TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12045 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5CG

N° de Minute : 25/00424

JUGEMENT

DU : 07 Juillet 2025

[V] [B]

[E] [N] épouse [B]

C/

[K] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [V] [B], demeurant [Adresse 2]

Mme [E] [N] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

comparants en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

Exposé du litigePar acte sous seing privé signé le 26 septembre 2021, prenant effet le 1er octobre 2021, M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] ont donné à bail à Mme [K] [H] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, provision sur charges comprise.

Par acte du 23 juillet 2024, M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] ont fait signifier à Mme [K] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 1 335 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 24 juillet 2024.

Par acte du 23 octobre 2024, M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] ont fait assigner Mme [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

• Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de Mme [K] [H] ;

• Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Mme [K] [H] ainsi que celle de toutes personnes introduites par vous dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

• Ordonner que faute par Mme [K] [H] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Il est, en outre, demandé au Juge des contentieux de la protection de condamner Mme [K] [H] :

• Au paiement de la somme 2 616 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats:

• Au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts.

• Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit.

• Au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée.

• Au paiement de la somme de 600 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières. (Article 696 du code de procédure civile)

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 25 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025.

A cette audience, M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B], comparant en personne, confirment leurs demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette à 7 465 euros. Ils précisent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer ni de la taxe d’ordure ménagère par la locataire et que cette dernière n’a donné aucune suite à leurs courriers. En outre, ils ajoutent que le dernier versement de la locataire date du mois de mai 2024 et qu’elle se trouve toujours dans le logement avec un enfant à charge.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

Mme [K] [H], assignée par acte remis à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [K] [H] le 23 juillet 2024, impartissant à la locataire de régler sa dette dans un délai de deux mois.

Il résulte du décompte des loyers impayés que Mme [K] [H] ne s’est pas acquittée, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 23 septembre 2024, 24h00.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [K] [H] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour le locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer.

Ce préjudice est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, en l’occurrence la somme de 878 euros.

Il résulte du décompte locatif versé par M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] qu’à la date du mois de juin 2025, Mme [K] [H] est redevable de la somme de 7 465 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxe d’ordures ménagères 2023 et 2024, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Il convient, dès lors, de condamner à titre provisionnel Mme [K] [H] à payer à M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 335 euros et à compter du jugement pour le surplus, ainsi que la somme de 878 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi de la débitrice et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par les bailleurs, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée par M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, Mme [K] [H] supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et réglera à M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant la demande en paiement des débours comprenant le cas échéant le coût des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de la locataire, ces frais sont purement hypothétiques au stade de la condamnation et ne seront pas retenus.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONSTATE à la date du 23 septembre 2024, 24h00, la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] et Mme [K] [H] portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE, à défaut pour Mme [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

FIXE à la somme de 878 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] la somme de 7 465 euros, échéance du mois de juin 2025, incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 335 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] la somme de 878 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à Mme [K] [H] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer à M. [V] [B] et Mme [E] [N] épouse [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La juge