TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09438 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVYQ

N° de Minute : 25/483

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

Société LMH OPH DE LA MEL

C/

[H] [M]

[N] [E] épouse [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société LMH OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [X] [I] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [M], demeurant [Adresse 2]

Mme [N] [E] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025, par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 16 février 2009 et à effet du 16 mars suivant, l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6] (LMH) a donné à bail à Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E], son épouse, un immeuble à usage d’habitation [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel révisable de 361,06 euros, outre une provision sur charges de 175,82 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, LMH a fait signifier à Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] un commandement de payer la somme de 1541,36 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, LMH a fait assigner Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

– constat de la résiliation du bail, à défaut de prononcé de la résiliation du bail ;

– prononcé de l’expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier en ayant satisfait aux obligations du locataire sortant ;

– condamnation solidaire, à défaut in solidum, de Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] à lui payer la somme de 7211,13 euros au titre des loyers et charges outre les sommes dues du 24 juillet 2024 jusqu’au jugement avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1541,36 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

– condamnation in solidum, de Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] à lui payer les indemnités mensuelles d’occupation égales au montant du loyer et des charges dues de la résiliation jusqu’à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;

– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;

– condamnation in solidum de Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] à lui payer la somme de 152,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation.

A l’audience du 7 novembre 2024, LMH a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 3778,84 euros et à accepter la demande de délais de paiement sur 36 mois.

Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E], le premier assisté lors de l’appel des causes puis représenté et la seconde assistée par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150,00 euros par mois et le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire. Ils ont indiqué que les revenus du couple s’élevaient à 1700,00 euros.

Le délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prorogé au 6 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

LMH justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales par correspondance signifiée le 20 septembre 2023. Les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par la voie électronique le 7 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la demande de constat de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 février 2009 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 7 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2023, pour la somme en principal de 1541,36 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par les locataires.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

LMH produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] restent lui devoir la somme de 3360,79 euros à la date du 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, après soustraction des cotisations d’assurance en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989, après soustraction des frais d’enquête OPS en l’absence de preuve du respect de la procédure de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation et après soustraction des frais de procédure.

Le montant de l’impayé représente presque 6 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis avant mars 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité, au paiement de cette somme de 3360,79 euros créance arrêtée au 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1541,36 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 1819,43 euros.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Compte tenu des efforts de paiement des locataires de l’accord de LMH quant à des délais de paiement, en application de l’article 1343-5 du code civil et en l’absence de preuve de besoins de LMH faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] pourront s’acquitter de leur dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] ne disposeront plus de titre pour occuper les lieux et leur expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Les locataires devront alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer in solidum une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par LMH du fait de leur maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision .

La demande aux fins de condamnation à délaisser les lieux en ayant satisfait aux obligations locatives revêt un caractère hypothétique et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E].

Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6] de sa demande de constat de la résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] à payer à l’établissement public [Localité 6] métropole Habitat- OPH de la métropole européenne de [Localité 6] la somme de 3360,79 euros créance arrêtée au 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1541,36 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 1819,43 euros ;

AUTORISE Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 150,00 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai de 36 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— prononce, à la date du 6 novembre 2024, pour non paiement des loyers et charge aux torts de Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E], et de tous occupants de leur chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux;

— condamne en tant que de besoin Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] à payer in solidum à la société anonyme d’HLM Vilogia à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [M] et Madame [N] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 mars 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux et de la Protection