TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01636 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2US

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Christian DELBE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LE SQUAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Novembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 11 juillet 2023, la SCI [R] a consenti à la SARL Le Squat un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 6]59), [Adresse 2], rez-de-chaussée, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2023 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1080 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable d’avance, outre provisions pour charges de 100 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 1800 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI [R] a fait signifier le 13 août 2024 à la SARL Le Squat un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes du 10 octobre 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :

Vu les dispositions précitées et les pièces versées aux débats,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 août 2021 demeuré

sans effet

— Constater par I’effet de la clause résolutoire, avec effet à compter du 14 septembre 2024, la résiliation de plein droit du bail commercial consenti par la requérante à la SARL LE SQUAT, portant sur le rez-de-chaussée commercial d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5],

— Ordonner I’expulsion de la SARL LE SQUAT, ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Fixer à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, le montant de I’indemnité mensuelle d’occupation à un montant égal au montant du terme mensuel, soit une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1180 euros

— Condamner par provision la SARL LE SQUAT au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 5 690 euros selon décompte joint, correspondant à l’arriéré de loyers et de charges, taxe foncière et indemnités d’occupation dues pour la période du 1er juillet au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024 (commandement de payer) sur la somme de 1952,06 euros et à compter de I’assignation pour le surplus,

— la somme de 1138 euros à titre de clause pénale (20 % de 5 690 euros)

— au paiement à compter du 1er novembre 2024, et ainsi de suite le 1er de chaque mois et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1180 euros,

— la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SARL LE SQUAT à payer à la requérante les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 04 octobre 2023 pour 142,06 euros, ainsi que le coût de la délivrance du Kbis et de l’état récapitulatif des inscriptions du chef de la SARL LE SQUAT pour un montant de 68,63 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI [R] représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SARL Le Squat n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI [R] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce (pièce n°11).

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 9 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 2360 euros, délivré le 13 août 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 13 septembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL Le Squat après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI [R], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL Le Squat au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI [R] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL Le Squat a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 5690 euros, selon décompte arrêté au terme de octobre 2024 et Taxe foncière 2024 ( pièces n°9-1 et 9-2), au paiement de laquelle la SARL Le Squat sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La SARL Le Squat, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 13 août 2024 à l’exclusion du coût du précédent du 04 octobre 2024 qui demeurera à la charge du bailleur.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI [R] la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 13 septembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 11 juillet 2023, portant sur les locaux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 2], rez-de-chaussée,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Le Squat et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 5] (59), [Adresse 2], rez-de-chaussée , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 septembre 2024

Condamnons à titre provisionnel la SARL Le Squat au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL Le Squat à payer à SCI [R] la somme provisionnelle de 5690 euros (cinq mille six cent quatre-vingt-dix euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté terme de octobre 2024 et taxe foncière 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, à compter de la présente décision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale,

Condamnons la SARL Le Squat à payer à la SCI [R] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Le Squat aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 13 août 2024 et d’état des inscriptions, mais à l’exclusion du coût de celui du 04 octobre 2023

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET