Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [V] [B], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [J]

Logement 940

24 Rue de la Barbotière

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle à 55 % du 05 novembre 2024 No N-44109-2024-007362

représentée par Maître Daphné VAN DE MOORTEL, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 décembre 2024

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/03593 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NM2S

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Maître Daphné VAN DE MOORTEL + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 29 mai 2020, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, la SA Harmonie Habitat a donné à bail à Monsieur [O] [J], un local à usage d’habitation numéro 940 au rez-de-chaussée sis 24 rue de la Barbotière à La Chapelle-sur-Erdre (44240) et ses accessoires notamment un garage, moyennant un loyer mensuel révisable de 440.72 euros, outre une provision sur charges de 132.59 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 28 mai 2024, la SA Harmonie Habitat lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, la SA Harmonie Habitat a assigné Monsieur [O] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 29 mai 2020 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 29 mai 2020 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [J] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [O] [J] à payer à la SA Harmonie Habitat:

— la somme de 2 834.32 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 674.60 € et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 1 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2024 puis renvoyée à l’audience du 6 février 2025 lors de laquelle elle a été entendue.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la SA Harmonie Habitat, représentée par Madame [V] [B], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [J] représenté par son Conseil a sollicité du Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes qu’il :

Juge qu’il n’est plus défailliant dans l’exécution du contrat de bail en réglant ses charges et son loyer ;Juge, en conséquence, que la clause résolutoire n’est plus applicable, et qu’elle ne produira plus ses effets ; Déboute la SA Harmonie Habitat de toutes demandes contraires ;Laisse les frais irrépétibles à la charge de chaque partie ;Recouvre les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 12 décembre 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la bailleresse le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et notamment du dernier décompte en date du 3 février 2025 que Monsieur [O] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte fait apparaître un solde débiteur de 454.64 euros au 3 février 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 83.82 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés.

Monsieur [O] [J] reconnaît dans ses écritures que la dette s’élève à la somme de 234.65 euros au 16 janvier 2025. Cependant, il soutient que la dette sera soldée au jour de l’audience, ce qui ne ressort pas du décompte produit.

La créance étant justifiée pour un montant de 370.82 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [O] [J] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il convient de rappeler que le locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [O] [J] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 976.96 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juillet 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [J] et de tout occupant de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 29 juillet 2024, Monsieur [O] [J] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 29 juillet 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner à Monsieur [O] [J] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de février 2025.

Monsieur [O] [J] ne sollicite aucun délai de paiement, assurant dans les écritures déposées par son avocat, que la dette sera apurée au jour de l’audience.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [O] [J], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu 29 mai 2020 entre la SA Harmonie Habitat et Monsieur [O] [J] portant sur un local à usage d’habitation numéro 940 au rez-de-chaussée sis 24 rue de la Barbotière à La Chapelle-sur-Erdre (44240) et ses accessoires, sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O] [J] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, durant le temps nécessaire aux opérations ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 juillet 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, et de ses annexes, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE Monsieur [O] [J] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à la SA Harmonie Habitat la somme de 370.82 euros au titre des loyers et charges échus et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 février 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à Monsieur [O] [J] ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA