COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] c/ S.C.I. LA BELLE EPOQUE

N° : 24/753

Du 13 Septembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 24/01316 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSOU

Grosse délivrée à

la SELARL GHM AVOCATS

expédition délivrée à

le 13 Septembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 13 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Septembre 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE, ayant son siège social à [Adresse 4], exerçant sous l’enseigne FORIMMO, pris en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité

représenté par M^e Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. LA BELLE EPOQUE

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Belle Epoque était propriétaire du lot numéro n 41 d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] à [Localité 3].

La SCI Belle Epoque a vendu son bien immobilier à la SCI Massenville suivant acte authentique du 6 octobre 2023.

Par acte extra-judiciaire du 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a fait opposition au paiement du prix pour la somme principale de 14.016,43 euros de charges de copropriété.

Par lettre du 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a mis en demeure la SCI Belle Epoque de lui payer la somme de 14.180,27 euros de charges de copropriété impayées dues au 27 octobre 2023.

Par acte du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » sis [Adresse 2] à [Localité 3] a fait assigner la SCI Belle Epoque aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement des sommes suivantes :

14.180,27 euros de charges de copropriété arrêtées au 27 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2023,1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde ses demandes sur les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur l’article 35 du décret du 17 mars 1967.Il fait valoir que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI Belle Epoque n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 15 mai 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la SCI Belle Epoque était propriétaire du lot de copropriété n 41 jusqu’au transfert de sa propriété à la SCI Massenville le 6 octobre 2023,le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice 2021-2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2023-2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024-2025,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à la SCI Belle Epoque les 19 janvier 2023, 27 juin 2023, 13 juillet 2023 et 25 juillet 2023,l’opposition au paiement du prix de vente à concurrence de 14.016,43 délivrée par acte extrajudiciaire à la SCP Dogliani, notaire, le 19 octobre 2023,un état récapitulatif et détaillé de sa créance débutant par un solde nul au 1er mai 2021, exercice dont les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale du 30 juin 2023,un relevé de compte débiteur de la somme de 14.180,27 euros au 27 octobre 2023, contenant les charges exigibles jusqu’au 6 octobre 2023, date de cession du lot.

Il sera préalablement rappelé que le vendeur demeure débiteur de toutes les sommes liquides et exigibles au titre des charges communes et, le cas échéant, de dommages-intérêts envers le syndicat, tant qu’il conserve à son égard la qualité de copropriétaire du lot, c’est-à-dire jusqu’à la date à laquelle la vente a été officiellement notifiée au syndic quels que soient les accords intervenus entre le cédant et le cessionnaire pour le paiement de ces sommes.

Néanmoins, le solde débiteur de 14.180,27 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais comprend :

des frais de mise en demeure de 25 euros le 17/09/2021, de 25 euros le 18/05/2022, de 25 euros le 01/04/2023, de 25 euros le 15/06/2023,des frais d’affranchissement mise en demeure d’un montant de 5,18 euros le 17/09/2021,des frais de saisie huissier d’un montant de 231 euros le 24/11/2021,des frais de commandement de payer d’un montant de 150,91 euros,des frais de Pré-Etat Daté d’un montant de 350 euros le 06/09/2023,des frais d’Etat Daté d’un montant de 380 euros le 27/09/2023,des frais d’Opposition immeuble d’un montant de 219,34 euros le 17/10/2023,

le tout pour un montant total de 1.436,46 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre de l’affranchissement mise en demeure, ou de la saisie huissier ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 25 euros, ainsi que le coût du commandement de payer, les coût d’établissement de l’état daté nécessaire à la vente du lot et les frais d’opposition sur le prix de vente du bien immobilier, la créance s’avérant fondée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » justifie du principe et du montant de sa créance, arrêtée au 6 octobre 2023, date de cession du lot, à hauteur des sommes suivantes :

charges de copropriété : 12 743,81 euros,frais nécessaires : 1.125,28 euros,

soit la somme de 13 869,09 euros que la SCI Belle Epoque sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2023, et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la SCI Belle Epoque s’est abstenue, sans faire état de motifs légitimes, de régler le solde de sa contribution aux charges malgré la vente de son lot, et a imposé à la copropriété de procéder à des avances de fonds pour faire face à des dépenses courantes et à des dépenses de travaux s’agissant notamment du ravalement des façades de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 500 euros.

La SCI Belle Epoque sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI Belle Epoque sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI Belle Epoque à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 13 869,09 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 6 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE la SCI Belle Epoque à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI Belle Epoque à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Belle Epoque aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT