle critique les charges qui lui sont imputées, pour les courts de tennis supposés être régis par une association loi 1901, pour les consommations d’eau froide, pour le jardin dont elle n’a pas la jouissance. Elle estime ne pas être redevable des charges communes aux bâtiments tertiaires.

Enfin, les appels de fonds de travaux Alur ne sont pas afférents au seul bâtiment B.

Le règlement de copropriété et ses éventuelles modifications, régulièrement adoptés comme en l’espèce par assemblée générale non contestés dans les conditions fixées à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s’imposent à tous les copropriétaires. En outre, la défenderesse en a eu parfaitement connaissance, puisqu’il est expressément visé dans le jugement d’adjudication du 02 juillet 2003 en vertu duquel la défenderesse est devenue propriétaire des lots qui lui appartiennent.

Le moyen est dépourvu de pertinence.

Sur les charges communes générales

En ce qui concerne les charges relatives aux courts de tennis, il apparaît que suivant jugement du tribunal de grande instance de Lille du 28 octobre 2013, confirmé sur ce point par arrêt de la cour d’appel du 28 janvier 2015 (pièce syndicat des copropriétaires n°22), il a été définitivement jugé une dispense de participation de la SCI [Adresse 11] aux charges afférentes à l’entretien et l’utilisation des courts de tennis, dès lors que ce copropriétaire n’y a pas accès en qualité de copropriétaire mais seulement en sa qualité d’éventuel adhérent de l’association, dont il n’est pas membre. La demande du syndicat des copropriétaires qui s’obstine sur ce point, en dépit de cette décision définitive, ne peut donc prospérer.

Les autres contestations (charges d’eau, utilité objective des éléments d’équipement commun et services collectifs) de la SCI Le Clos d’Artois ont déjà été tranchées par des décisions devenues définitives (celle précitée et l’arrêt du 15 décembre 2016)

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 5335,67 euros (pièce syndicat des copropriétaires 25). Il convient de déduire de cette somme, le débit de 192 euros du 12 janvier 2024 pour “envoi dossier pour requête”, non justifiée et non nécessaire.

A défaut d’éléments sur la part de charges relatives au tennis, la demande en paiements ramenée à la somme de 4000 euros, au titre des charges relatives à l’ensemble des bâtiments ABCD, conformément au tableau de répartition des charges générales communes aux 4 bâtiments.

Sur les charges générales communes aux bâtiments B C et D

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 11793,96 euros (pièce syndicat des copropriétaires n°26), dont il sera déduit comme indiqué précédemment le débit de 192 euros du 12 janvier 2024 pour “envoi dossier pour requête”.

Le règlement de copropriété et son modificatif, qui ont force obligatoire, à l’égard du copropriétaire défendeur, comportent le tableau des charges communes devant être réparties entre les bâtiments B, C et D, chacune pour leur part.

La SCI [Adresse 11], est donc redevable au titre des charges générales communes aux bâtiments B C et D échues pour la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024, de la somme de 11601,96 euros.

La SCI Le Clos d’Artois sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 15601,96 euros au titre des charges échuées impayées.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024, sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les charges à échoir

A défaut d’avoir donné une suite favorable à la mise en demeure suivant commandement de payer du 11 janvier 2024, la SCI [Adresse 11] se trouve également redevable des sommes à échoir au titre de l‘année 2024 et des sommes devenues exigibles après approbation des comptes par assemblée générale soit la somme totale de 3057,89 euros incluant les sommes dues au titre 4ème trimestre 2024, au paiement de laquelle elle sera condamnée et qui sera assortie des intérêts légaux, comme la dette principale.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les manquements de la SCI Le Clos d’Artois à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons légitimes pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 11], qui succombe, supportera les dépens et sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des sommes que cette partie a dû exposer pour assurer sa représentation et la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la SCI [Adresse 11] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 13] » situé à [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la SAS Square Habitat :

— la somme de 15601,96 euros (quinze mille six cent un euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024,

— la somme de 3057,89 euros (trois mille cinquante-sept euros et quatre-vingt-neuf centimes) incluant les sommes à échoir dues au titre 4ème trimestre 2024

au titre des charges communes impayées, pour l’ensemble des bâtiments de la résidence ABCD, et pour les trois bâtiments BCD,

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024, sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus,

Condamne la SCI Le [Adresse 6] d’Artois à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 13]», pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 14], la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Le [Adresse 6] d’Artois à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 13] » pris en la personne de son syndic, la SAS [Adresse 14], la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Le Clos d’Artois aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Carine GILLET