TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 MARS 2026

N° RG 25/00103 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FEX7

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

20 mars 2026

OPH, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT

c/

Madame, [J], [Z] épouse, [F]

Monsieur, [Y], [F]

DEMANDERESSE

OPH, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT,

[Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par Madame, [Q], [A], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame, [J], [Z] épouse, [F],

[Adresse 2],

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur, [Y], [F],

[Adresse 2],

[Localité 4]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 20 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2017, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] sur des locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de None euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1448,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] le 19 novembre 2024.

Par assignations du 30 janvier 2025, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2691,02 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 février 2026, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 12 février 2026, s’élève désormais à 7433,73 euros mais demande d’accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et de l’expulsion conformément à la demande adverse.

M., [Y], [F] demande au tribunal l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il indique le montant de ses ressources et précise que ses aides sociales ont été suspendues et que dès leur reprise, il sera en capacité de s’acquitter de l’ensemble de la dette en un versement au mois de juin 2026.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme, [L], [Z] épouse, [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1448,40 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2026, M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] lui devaient la somme de 7433,73 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du moisde janvieer 2026 inclus,soustraction faite des frais de procédure.

M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2017 entre la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT, d’une part, et M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 5] est résilié depuis le 16 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] à payer à la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT la somme de 7433,73 euros (sept mille quatre cent trente-trois euros et soixante-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de janvier 2026 inclus,

AUTORISE M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] à se libérer de leur dette en réglant une mensualité de 7433,73 euros (sept mille quatre cent trente-trois euros et soixante-treize centimes) au mois de juin 2026, cette échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que jusqu’au mois de juin 2026 inclus, M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] devront continuer à s’acquitter du loyer et des charges courants chaque mois,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] seront condamnés in solidum à verser à la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] à payer à la société O.P.H, [Localité 1], [Localité 2] HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M., [Y], [F] et Mme, [L], [Z] épouse, [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 novembre 2024 et celui des assignations du 30 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier, La Juge,