RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 124/26jcp

N° RG 25/00204 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQ5W

JUGEMENT DU 12 Février 2026

Entre :

Monsieur [B] [U] [J]

né le 16 Novembre 1993 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Halal EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS,

Et :

Madame [Y] [R] [C]

née le 25 Octobre 2000 à [Localité 3] (NORD)

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

Madame [T] [Q] en sa qualité de caution

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Florence DANNE THIEFINE, avocat au barreau de COMPIEGNE,

Monsieur [P] [K] en sa qualité de caution

né le 10 Juin 1986 à [Localité 6] (OISE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Florence DANNE THIEFINE, avocat au barreau de COMPIEGNE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame MARTINS

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 11 Décembre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 12 Février 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à M^e EL JAAOUANI, à Mme [C] et à M^e DANNE THIEFINE le

N° RG 25/00204 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQ5W – jugement du 12 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2024, Monsieur [B] [J] a donné à bail à Madame [Y] [C] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 350 euros et une provision mensuelle pour charges de 100 euros.

Par avenant du 13 janvier 2024, Monsieur [B] [J] a donné à bail à Madame [Y] [C] une cave sis [Adresse 5] à [Localité 4].

Se prévalant du non-paiement des loyers, Monsieur [B] [J] à fait délivrer à Madame [Y] [C], par acte d’un commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 2805 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’un commandement pour défaut d’assurance.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 15 mai 2025, Monsieur [B] [J] a fait assigner Madame [Y] [C], Madame [T] [Q] et Monsieur [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de, sous le bénéfice des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1729 du code civil :

Constater le défaut de paiement des loyers mensuels et la non-communication de l’attestation d’assurance habitation 2025, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location, Déclarer le bail résilié à compter du 11 mars 2025 et dire que l’occupation postérieure des lieux par la preneuse est sans droit ni titre, A titre subsidiaire,

Constater que la preneuse a violé ses obligations contractuelles en ne respectant pas la tranquillité et la sécurité au sein du logement loué, Constater que la preneuse a commis des troubles importants, graves et réitérés du voisinage, Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location du 11 mars 2025, Dire que la défenderesse occupante sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir, En conséquence,

Dire que faute pour Madame [Y] [C] et tous occupants de son chef, de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que la défenderesse désignera ou décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, Condamner Madame [Y] [C] ainsi que les personnes cautions au paiement de la somme de 4 602 euros au titre des arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation dus au jour de la délivrance de la présente assignation, somme à parfaire au jour de l’audience (mai 2025 inclus), outre les frais d’huissier et les intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date du commandement de payer, Condamner Madame [Y] [C] ainsi que les personnes cautions au paiement d’une indemnité d’occupation légale au loyer mensuel actuel à compter de la clause résolutoire, soit le 11 mars 2025, jusqu’à la complète libération des lieux, Condamner Madame [Y] [C] ainsi que les personnes cautions au remboursement de la somme de 3850 euros à Monsieur [J] au titre des frais de remise en état du logement abandonné, Rejeter toute demande de délai de grâce, A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, Supprimer le délai de deux mois ouvert par l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution,

En tout état de cause,

Condamner Madame [Y] [C] ainsi que les personnes cautions à payer à Monsieur [J] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [Y] [C] ainsi que les personnes cautions aux entiers dépens, Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’affaire, ayant fait l’objet d’un renvoi, a été appelée et utilement retenue à l’audience du 11 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur [B] [J], comparant, maintient les termes de son assignation. Elle indique que l’assurance locative du logement n’a pas été communiquée par la défenderesse. Il indique qu’il existe un engagement de caution au titre d’une garantie de fait en l’absence d’acte écrit. Il déclare ne pas avoir de nouvelle de la locataire depuis le mois d’août 2024.

En défense, Madame [T] [Q] et Monsieur [P] [K], représentés par leur conseil, demandent à être déclarés recevables et bien fondés en leurs demandes. Ils demandent que le demandeur soit débouté de ses demandes à leur égard et qu’il soit dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens. Ils sollicitent la condamnation du demandeur à leur verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, Madame [Y] [C] n’a pas comparu et n’a pas été représenté valablement.

Le délibéré a été fixé au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de Madame [Y] [C] ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la recevabilité

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 28 janvier 2025 a été signifié via l’application EXPLOC le 29 janvier 2025 à la CCAPEX et l’assignation du 15 mai 2025 a été régulièrement notifiée le 16 mai 2025 au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 décembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE », prévoit la résiliation du bail de plein droit six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges et prévoit également la résiliation du contrat de bail de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

En vertu du contrat de bail, Monsieur [B] [J] justifie avoir délivré à Madame [Y] [C], le 28 janvier 2025, un commandement de payer, dans un délai de six semaines, la somme de 2805 euros ainsi qu’un commandement de produire, dans un délai d’un mois, une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les six semaines de la signification du commandement de payer et que le demandeur entend se prévaloir de résiliation du contrat de bail de plein pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Ainsi, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2025.

Sur l’expulsion

En application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Monsieur [B] [J] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, il y a lieu d’ordonner à Madame [Y] [C] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [B] [J] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [C] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, et ce sans qu’il soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte.

L’expulsion ayant pour la personne des conséquences graves, le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne doit être réduit ou supprimé que si les circonstances du dossier permettent de caractériser la mauvaise foi du locataire.

Les pièces produites par le bailleur se limitent à des courriers du syndic datant de mars 2024 à août 2024, ainsi qu’à un dépôt de main courante, lesquels relatent des faits anciens, non corroborés par des décisions judiciaires ou constats récents. Dès lors, en l’absence de troubles contemporains ou de faits actuels caractérisant la mauvaise foi de la locataire, il n’y a pas lieu de supprimer le délai légal de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de telle sorte que la demande de réduction des délais d’expulsion sollicitée par le demandeur sera rejetée.

Sur les sommes dues

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

A compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

A l’audience, Monsieur [B] [J] produit un décompte comprenant l’échéance du mois de mai 2025, et faisant état d’une dette locative d’un montant de 4 602 euros.

En outre, il convient de condamner Madame [Y] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’elle aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [B] [J], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 4602 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil.

Pour la suite, l’indemnité d’occupation courra à partir du mois de juin 2025, compte tenu du décompte précité, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 alinéas b) et c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour restitution en bon état sont à la charge du locataire qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance.

En vertu de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aussi, le caractère de dégradations locatives est limitativement énuméré à l’annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, relatif aux réparations locatives.

En l’espèce, le demandeur sollicite le remboursement de la somme de 3850 euros au titre des réparations locatives qu’il a dû effectuer au sein du logement en cause.

Cependant, force est de constater qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi, qu’aucune pièce ne vient démontrer l’abandon du logement et qu’il n’est pas davantage justifié d’une restitution effective des lieux par la locataire. Au surplus, compte tenu des demandes qui ont été faites et du sens de la présente décision, il apparait que les lieux n’ont pas encore été restitués au bailleur.

En outre, les photographies et les échanges produits en demande n’étant ni datées, ni contextualisées, ne permettent pas d’identifier avec certitude le lieu, ni la période des désordres supposés, et ne peuvent ainsi être retenues.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [B] [J] ne démontre pas l’existence de dégradations locatives imputables à Madame [Y] [C], de sorte qu’il convient de le débouter de sa demande visant à obtenir le remboursement de la somme de 3850 euros à titre de réparations locatives.

Sur les engagements de caution

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du titre 1er sont d’ordre public.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2297 du code civil impose à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

En l’espèce, Monsieur [B] [J] entend de sa prévaloir de la qualité de caution de Madame [T] [Q] et Monsieur [P] [K] et sollicite leur condamnation solidaire, avec Madame [Y] [C], au paiement de l’arriéré locatif.

Cependant, force est de constater que le demandeur ne produit aucun engagement de caution conforme aux exigences prévues par les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2297 du code civil.

En conséquence, Monsieur [B] [C] sera débouté de sa demande tenant à la condamnation solidaire de Madame [T] [Q] et Monsieur [P] [K] avec Madame [Y] [C] au paiement de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Madame [Y] [C], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [J] pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [Y] [C] sera condamnée à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner M. [B] [J] à payer à M. [K] et Mme [Q] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 6 janvier 2023 conclu entre Monsieur [B] [J] et Madame [Y] [C], concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], sont réunies à la date du 18 mars 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [B] [J] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

DEBOUTE Monsieur [B] [J] de sa demande visant à obtenir la suppression du délai de préavis suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [B] [J] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable majoré des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer Monsieur [B] [J] la somme de 4602 euros au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte arrêté au 31 mai 2025 et comprenant l’échéance du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

DIT que, pour la suite, l’indemnité d’occupation courra à partir du mois de juin 2025, compte tenu du décompte précité, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [B] [J] de sa demande tenant à obtenir le remboursement de la somme de 3850 euros à titre de réparations locatives intervenues dans le logement sis [Adresse 6] à [Localité 4] ;

DEBOUTE Monsieur [B] [J] de sa demande tenant à la condamnation solidaire de Madame [T] [Q] et Monsieur [P] [K] au paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [B] [J] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à Madame [T] [Q] et Monsieur [P] [K] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] aux dépens ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 12 février 2026,

LA GREFFIERE LA JUGE

FAITS ET PRÉTENTIONS

Et ont signé Margot MARTINS, Juge placée, Président et Marie Madeleine DA SILVA, Greffier, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT