Tribunal Judiciaire de Roanne, Ch3 référé civil, 16 octobre 2025, n° 25/00159

TJ Roanne 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [V] n'a pas respecté son obligation de paiement des charges, malgré la mise en demeure qui lui a été adressée. Les demandes du syndicat sont donc fondées et recevables.
Accepté
Frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur, conformément aux dispositions de la loi sur les charges de copropriété.

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Sur la décision

Référence :	TJ Roanne, ch3 référé civil, 16 oct. 2025, n° 25/00159
Numéro(s) :	25/00159
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Louis ROBERT
Parties :	Société SDC RESIDENCE LE CAPITAN, Syndicat de Corpropirété

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

— JUGEMENT SELON LA PROCÉDUE ACCÉLÉRÉE AU FOND -

PROCÉDURE

N° RG 25/00159 – N° Portalis DBYP-W-B7J-CPIX

JUGEMENT

N° 25/00105

DU 16 OCTOBRE 2025

— ------------------------------

expéditions le:

M^e ROBERT (ccc+1 grosse)

M. [V] (ccc)

DEMANDERESSE :

Société SDC RESIDENCE LE CAPITAN

Activité : Syndicat de Corpropirété, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-louis ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [V]

né le 25 Octobre 1990 à [Localité 7] (CONGO)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

D’AUTRE PART

LE PRÉSIDENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND: Antoine CHABERT, Président

LE GREFFIER : Isabelle BERTHIER, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 18 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : prononcé publiquement le 16 OCTOBRE 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [V] est propriétaire des lots n°24 – appartement T3 et n°5 – cave au sein de la résidence « [8] capitan », située [Adresse 3] à [Localité 11] dont la société DUGOURD & GAME est le syndic.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 10 juin 2025, le conseil du syndic a mis Monsieur [V] en demeure de payer les sommes suivantes :

2 273,39 euros au titre des appels échus et impayés au 20 mai 2025, outre des frais limités à 40 euros ;541,18 euros au titre des appels n°2, 3 et 4 de charges courantes de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ;31,54 euros au titre des appels n° 2, 3 et 4 de cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025.Ce courrier a été retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte extrajudiciaire du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a assigné Monsieur [V] à comparaitre devant le président du Tribunal judiciaire de Roanne, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir le paiement des appels échus et impayés au 20 mai 2025, des appels n°2, 3 et 4 de charges courantes de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 et au titre des appels n°2, 3 et 4 de cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025.

L’audience s’est tenue le 18 septembre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son conseil, demande au tribunal de :

Condamner Monsieur [C] [V], à lui payer les sommes suivantes :

2 313,99 euros au titre des appels échus et impayés au 20 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, soit le lendemain de la mise en demeure du 09 juin 2025 ;541,18 euros au titre des appels n°2, 3 et 4 de charges courantes de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ;31,54 euros au titre des appels n°2, 3 et 5 de cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ;800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;Et de dire que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations par le jugement à intervenir, l’exécution devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier, en application de l’article A444-32 du code de commerce, portant modification du décret du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V], non comparant ni représenté, n’a fait valoir aucune observation.

La décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

En l’espèce, l’assignation introductive d’instance a été signifiée à l’adresse du domicile de Monsieur [V], destinataire de l’acte, dont l’huissier instrumentaire a vérifié la certitude par confirmation du voisinage.

Les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile ont été accomplie.

Les demandes sont donc régulières.

Elles sont recevables au regard des vérifications opérées par le juge des référés dans le cadre de sa saisine.

Sur la demande en condamnation de paiement

En vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Les dispositions de l’article 10-1 de la même loi précisent que "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige."

De plus, il résulte des dispositions de l’article 19-2 de la même loi, que "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.".

L’article 14-1 en question indique que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel. (…) Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

Il est justifié au dossier que Monsieur [V] est propriétaire au sein de la résidence « [Adresse 9] » des lots de copropriété n°5 et n°24.

En l’espère, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est justifié au dossier que les dépenses s’élèvent à la somme de :

2 273,39 euros au titre des charges échues au 20 mai 2025, outre les frais limités à 40 euros ;541,18 euros au titre des appels n°2, 3 et 4 de charges courantes de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ;31,54 euros au titre des appels n°2, 3 et 4 de cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025.Malgré la délivrance d’une mise en demeure de payer les sommes dues, le débiteur ne s’est pas libéré de sa dette.

En conséquence il y a lieu de condamner Monsieur [V] à payer ces sommes au syndicat des copropriétaires assorties des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, la mise en demeure étant datée du 10 juin 2025.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires a été contraint par la carence du défendeur à engager des frais irrépétibles dont il lui sera dû indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 euros.

Monsieur [V] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » située [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 2 313,39 euros au titre des appels et charges échus et impayés au 20 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, la mise en demeure étant datée du 10 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » située [Adresse 5] [Localité 11] la somme de 541,18 euros au titre des appels n°2, 3 et 4 de charges courantes de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » située [Adresse 6] ([Adresse 2]) la somme de 31,54 euros au titre des appels n°2, 3 et 4 de cotisations fonds travaux ALUR de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 9] » située [Adresse 6] ([Adresse 2]) la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndic pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’égard d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, sont imputables au seul copropriétaire concerné ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT