TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01274 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YQEC

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C. AESTIAM PLACEMENT PIERRE , prise en la personne de son représentant légal en exercice, la SA AESTIAM

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. MYNEWCAR.FR

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Samuel VANACKER, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ORDONNANCE du 05 Novembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 20 août 2018, la société civile de placement collectif immobilier Soprorente a mis à bail au profit de la S.A.R.L. Mynewcar.fr un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble «Le Métroport» et quatre places de parking, [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) à compter du 1er septembre 2018. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 11 000 € hors taxes indexé, payable par quart et d’avance, outre provisions trimestrielles pour charges.

Le 28 décembre 2020, les parties sont convenues d’un avenant modifiant la destination des locaux (usage de commerce) et la durée du bail portée à dix ans.

Le 23 décembre 2021, la société civile de placement collectif immobilier (S.C.P.C.I.) Aestiam Placement Pierre est devenue propriétaire des locaux loués.

Suite à des impayés, la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre a fait signifier à la S.A.R.L. Mynewcar.fr le 24 avril 2024 un commandement de payer un arriéré de 32 943,49 € en principal arrêté au 5 avril 2024 visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 18 juillet 2024, la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre a fait assigner la S.A.R.L. Mynewcar.fr devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. Mynewcar.fr et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir,

— condamner la S.A.R.L. Mynewcar.fr à lui verser une provision de 32 943,49 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtée au 4 juin 2024,

— condamner la S.A.R.L. Mynewcar.fr à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation correspondant au montant des sommes dues si le bail s’était poursuivi majorées de 50 % et jusqu’à libération effective des lieux, € par mois,

— condamner la S.A.R.L. Mynewcar.fr aux dépens, outre les frais de commandement de payer, d’état des inscriptions et de droit de plaidoirie,

— condamner la S.A.R.L. Mynewcar.fr à lui verser 2 000 € au titre des frais irrépétibles.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 octobre 2024 lors de laquelle la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance tout en indiquant un arriéré arrêté au 4 octobre 2024 de 42 609,87 €.

De son côté, la S.A.R.L. Mynewcar.fr, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment :

— constat de l’acquisition de la résiliation de plein droit du bail au 25 mai 2024 et de son accord pour quitter les lieux,

— fixation de l’arriéré dont elle est redevable à 32 943,49 € arrêté au 4 juin 2024,

— lui accorder un délai de paiement selon des modalités dédiées et détaillées,

— la condamnation de la société demanderesse à lui restituer son dépôt de garantie,

— le débouté de la même de ses autres demandes,

— la condamnation de la société demanderesse aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.

A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre justifie de l’absence de créanciers antérieurement inscrits par production d’un état du 5 juin 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’acquisition du jeu de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.R.L. Mynewcar.fr de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

L’article 835 précité offre la faculté au juge des référés d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il convient de retenir, après retrait de frais inutiles, répétitifs, de ceux relevant des frais irrépétibles ou des dépens, un arriéré au 4 octobre 2024 s’établissant sans contestation sérieuse au 4 octobre 2024 à 42 078,37 €.

Cette condamnation portera intérêt au taux légal, compte tenu de la demande formulée par la société demanderesse, à compter de l’assignation pour le montant de la provision à concurrence de 32 411,99 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Il y a lieu de fixer à compter du 25 mai 2024 le montant de l’indemnité d’occupation au montant dû au titre du loyer, taxe foncière et charges tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi.

Le surplus de la demande formulée à ce titre par la société demanderesse ne peut donner lieu à référé dès lors qu’il est affecté d’une contestation sérieuse pour s’apparenter à une pénalité dont l’appréciation dépasse l’office du juge des référés.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

En l’espèce, la société défenderesse n’établit pas avoir quitté les lieux de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé pour ledit remboursement à titre provisionnel, son principe étant sujet à contestation sérieuse.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, alors qu’elle prétend être en mesure d’honorer le paiement de sa dette à l’égard de la société demanderesse, la société Mynewcar.fr ne rapporte pas d’éléments de nature à étayer de manière objective une capacité financière à cette fin. Sa dette ne cesse de s’aggraver depuis près de deux ans et les documents comptables n’illustrent pas une amélioration de sa situation financière. L’existence de propositions d’échéancier de sa part comme celle d’un solde créditeur un jour donné, solde dont la portée est à apprécier au regard du montant de l’arriéré cumulé, ne sont pas de nature à modifier l’appréciation de sa situation financière.

Par conséquent, il convient de débouter la société Mynewcar.fr de sa demande de délai.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société Mynewcar.fr aux dépens et de rejeter le surplus de la demande formulée à ce titre par la société demanderesse.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société défenderesse à verser 1 000 € à la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Vu l’assignation délivrée le 18 juillet 2024 ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre et la S.A.R.L. Mynewcar.fr concernant les locaux situés un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble «Le Métroport» et quatre places de parking, [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) depuis 24 mai 2024 à 24 heures ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. Mynewcar.fr et de tout occupant de son chef des lieux, le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble «Le Métroport» et les quatre places de parking, [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 25 mai 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. Mynewcar.fr au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.R.L. Mynewcar.fr à payer à la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.R.L. Mynewcar.fr à payer à la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre 42 078,37 € (quarante-deux mille soixante-dix-huit euros et trente-sept centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation à concurrence de 32 411,99 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejette la demande de délai de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande formulée par la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre au titre de l’indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de restitution du dépôt de garantie ;

Condamne la S.A.R.L. Mynewcar.fr aux dépens ;

Condamne la S.A.R.L. Mynewcar.fr à payer à la S.C.P.C.I. Aestiam Placement Pierre 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE