N° RG 25/00207 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DVZ

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/00207 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DVZ

Minute : 25/00233

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [Z] [C]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M. [Z] [C]

SSPF CALAIS

le : 5 juin 2025

Formule exécutoire délivrée

à : E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

le : 5 juin 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Mme [N] [O]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 22 Avril 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2024, l’établissement Terre d’Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [C] sur un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 480,86 euros et d’une provision pour charges de 256 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2430,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [Z] [C] le 19 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 février 2025, l’établissement Terre d’Opale Habitat a assigné M. [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion du défendeur du logement loué au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner le défendeur au paiement :

o de la somme de 3872,42 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 30 novembre 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ;

o d’une indemnité d’occupation d’un montant de 691,94 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif du défendeur du logement loué ;

o de la somme de 300 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

o des dépens au visa de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 février 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 22 avril 2025, l’établissement Terre d’Opale Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 novembre 2024, s’élève désormais à 6166,46 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement Terre d’Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2430,84 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience ni demandé au juge l’octroi de délais de paiement ou la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Aucun délai ne lui sera donc octroyé.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement Terre d’Opale Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner M. [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 691,94 euros, du 30 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement Terre d’Opale Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 22 avril 2025, M. [C] lui devait la somme de 6166,46 euros, échéance d’avril non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens.

M. [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 5871,50 euros au bailleur, outre intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 sur la somme de 3706,38 euros (après déduction des frais de poursuite) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 janvier 2024 entre l’établissement Terre d’Opale Habitat, d’une part, et M. [Z] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 30 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Z] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 691,94 euros (six cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-quatorze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à l’établissement Terre d’Opale Habitat la somme de 5 871,50 euros (cinq mille huit cent soixante et onze euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 22 avril 2025, échéance d’avril non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 sur la somme de 3 706,38 euros (trois mille sept cent six euros et trente-huit centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE l’établissement Terre d’Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 septembre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 6 février 2025 et de la notification à la préfecture,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge