TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

— --------------------------------

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01149 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZFF

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son Directeur Général,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [N] [I],

né le 11 septembre 1993 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 février 2019 à effet au 1er mars 2019, M. [J] [L], représenté par la SAS NEXITY LAMY, a donné à bail à M. [N] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial indexable de 470 € outre 20 € de provision sur charges, payables à terme à échoir.

Par contrat de cautionnement « VISALE » du 26 février 2019 conclu avec le bailleur dûment représenté, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des sommes qui pourraient être dues par M. [N] [I] au titre d’un impayé de loyers.

A la suite de divers incidents de paiement, M. [J] [L] a actionné la caution.

Le 23 octobre 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [N] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 1049.96 euros.

Par assignation en date du 14 mai 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [N] [I] devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MULHOUSE.

L’affaire fixé initialement à l’audience du 6 septembre 2024 a été renvoyée au 15 novembre 2024 pour permettre la communication des pièces entre les parties.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience en l’actualisant, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES régulièrement représentée, demande au juge, au visa des articles 24 de la loi de 1989, 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et 2305 du code civil, de :

— recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

— l’en déclarer bien fondée ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [N] [I] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [N] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4329.26€ avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 1049.96€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner M. [N] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner M. [N] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES réitère ses prétentions tout en actualisant le montant de la créance et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Elle fait observer que son dernier décompte actualisé au 5 novembre 2024 tient compte de paiements effectués par M. [N] [I] au titre des deux derniers mois de loyers.

M. [N] [I] dépose des justificatifs à l’audience et sollicite des délais de paiement en proposant de payer une somme de 150€ par mois en plus du loyer courant. Il précise que le loyer des mois d’octobre 2024 et novembre 2024 est payé. Il expose être attaché au réglement de sa dette en précisant que sans ACTION LOGEMENT SERVICES il n’aurait pas pu accéder à cette location.

M. [N] [I] ajoute qu’il a par ailleurs, sollicité son bailleur afin qu’il intervienne pour éradiquer la présence de rongeurs et procède à la réfection des vélux et vitres.

Le conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a été autorisé à produire une note en délibéré sur la demande de M. [N] [I] analysée comme une demande de suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

Me [M] représentant la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis une note en délibéré, reçue au greffe le 20 novembre 2024, en précisant que celle-ci s’en rapportait à justice sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire présentée par M. [N] [I].

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la caution :

L’article 2309 du code civil dispose : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment une quittance subrogative signée le 5 février 2024 qui reprend l’historique des paiements effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ; elle justifie ainsi avoir payé au bailleur le montant restant du au titre de solde des loyers et charges sur la période du mois d’ août 2020, juillet 2023, novembre 2023 à janvier 2024 soit une somme totale de 2337.22€.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits du bailleur en ce compris l’action en résiliation du bail et ce, indépendamment de son bien fondé.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats conclus avant cette date, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article IX) aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2023, pour la somme en principal de 1049.96€ correspondant aux arriérés de loyers et charges pour les mois d’août 2020 et juillet 2023.

La charge de la preuve des paiements libératoires pèse sur le locataire.

Il est établi que M. [N] [I] ne s’est pas acquitté des causes du commandement puisque l’analyse de la pièce 10 fait ressortir qu’aucun paiement n’a été fait par le locataire dans la période de deux mois suivant le commandement .

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 23 décembre 2023 à minuit.

Depuis cette date, M. [N] [I] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [N] [I], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

— Sur les sommes dues et la demande de délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi de 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est justifié de ce que M. [N] [I] a repris le paiement du loyer courant (virement bancaire des 4 octobre 2024 et 10 novembre 2024).

Par ailleurs, M. [N] [I] justifie de l’occupation d’un emploi actuellement en période d’essai depuis le 21 octobre 2024.

A ce jour l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 4329.26€ selon décompte du 5 novembre 2024, et ce au titre des loyers des mois de août 2020, juillet 2023, novembre 2023 à janvier 2024, mars 2024 à mai 2024 et août 2024.

M. [N] [I] propose de s’acquitter d’un paiement de 150€ par mois en plus du paiement du loyer et charges courantes.

Il convient donc de lui accorder des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que, conformément au souhait du locataire de demeurer dans les lieux, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais et de dire que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés et sous réserve du paiement du loyer et des charges courants.

Toutefois, en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible 8 jours après mise en demeure restée infructueuse, et la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire.

— Sur les demandes accessoires :

M. [N] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (85.32 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT QUE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, M. [J] [L];

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2019 entre M. [J] [L] et M. [N] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 décembre 2023 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

CONDAMNE M. [N] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4329.26€ (quatre mille trois cent vingt neuf euros vingt six centimes) selon décompte du 5 novembre 2024, et ce au titre des loyers des mois de août 2020, juillet 2023, novembre 2023 à janvier 2024, mars 2024 à mai 2024 et août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 1049.96€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [N] [I] à se libérer de sa dette en 28 (vingt-huit) mensualités de 150€ (cent cinquante euros) outre une 29ème (vingt-neuvième) mensualité égale au solde de la dette en principal complétée par les frais et intérêts, chaque mensualité devant être payée au plus tard le 10 de chaque mois et la première fois le 10 du mois suivant celui du prononcé de la présente décision, en sus du loyer et des charges courants ;

DIT que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur ou son subrogé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [N] [I] soit condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la date de la restitution intégrale des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, cette indemnité d’occupation étant révisable aux conditions du bail , rappelant que cette indemnité d’occupation est due au bailleur M. [J] [L] ou au subrogé sur justificatif des quittances subrogatives ;

CONDAMNE M. [N] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,