COUR D’APPEL D'[Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [P], [Z] [K] épouse [P] c/ Syndic. de copro. [Adresse 9], [S] [N] épouse [E], [X] [E], Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

N°25/660

Du 13 Novembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/02807 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P37I

Grosse délivrée à:

Maître [I] [J]

expédition délivrée à:

[A] [R]

M^e Guillaume GUERRA

M^e Frédéric VANZO

le 13/11/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du treize Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Novembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [T] [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [Z] [K] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndic. de copro. [Adresse 8] représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET GLS, dont le siège est à [Adresse 18], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [S] [N] épouse [E]

[Adresse 6]

[Localité 17]

représentée par M^e Guillaume GUERRA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [X] [E]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Guillaume GUERRA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, assureur multirisques de l’immeuble sis [Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 28 et 30 mars 2022, M. [T] [P] et Mme [Z] [K] épouse [P] ont fait assigner M. [X] [E], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SARL GLS, et la SA AXA FRANCE IARD devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par ordonnance du 6 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de la procédure, après avoir constaté le défaut de diligences des demandeurs depuis décembre 2023, sans conclusions insérées dans le message RPVA du 5 juin 2024.

Par conclusions notifiées le 13 juin 2024, les demandeurs ont sollicité la remise au rôle de la procédure.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [P] demandent au Tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1641 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

recevoir les requérants en leurs demandes ;A titre principal :

prononcer la résolution de la vente intervenue le 4 avril 2018 entre Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [K] épouse [P] d’une part et Monsieur [X] [E] d’autre part en raison des vices cachés, connus du vendeur avant la vente, affectant l’appartement vendu, ainsi désigné :Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 17] [Adresse 1].

Figurant ainsi au cadastre : section [Cadastre 16][Cadastre 5] lieudit [Adresse 8] surface 00 ha 01 a 07 ca ;

Lot numéro trois (3) : au sous-sol un studio ayant sa porte d’entrée au fond et en face, composé d’un séjour avec kitchenette, une salle d’eau avec WC et une cour.

Portant le numéro 3 et la teinte jaune au plan demeuré annexé à l’état descriptif de division.

Et les dix-sept / centre quatre-vingtièmes (17 /180èmes) des parties communes générales.

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.

ETAT DESCRPTIF DE DIVISION – REGLEMENT DE COPROPRIETE

L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [B], notaire à [Localité 17], le 29 mars 1983 publié au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2, le 7 octobre 1983 volume 4302P numéro 9

EFFET RELATIF

Acquisition suivant acte reçu par Maître [D] notaire à [Localité 17] le 27 mai 2004, publié au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2 le 13 juillet 2004, volume 2004P, numéro 4052.

condamner Monsieur [X] [E] à restituer à Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [K] épouse [P] la somme de 84 000 €, versé au titre du prix de vente, en contrepartie de la restitution de l’appartement ci-dessus désigné ;condamner Monsieur [X] [E] à restituer à Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [K] épouse [P] les sommes de 4 878 € et 84 € versées par les acquéreurs en règlement des droits de mutation, ainsi que la somme de 2 006,67€ au titre des taxes foncières ;A titre subsidiaire, si la résolution de la vente n’était pas prononcée :

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11]) à exécuter les travaux préconisés par Monsieur [U] [V] dans son rapport, seuls de nature à mettre un terme aux désordres, à savoir :

le devis n°37/12/20 du 30 décembre 2020 relatif à la réfection du réseau d’Eaux Usées et [Localité 19] ainsi qu’aux travaux de peinture d’un montant total de 16 954,30€ TTC (ANNEXE N°1) se décomposant de la manière suivante :réseau d’Eaux Usées et [Localité 19], partie privative : 3 423 € HT soit 3 765,30 € TTC ;réseau d’Eaux Usées et [Localité 19], partie commune : 9 740 € HT soit 10 714€ TTC ;

peinture : 2 250 € HT soit 2 475 € TTC ;le devis n°37/12/20 du 30 décembre 2020 relatif à la réfection du réseau d’Eaux Pluviales, partie commune d’un montant de 4 895 € TTC (ANNEXE n°2) ;assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [P] la somme de 540 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant du loyer perdu jusqu’à l’exécution des travaux caractérisée par la signature d’un procès-verbal de réception ;En tout état de cause :

débouter Monsieur [X] [E] de l’ensemble des prétentions, quelle qu’en soit la cause ou le fondement ;condamner Monsieur [X] [E] à rembourser à Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [K] épouse [P] la somme de 5 523,74 € au titre des appels de fonds réglés à la copropriété alors qu’ils n’ont pas la jouissance paisible du bien vendu ;condamner Monsieur [X] [E] à rembourser à Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [K] épouse [P] la somme de 5 294,78 € au titre des appels de fonds à venir pour la réalisation des travaux de reprises des réseaux [Localité 15]/EV ;condamner Monsieur [X] [E] à verser à Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [K] épouse [P] la somme de 3 765,30 € au titre des travaux privatifs à réaliser dans l’appartement ;condamner in solidum Monsieur [X] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] et son assureur AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [K] épouse [P] la somme de 32 860 € au titre de leur préjudice financier correspondant à la perte de loyers ;condamner in solidum Monsieur [X] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] et son assureur AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [K] épouse [P] la somme de 15 000 € au titre de leur préjudice moral ;condamner in solidum Monsieur [X] [E] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] et son assureur AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur [T] [P] et Madame [Z] [K] épouse [P] au paiement d’une somme de 7 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de l’avocat constitué et les frais de l’expertise judiciaire arrêté suivant ordonnance de taxe du 27 mai 2021 à la somme de 6 154,68 € ;rappeler l’exécution provisoire de plein droit.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 décembre 2023, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [X] [E] demande au Tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1641 et suivants du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, articles 1353 et suivant du code civil, de :

débouter Madame [Z] [P] née [K] et Monsieur [T] [P] de leur demande de résolution de vente sous seing privé du 28 novembre 2017 sous seing authentique du 4 avril 2018 ;

débouter Madame [Z] [P] née [K] et Monsieur [T] [P] de toutes leurs demandes à l’encontre de Monsieur [X] [E] ;condamner Madame [Z] [P] née [K] et Monsieur [T] [P] à verser à Monsieur [X] [E] la somme de 10 000 € à titre de préjudice moral;dire et juger n’y avoir à l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner les consorts [L] à verser à Monsieur [X] [E] la somme de 7 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner pareillement aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET GLS, demande au Tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

statuer ce qu’il appartiendra sur les demandes formulées par les époux [P] à l’encontre de M. [X] [E] ;débouter les époux [P] de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser lesdits travaux au besoin sous astreinte ;débouter les époux [P] de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 32 860 € au titre de leur préjudice de jouissance ;si tant est que ce préjudice de jouissance puisse être caractérisé, réduire cette indemnité à 4 929 € ;débouter les époux [P] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;si par impossible le Tribunal estimait que les prétentions des époux [P] sont recevables et fondées, dire et juger que la compagnie AXA FRANCE IARD devra relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de toutes condamnations pécuniaires qui seront prononcées à son encontre ;statuer sur les dépens ce qu’il appartiendra.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 mars 2023, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SA AXA FRANCE IARD demande au Tribunal de :

mettre hors de cause la SA AXA FRANCE IARD ;A titre subsidiaire :

dire et juger que la SA AXA FRANCE IARD pourra opposer au syndicat des copropriétaires la franchise contractuelle d’assurance de 0,45 x indice de la FFB ;condamner tout succombant à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 avril 2025 par ordonnance du 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en résolution de la vente

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, M. et Mme [P] ont acquis auprès de M. [E] un appartement à [Localité 17], par acte authentique du 4 avril 2018. Ils sollicitent à titre principal la résolution de cette vente au motif de l’existence de vices cachés constitués par une importante humidité ainsi que des infiltrations par capillarités dans l’appartement.

L’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, supposant de démontrer, outre les conditions prévues à l’article 1641 du code civil, que le vendeur avait connaissance de l’existence des vices.

Il ressort notamment du rapport d’expertise, suite aux mesures réalisées :

un taux d’humidité de 30% derrière le canapé ;une absence d’humidité entre le canapé et la porte-fenêtre ;un taux d’humidité variant entre 60% et 80% près du radiateur ;un taux d’humidité variant de 70% à 80% dans le placard.

L’expert relève que la pièce de vie ne comporte aucune ventilation, ce qui n’est pas conforme au règlement sanitaire départemental. Il est également relevé que M. et Mme [P] ont procédé à un changement de porte-fenêtre, celle-ci ayant été remplacée par une porte-fenêtre PVC double vitrage sans ventilation intégrée, ce qui favorise le maintien de l’humidité – une modification a eu lieu suite à la remarque de l’expert sur ce point.

L’expert conclut qu’un taux d’humidité de 30% est acceptable compte tenu de la configuration des lieux en sous-sol, mais que deux points démontrent un taux d’humidité élevé (près du radiateur et dans le placard). Les opérations d’expertise ont pu mettre en exergue que l’humidité dans le studio acquis par M. et Mme [P] est due à un réseau d’eaux usées et vannes comportant des fissures et de nombreuses contre pentes. Il est également relevé une absence de vide sanitaire, ce qui aggrave la situation. De plus, il est constaté que le réseau d’eaux pluviales est cassé et qu’ainsi, à chaque pluie, l’eau pénètre dans le sol entraînant une humidité supplémentaire dans l’appartement.

Il existe donc bien un vice, antérieur à la vente. L’expert estime en revanche que les désordres constatés lors des trois accedits ne rendent pas le studio impropre à sa destination. Il ajoute cependant qu’en l’absence d’aération et de chauffage, il se peut que l’humidité s’aggrave.

Toutefois, les demandeurs ne démontrent pas que M. [E] avait connaissance du vice, condition indispensable pour engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés compte tenu de la clause d’exclusion de cette garantie insérée au contrat.

En effet, des éléments apportés à l’expert évoquent des travaux de mise en peinture en décembre 2016 et M. [C], technicien diagnostiqueur, atteste n’avoir constaté aucun signe ou indice d’infiltration lors de son inspection le 21 novembre 2017. L’expert conclut que les traces n’étaient ainsi pas visibles à cette date. Il ajoute que M. [E] savait pertinemment qu’il y avait « un minimum d’humidité dans cet appartement ». Cette formulation, apparaissant dans le rapport à plusieurs reprises, ne permet toutefois aucunement de déterminer que M. [E] avait connaissance de l’ampleur des infiltrations.

Avoir connaissance d’un « minimum d’humidité » ne signifie pas avoir connaissance d’un réel problème d’infiltration par capillarité, d’autant plus que l’expert estime qu’il est « évident » qu’un appartement situé au sous-sol présente un risque d’humidité.

En outre, l’expert rappelle également que si les différents locataires ont pris soin d’aérer l’appartement quinze minutes par jour conformément au règlement sanitaire départemental et de chauffer celui-ci à 19°, l’humidité devait être de faible importance, aux alentours de 30% voire moins. L’appartement a été inoccupé durant 14 mois avant la vente, toutefois aucun élément ne démontre que M. [E] avait connaissance de ce désordre et de ses conséquences puisque selon l’expert, cette humidité pouvait être relativement faible. L’expert rappelle à ce titre que l’attestation du diagnostiqueur démontre qu’aucune trace d’infiltration n’était visible lors de son inspection technique, réalisée 11 mois après la mise en peinture du studio.

Au surplus, l’origine de cette humidité et la nécessité de refaire les réseaux eaux usées, eaux vannes, eaux pluviales, était inconnue de M. [E] puisqu’elle n’a été mise en évidence que durant les opérations d’expertise.

Il n’est ainsi pas démontré que M. [E] avait connaissance de la nécessité de réaliser ces travaux. Mais surtout, il n’est pas davantage démontré que M. [E] avait connaissance de l’existence des vices affectant l’appartement. L’expert mentionne que le taux d’humidité est acceptable, à l’exception de deux endroits, et que les désordres ont pu ne pas apparaître avec une aération régulière. En outre, il sera rappelé que le changement de porte-fenêtre réalisé par les demandeurs a aggravé la situation, élément postérieur à la vente.

Ainsi, l’absence d’aération, l’absence de chauffage et le remplacement de la porte-fenêtre sans ventilation intégrée, ont pu entraîner des désordres de plus grande ampleur postérieurement à la vente. A ce titre, M. et Mme [P] exposent que M. [E] avait repeint l’appartement, ce qui ne leur a pas permis de constater des traces d’humidité. Toutefois ils évoquent une odeur nauséabonde en septembre 2018, or la mise en peinture n’aurait pas permis de dissimuler une forte odeur d’humidité, ce qui démontre que les désordres se sont aggravés par la suite.

En conséquence, il n’est pas démontré que M. [E] avait connaissance de l’existence d’un vice répondant aux critères de l’article 1641 du code civil.

Dès lors, la demande tendant à la résolution de la vente sera rejetée.

La responsabilité de M. [E] n’étant pas établie, l’ensemble des demandes formulées à son encontre sera rejeté.

Sur les demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire met en évidence un manque d’entretien des réseaux par le syndicat des copropriétaires. Même si l’absence de vide sanitaire tend à aggraver la situation, l’expert a préconisé des travaux permettant de limiter les problèmes d’humidité relevés.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité, mais s’oppose à sa condamnation compte tenu des démarches effectuées en vue de faire réaliser les travaux nécessaires.

Néanmoins, il n’est produit aucun élément permettant de démontrer que les travaux ont été réalisés. Dès lors, il sera fait droit à la demande de M. et Mme [P].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, concernant la réfection du réseau d’eaux usées et vannes, la réfection du réseau d’eaux pluviales, ainsi que les travaux de peinture.

A défaut de complète exécution passé le délai de 6 mois après la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires sera redevable envers M. et Mme [P] d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard qui courra durant six mois.

Sur la demande formulée au titre du préjudice financier

M. et Mme [P] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à verser la somme de 540 € à titre de dommages et intérêts correspondant au montant du loyer perdu jusqu’à l’exécution des travaux caractérisée par la signature d’un procès-verbal de réception.

Ils sollicitent également la condamnation in solidum de M. [E], du syndicat des copropriétaires et de son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD à verser la somme de 32 860 € au titre de leur préjudice financier correspondant à la perte de loyers. Il sera rappelé que toutes les demandes formulées à l’encontre de M. [E] ont été rejetées, en l’absence de démonstration de la responsabilité de ce dernier sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

La distinction entre les deux demandes formulées à titre de dommages et intérêts n’est pas explicitée, de sorte que la première sera rejetée puisqu’il s’agit également de la perte de loyers.

Ensuite, M. et Mme [P] ne démontrent pas la réalité du préjudice relatif à la perte totale des loyers, dans la mesure où l’expert a indiqué à plusieurs reprises que le logement n’était pas impropre à l’usage auquel il est destiné. L’expert a plusieurs fois confirmé que le logement était habitable et qu’il était faux de mentionner un taux d’humidité moyen de 30%. Sur ce point, l’expert a expressément rappelé qu’il réalisait des mesures à des endroits critiques afin de déterminer la présence d’humidité aux endroits qui sont, nécessairement, les plus concernés. Il a ainsi clairement rappelé que s’il avait pris des mesures à d’autres endroits, le taux moyen serait bien inférieur à 30%.

Les demandeurs produisent un avis de valeur qui indique que le logement n’est pas habitable. Toutefois un avis de valeur établi par un agent immobilier dont le Tribunal ignore s’il s’est rendu sur les lieux ne peut, en tout état de cause, avoir une valeur probante supérieure à un rapport d’expertise judiciaire établi en présence de toutes les parties ou celles-ci appelées, durant plusieurs mois, ayant nécessité plusieurs accedits, comportant plusieurs dizaines de pages, et ne concluant pas que le logement est impropre à un usage d’habitation.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande formulée au titre de la perte totale des loyers. En revanche, la présence d’humidité a entraîné une dépréciation de la valeur locative que l’expert a estimé à 15% du loyer, qu’il évalue à 540 € hors charges, soit un préjudice financier de 81 € par mois.

Le préjudice subi par les demandeurs sera estimé à 81 € x 86 mois (depuis septembre 2018, date à laquelle les désordres ont été signalés), soit 6 966 €.

La compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD ne dénie pas sa garantie en cas de condamnation de son assuré. Dès lors, le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à verser à M. et Mme [P] la somme de 6 966 € au titre du préjudice financier.

Sur la demande formulée au titre du préjudice moral

Les demandeurs sollicitent la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral, en raison des tracasseries causées par la situation subie depuis l’acquisition du bien et l’absence du complément de revenu qu’ils espéraient pouvoir se constituer.

Les désordres subis dans l’appartement, les procédures judiciaires, l’expertise et les diverses démarches auprès des assureurs et tribunaux depuis 2018, l’attente de la réalisation des travaux et l’incertitude quant à la prise en charge de ceux-ci ont nécessairement causé un préjudice moral. Il n’est toutefois pas démontré que ce préjudice soit de nature à entraîner une indemnisation à hauteur de 15 000 €.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à verser à M. et Mme [P] la somme de 2 000 € à ce titre.

Sur la demande en garantie formulée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

La SA AXA FRANCE IARD ne conteste pas sa garantie. Elle sollicite en revanche l’application de la franchise contractuelle à l’égard de son assuré, franchise par ailleurs non contestée par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la SA AXA FRANCE IARD sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre, après déduction de la franchise contractuelle applicable.

Sur la demande formulée par M. [E] au titre du préjudice moral

M. [E] sollicite la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral, au motif qu’il aurait subi un préjudice d’anxiété liée à l’incertitude de la procédure judiciaire ainsi qu’une atteinte à son honnêteté.

D’une part, ce préjudice n’est aucunement démontré.

D’autre part, la faute commise par M. et Mme [P] qui serait à l’origine de ce préjudice n’est pas davantage démontrée. Ils ont légitimement pu penser que la responsabilité de M. [E] pouvait être engagée compte tenu des désordres subis peu de temps après leur acquisition et n’ont, dès lors, fait qu’exercer les voies de droit qui leur étaient ouvertes.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD, qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. Ces dépens pourront être directement recouvrés par Maître Cyril SABATIE, Avocat, concernant ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Il convient par ailleurs de préciser qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et la SA AXA FRANCE IARD seront condamnés in solidum à verser à M. et Mme [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 6 000 €.

La demande formulée par la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Il en sera de même de la demande formulée par M. [E] à ce titre, en ce qu’elle est uniquement dirigée contre M. et Mme [P], qui ne succombent pas à l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature du litige, s’agissant notamment d’une condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser des travaux. Elle sera en conséquence écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à la résolution de la vente immobilière intervenue le 4 avril 2018 ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de M. [X] [E] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET GLS, à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, concernant la réfection du réseau d’eaux usées et vannes, la réfection du réseau d’eaux pluviales, ainsi que les travaux de peinture ;

DIT que ces travaux devront intervenir dans un délai maximum de 6 mois (SIX MOIS) après la signification du présent jugement ;

ORDONNE qu’à défaut de complète exécution passé ce délai de six mois après la signification du présent jugement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET GLS, sera redevable envers M. [T] [P] et Mme [Z] [K] épouse [P] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 50 € par jour de retard pour une durée de six mois, à charge pour les demandeurs, à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire ;

REJETTE la demande formulée par M. [T] [P] et Mme [Z] [K] épouse [P] à titre de dommages et intérêts correspondant au montant du loyer perdu ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET GLS, et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [T] [P] et Mme [Z] [K] épouse [P] :

la somme de 6 966 € au titre du préjudice financier ; la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET GLS, de toutes condamnations prononcées à son encontre, après déduction de la franchise contractuelle ;

REJETTE la demande formulée par M. [X] [E] au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET GLS, et la SA AXA FRANCE IARD, à verser à M. [T] [P] et Mme [Z] [K] épouse [P] la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes formulées par M. [X] [E] et par la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET GLS, et la SA AXA FRANCE IARD, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Cyril SABATIE, Avocat, à recouvrer directement contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET GLS, ou contre la SA AXA FRANCE IARD ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [T] [P] et Mme [Z] [K] épouse [P] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE