TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 24/01998 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZCQQ

N° de Minute : 25/00070

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 12 Mai 2025

[H] [G]

[M] [I] épouse [G]

C/

[Y] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H] [G], demeurant [Adresse 4]

Mme [M] [I] épouse [G], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Christophe EVERAERE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [K], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé signés par voie électronique le 23 octobre 2023 prenant effet le 13 octobre 2023, M. [H] [G] et Mme [M] [I] épouse [G] ont donné à bail à M. [Y] [K] un logement et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 7], à [Localité 13][Adresse 1][Localité 12], moyennant un loyer mensuel révisable de 679 euros, outre une provision sur charges de 130 euros, pour l’appartement et un loyer de 21 euros, outre une provision sur charges de 5 euros, pour le parking.

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le même jour et prenant effet le 13 octobre 2023 M. [H] [G] et Mme [M] [G] ont donné en location à M. [Y] [K] une place de parking n°100, pour un loyer mensuel de 21 euros et une provision sur charges de 5 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, M. et Mme [G] ont fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans les baux, pour un montant en principal de 1 746,84 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, M. et Mme [G] ont fait assigner en référé M. [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail d’habitation et du bail parking à effet du 8 août 2024, par le jeu de la clause résolutoire,

Ordonner l’expulsion de M. [K] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d’un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le Tribunal,

Condamner M. [K] au paiement des sommes suivantes :

à titre provisionnel, en deniers ou quittances 5 577,69 € correspondant au montant des loyers impayés et indemnité d’occupation dus au 12 novembre 2024,

une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 1er décembre 2024,

2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 13 décembre 2024.

À l’audience du 17 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les requérants, représentés par leur conseil, s’en rapportent aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette à la somme de 8 662,15 euros arrêtée au 12 mars 2025.

Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

M. [Y] [K] sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

Il expose et fait valoir qu’il était conducteur de bus, qu’il a rencontré des problèmes de santé en 2024 qui ont entraîné un arrêt maladie puis une reprise d’activité à mi-temps thérapeutique, qu’il est actuellement en reconversion professionnelle, que ses revenus s’élèvent à 1 700 euros par mois au lieu de plus de 2 000 euros auparavant. Il indique qu’il souhaiterait un logement plus petit avec une seule chambre et qu’il ne bénéficie pas de procédure de surendettement en cours. Il ajoute qu’il a réalisé des démarches auprès d’une assistante sociale et qu’il a demandé une aide financière auprès d’Action Logement pour reprendre le paiement régulier de son loyer. Il précise qu’il a réglé une partie de son loyer en février 2025.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 13 décembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [K] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Les deux contrats de location conclu le 23 octobre 2023 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article VIII et E de leurs conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 1 746,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun paiement n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.:

L’article 24 VII de cette loi dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce, M. [K] sollicite des délais avec suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat d’occupation.

Or, d’une part, il n’établit pas avoir repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, le décompte tenu par les bailleurs faisant seulement apparaître un versement de 301 euros le 1er février 2025 au titre de l’allocation de logement, et, d’autre part, il ne justifie pas de sa situation financière actuelle, aucun justificatif de revenus et de charges étant versé aux débats. Le défendeur ne prouve pas être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts des époux [G], alors même que les paiements sont irréguliers et qu’il n’a plus effectué de règlement depuis le 16 octobre 2024.

Au vu de ces éléments et en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause de résiliation de plain droit.

Par conséquent, l’expulsion de M. [K] et celle de tous occupants de son chef sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur le décompte des sommes dues

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. et Mme [G] produisent un historique de compte démontrant que M. [K] reste leur devoir la somme de 8 510,30 euros à la date du 1er mars 2025, après soustraction du coût du commandement de payer compris dans les dépens.

M. [K], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte des bailleurs, sera condamné à payer à M. et Mme [G], à titre de provision, la somme de 8 510,30 euros, créance arrêtée au 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de la provision pour charges, soit la somme de 877,82 euros, pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. et Mme [G] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [Y] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Concernant la demande en paiement de tous les frais d’exécution du titre obtenu et ce jusqu’au départ effectif du locataire et/ou au complet règlement de la dette, ces frais sont purement hypothétiques au stade de la condamnation et ne seront pas retenus.

Il convient également de le condamner à verser à M. et Mme [G] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de M. [H] [G] et Mme [M] [I] épouse [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux liant les parties signés le 23 octobre 2023, concernant l’immeuble à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 7], à [Adresse 14][Localité 2], sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Y] [K] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [Y] [K] à payer à M. [H] [G] et Mme [M] [I] épouse [G] la somme provisionnelle de 8 510,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er mars 2024, échéance de mars 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [Y] [K] à payer à M. [H] [G] et Mme [M] [I] épouse [G] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charge, soit la somme de 877,82 euros, à compter du 1er avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS à M. [Y] [K] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 8]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTONS M. [H] [G] et Mme [M] [I] épouse [G] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [Y] [K] à payer à M. [H] [G] et Mme [M] [I] épouse [G] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Y] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11], par mise à disposition au greffe, le 12 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE