TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00175 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGQ6

N° de Minute : 25/00063

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 26 Mai 2025

[C] [H]

C/

[W] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 26 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [C] [H], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [Z], demeurant [Adresse 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Avril 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 7 juin 2024 avec effet au 6 juillet 2024, M. [C] [H] a donné en location à Mme [W] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] à [Adresse 13][Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 760 euros, outre une provision sur charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, M. [H] a fait délivrer à Mme [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 4 960 euros à titre principal au titre des loyers, charges et du dépôt de garantie impayés.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 12 novembre 2024.

Le 8 novembre 2024, M. [H] a saisi le conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de Lille qui, le 10 janvier 2025, a établi un constat de carence.

Dans l’intervalle, par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, M. [H] a fait assigner en référé Mme [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir :

constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

ordonner, en conséquence, l’expulsion de Mme [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ordonner que faute par Mme [Z] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

condamner Mme [Z] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 6 640 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

condamner Mme [Z] au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code Civil pour résistance abusive et injustifiée ;

condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;

condamner Mme [Z] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 27 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025.

M. [H] a comparu et il s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette du défendeur à la somme de 9 558 euros et à préciser qu’il se désistait de sa demande de dommages et intérêts.

Mme [Z], assignée par remise de l’acte à l’étude d’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, la défenderesse n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties avec effet au 6 juillet 2024 contient une clause résolutoire (clause n°12) suivant laquelle à défaut de paiement notamment du loyer au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

La clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré à Mme [Z] le 8 novembre 2024.

Bien que le contrat vise un délai de 2 mois, il convient de faire application du délai de 6 semaines prévu par la loi du 6 juillet 1989 au regard de sa date de conclusion et dans la mesure où la loi est d’ordre public.

A la date de délivrance du commandement de payer, la somme due en principal s’élevait alors à 4 960 euros.

Suivant le décompte actualisé produit par le bailleur et établi le 28 avril 2025, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines de sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la situation de Mme [Z] est ignorée dans la mesure où elle ne comparaît pas à l’audience et il ressort du décompte actualisé produit par les bailleurs qu’elle n’a procédé à aucun règlement depuis juillet 2024.

Il n’y a donc pas lieu d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail et l’expulsion de la défenderesse sera ordonnée.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation indue de son bien immobilier est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 840 euros qui correspond, d’après le décompte actualisé produit par le bailleur, au loyer et charges qui auraient été mensuellement dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Mme [Z] sera donc condamnée à payer à M. [H] la somme provisionnelle de 9 160 euros dont 8 400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et 760 euros au titre du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 4 960 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à M. [H] la somme provisionnelle mensuelle de 840 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 novembre 2024.

Les dépens ne comprendront pas les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières dans la mesure où leur nécessité n’est pas avérée à ce stade.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [Z] sera condamnée à payer à M. [H] la somme de 600 euros.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail signé le 7 juin 2024 avec effet au 6 juillet 2024, entre M. [C] [H] d’une part, et Mme [W] [Z], d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] à [Adresse 12][Localité 1], à compter du 21 décembre 2024 ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [W] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [C] [H] pourra faire procéder à son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS à la somme provisionnelle de 840 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due à M. [C] [H] au titre de l’occupation indue des lieux ;

CONDAMNONS Mme [W] [Z] à payer à M. [C] [H] la somme provisionnelle de 9 160 euros dont 8 400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et 760 euros au titre du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4 960 euros à compter du 8 novembre 2024 et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [W] [Z] à payer à M. [C] [H] la somme provisionnelle mensuelle de 840 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à Mme [W] [Z] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS Mme [W] [Z] à payer à M. [C] [H] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11], le 26 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE