TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05518 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSDW

N° de Minute : L 25/00637

JUGEMENT

DU : 24 Novembre 2025

[C] [G] Epouse [A], venant aux droits de [G] [B]

C/

[F] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [C] [G], Epouse [A] , demeurant [Adresse 2], venant aux droits de Mr [G] [B], décédé le 24 avril 2025, suivant attestation de dévolution du 3 Juin 2025

représentée par M^e GLINKOWSKI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [E] [D], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 août 2022, M. [B] [G] a donné à bail à M. [F] [D] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer de 770 euros outre une provision sur charges d’un montant de 20 euros mensuel.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, M. [B] [G] a fait signifier à M. [F] [D] un commandement de payer la somme principale de 3 870,63 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [B] [G] est décédé en date du 24 avril 2025 à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, annulant et replaçant le précédent acte signifié en date du 12 mai 2025, Mme [C] [G] épouse [A], héritière de son père, M. [B] [G], a fait assigner M. [F] [D] devant le juge des Contentieux de la Protection de [Localité 8] afin d’obtenir afin d’obtenir notamment la constatation de la clause résolutoire et leur expulsion.

A l’audience du 22 septembre 2025, Mme [C] [G] épouse [A], représentée par son conseil, sollicite de :

Constater la résiliation du bail d’habitation,

Ordonner l’expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement situé à [Adresse 11], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier,

Condamner M. [F] [D] à lui payer les sommes dues précitées pour les causes sus énoncés, soit à la somme de 3 278,07 euros sous réserve des loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-6 du code civil,

Condamner M. [F] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, et ce depuis le prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux,

Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à ses frais, risques et périls,

Condamner M [F] [D] à lui payer la somme de 400 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice important subi par Mme [C] [G] épouse [A] du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner M. [F] [D] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [F] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation,

Dire n’y avoir à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Elle maintient ses demandes en précisant que la dette locative actualisée s’élève à la somme de 293,65 euros.

M. [F] [D] soutient avoir adressé préalablement à l’audience un chèque du solde de sa dette qui n’a pas encore été encaissé. Il soutient donc que la dette est soldée et qu’il veut rester dans les lieux.

Le juge a autorisé une note en délibéré pour justifier de l’encaissement dudit chèque ainsi que la production d’un justificatif actualisé de la créance.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

DISCUSSION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 6 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré en date du 19 septembre 2024 mentionne notamment ce délai de deux mois, pour une somme en principal de 3 870,63 euros.

Le décompte fourni au débat par Mme [C] [G] épouse [A] mentionne que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et que les versements effectués n’ont pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 19 novembre 2024 à 24h00.

Sur les sommes dues

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 840,05 euros.

Suivant le décompte produit à l’audience par Mme [C] [G] épouse [A], M. [F] [D] est redevable d’une somme de 293,65 euros échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner M. [F] [D], à payer la somme de 293,65 euros, à Mme [C] [G] épouse [A], avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [F] [D] justifie avoir repris le paiement de son loyer courant. Il revendique avoir payé cette somme avant l’audience.

Cependant, faute de justificatif produit, il conviendra donc de lui accorder d’office des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [F] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 novembre 2024, M. [F] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 840,05 euros et de condamner M. [F] [D] à son paiement à compter de 20 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater que Mme [C] [G] épouse [A] ne justifie pas ni la faute commise par M. [F] [D] ni même l’existence d’un préjudice.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de la débouter de sa demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [F] [D] sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [F] [D], partie perdante, sera condamné à payer à Mme [C] [G] épouse [A] une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

DECLARE recevable la demande de Mme [C] [G] épouse [A] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE à la date du 19 novembre 2024 à 24h00, la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [B] [G], dont Mme [C] [G] épouse [A] est l’héritière, et M. [F] [D] portant sur le logement situé [Adresse 6],

CONDAMNE M. [F] [D] à payer à Mme [C] [G] épouse [A], la somme de 293,65 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à de la signification de la présente décision,

ACCORDE un délai à M. [F] [D] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [F] [D] à s’acquitter de sa dette, en procédant à 2 versements de 146,83 euros, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [F] [D] à payer à Mme [C] [G] épouse [A] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été dû, soit la somme mensuelle de 840, 05 euros, si le bail s’était poursuivi à compter du 20 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE M. [F] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 septembre 2024 et le coût de la présente assignation,

CONDAMNE M. [F] [D] à payer à Mme [C] [G] épouse [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [C] [G] épouse [A] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Juge Le Greffier