TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 06 Février 2025

N° RG 24/07255 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHDX

Jugement du 06 Février 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[J] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Février 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffière, lors des débats et de Emmanuelle BADUFLE, Greffière, lors du prononcé ;

Audience des débats : 05 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par madame [Y], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [R]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2016, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti

un bail d’habitation à M. [J] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 244,13 €. Un dépôt de garantie de 244,13 € a été versé par le locataire au bailleur lors de la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 20 octobre 2016.

Par jugement du 31 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a notamment constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [J] [R] et l’a condamné à payer l’arriéré locatif.

Un commandement de quitter les lieux a été signifié par huissier de justice au locataire le 15 septembre 2020, lequel a dressé un procès-verbal de constat d’occupation des lieux le 24 mars 2021.

Le 14 octobre 2021, un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé par huissier de justice suite au départ volontaire de M. [R].

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 25 novembre 2021 par Me [K], huissier de justice, en l’absence de M. [J] [R].

Par lettre du 30 août 2022 puis par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 18 septembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a mis en demeure M. [R] de payer sa dette locative.

Par requête du 7 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner M. [J] [R] au paiement des sommes suivantes :

491,05 €, correspondant à 735,18 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 244,13 €,94,58 € correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice,50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Un constat de carence de la tentative de conciliation a été dressé par Me [P], conciliateur de justice, le 21 novembre 2024.

A l’audience du 5 décembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cité par le greffe, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 octobre 2024, M. [J] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; ».

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 20 octobre 2016, lors de l’entrée du locataire dans les lieux, fait état d’un logement présentant certaines usures.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 25 novembre 2021 fait état des désordres suivants :

Le logement est globalement sale,Dans l’entrée : la peinture des plinthes et boiseries est rayée, présente des traces de frottement et des chocs au niveau de la porte, les clés des deux placards sont manquantes,Dans la cuisine : le meuble sous évier est cassé au droit de la double porte et l’intérieur est sale,Dans le séjour : le papier peint présente des taches en partie basse et des traces de scotch, la peinture des plinthes est poussiéreuse, la clé sur la serrure est manquante.

Les deux clés de la boîte aux lettres n’ont pas été restituées par le locataire.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, ARCHIPEL HABITAT produit les factures suivantes pour une somme totale de 2 991,27 €, dont 715,18 €, qu’il estime à la charge du locataire :

Une facture de 285,90 € émanant de l’association ASFAD relative au nettoyage du logement,

Une facture de 61 € émanant de l’association ASFAD relative au nettoyage du balcon,Deux factures d’un montant de 597,28 € et 374,18 € émanant de la société SEVEL SERVICES relatives à l’enlèvement des meubles et à leur stockage,Une facture de 3 434,21 € émanant de la société ATR relative à la réfection des peintures et papiers peints, Une facture de 593,90 € émanant de la société ATR relative à la réfection des sols du logement,Une facture de 198,33 € émanant de la société BEVI relative à la vérification et à la réparation de l’installation électrique du logement,Une facture de 326,90 € émanant de la société INNAX relative au diagnostic du logement.

S’agissant de la somme de 20 €, réclamée par le bailleur au titre du remplacement des clés non restituées, l’état des lieux de sortie dressé le 25 novembre 2021 mentionne que les deux clés de la boîte aux lettres n’ont pas été restituées par le locataire. Cette somme pourra donc être mise à sa charge.

Le locataire a occupé le logement pendant presque cinq ans tandis que le logement a été mis en service en 1961. Il ressort toutefois de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 20 octobre 2016 que certains éléments de l’appartement, notamment certaines peintures et papiers peints ainsi que le meuble sous évier, ont été remis à neuf en septembre 2013.

Le bailleur entend mettre à la charge du locataire le remplacement du meuble sous évier pour la somme de 331,13 €. Il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé le 20 octobre 2016 que le dernier remplacement du meuble sous évier date de septembre 2013. Par ailleurs, la grille de vétusté prévue par la Charte état des lieux de l’établissement ARCHIPEL HABITAT mentionne que le meuble sous évier est considéré comme vétuste au terme d’un délai de 15 ans. Or, à la date de l’état des lieux de sortie du 25 novembre 2021, le meuble sous évier était posé depuis plus de huit ans. Dans ces conditions, il convient de faire application d’un coefficient de vétusté de 50 % s’agissant du remplacement du meuble sous évier, si bien que c’est une somme de 165,56 € qui sera mise à la charge du locataire à ce titre.

En revanche, il restera à la charge de M. [J] [R] les frais sollicités par le bailleur au titre du nettoyage du logement, soit la somme de 216,44 €, au titre du lessivage et de l’application d’une couche de peinture sur les boiseries de l’entrée, soit la somme de 17,78 €, au titre de la réfection du papier peint du séjour, soit la somme de 24,93 € après application d’un coefficient de vétusté de 91%, au titre du lessivage et de l’application d’une couche de peinture sur les boiseries du séjour, soit la somme de 8,89 € après application d’un coefficient de vétusté de 90%, au titre de la fourniture d’un ensemble de béquilles à condamnation pour la porte-fenêtre du séjour, le locataire n’ayant pas restitué la clé, soit la somme de 42,33 €, au titre du remplacement de la batteuse à clé des portes des placards de l’entrée, soit la somme totale de 73,68 €. En effet, ces frais témoignent d’un usage manifestement anormal ou abusif du logement.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, M. [J] [R] sera donc condamné à verser la somme totale de 569,61 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Il convient de déduire de cette somme celle de 244,13 € correspondant au dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par le locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 325,48 €.

M. [J] [R] sera donc condamné à verser la somme de 325,48 € à ARCHIPEL HABITAT au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, suite à son départ du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 9].

Sur le paiement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie devant être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, M. [R] sera condamné à payer la somme de 94,58 € à l’établissement ARCHIPEL HABITAT, correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 25 novembre 2021.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M. [J] [R] sera également condamné à payer la somme de 50€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 325,48 € (trois cent vingt-cinq euros et quarante-huit centimes) au titre des réparations locatives,

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 94,58 € (quatre-vingt-quatorze euros et cinquante-huit centimes) correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 25 novembre 2021,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [R] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées,

La Greffière, La Juge,