TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 24/00048 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5EO

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 23]

représentée par M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. JULES GUESDE, prise en la personne de son représentant légal M. [H] [K] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 22]

représentée par M^e Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [G] [I], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 13 Juin 2025, après avoir entendu :

M^e Delgorgue

M^e Forgeois

M. [I]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 12 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le [Adresse 37] a déjà bénéficié des programmes de l’ANRU [Localité 31] Quartiers Anciens et du Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

L’Etablissement public foncier des Hauts de France (Etablissement public foncier des Hauts de France) a été chargé d’acquérir un ensemble d’immeubles sis dans le périmètre de l’opération dite « [Localité 31]-NPNRU Quartiers Anciens », ledit périmètre comprenant le [Adresse 38].

Par arrêté du 20 juillet 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet. L’enquête s’est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 21 mai 2024. Par arrêté du 27 décembre 2024, l’autorité préfectorale a déclaré immédiatement cessibles les parcelles concernées par le projet.

Les parcelles cadastrées SV [Cadastre 11] et [Cadastre 12] sises respectivement [Adresse 20] à [Localité 31] d’une contenance totale de 138 m² appartenant à la S.C.I. Jules Guesde sont concernées par le projet.

Le 19 février 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à la somme de 847 000 euros, augmentée d’une indemnité de remploi de 85 900 euros avec une marge d’appréciation de 10 %.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité principale de 847 000 euros outre une indemnité de remploi de 85 900 euros par lettre recommandée avec avis de réception le 8 juillet 2024 (avis de réception signé).

Par mémoire parvenu au greffe le 31 octobre 2024, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à la S.C.I. Jules Guesde à la somme totale de 932 900 euros dont 847 000 euros d’indemnité principale sur la base d’un prix de 2 000 €/m² et d’une surface de 423,60 m² et 85 900 euros d’indemnité de remploi.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 3 janvier 2025, M. le commissaire du gouvernement retient un prix de 2000 €/m² pour une surface de 423,60 m² et évalue ainsi l’indemnité principale au même montant que l’autorité expropriante, soit 847 000 euros outre une indemnité de remploi de 85 900 euros.

La visite des lieux s’est déroulée le 21 janvier 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, du représentant de la S.C.I. Jules Guesde et de son conseil.

Dans son mémoire en réponse reçu au greffe le 18 mars 2025, la S.C.I. Jules Guesde demande à la juridiction de :

– Fixer l’indemnité de dépossession lui revenant à la somme totale de 1 422 931 euros dont :

→ indemnité principale : 1 292 482,66 euros ;

→ indemnité de remploi : 130 448,26 euros ;

– Condamner l’EPF à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle se fonde sur un prix de 2 836,32€/m² pour une surface de 455,69 m², en se basant sur un mesurage des appartements du [Adresse 24] et du local commercial. Elle demande à ce que les termes de comparaison situés dans le quartier de [Localité 32] soient écartés ainsi que ceux en mauvais état.

Dans son mémoire en réplique reçu le 28 mars 2025, l’EPF maintient son offre initiale. Il estime que la surface des caves n’est pas mentionnée dans le certificat de mesurage et qu’il n’est pas possible de déterminer avec certitude que la surface des caves situées sous le commerce et rattachées à celui-ci n’a pas été intégrée dans le calcul. Il demande à ce que soient écartés les termes de comparaison 1, 2 et 14 à 17, s’agissant d’immeubles à usage exclusif d’habitation. Il acquiesce à la mise à l’écart des termes correspondant à des immeubles frappés d’insalubrité mais estime qu’il n’y a pas lieu à écarter les termes dans le secteur de [Localité 32], proches géographiquement et similaires.

Dans ses conclusions complémentaires reçues le 8 avril 2025, M. le commissaire du gouvernement augmente son estimation à une indemnité totale de 993 400 euros, dont 902 000 euros d’indemnité principale et 91 400 euros de remploi. Il maintient le prix de 2 000 €/m² mais se fonde sur une surface de 450,93 m², en retenant les surfaces résultant du mesurage. Pour les caves, il retient la surface des parcelles, dont il soustrait 10 % au titre des murs. Il écarte les termes de comparaison correspondant à des immeubles à usage d’habitation, et à des immeubles frappés d’insalubrité. Il estime néanmoins le prix de 2000€/m² fondé.

Dans son mémoire récapitulatif reçu le 12 mai 2025, la S.C.I. Jules Guesde demande à la juridiction de :

— A titre principal, Fixer l’indemnité de dépossession à hauteur de 1 424 470 euros dont;

→ 1 293 881,62 euros à titre d’indemnité principale (455,69 m² x 2839,39 €/m²)

→ 130 588,16 euros à titre de remploi

— A titre subsidiaire, fixer l’indemnité de dépossession à hauteur de 1 089 641,30 euros dont :

→ 989 492,10 euros à titre d’indemnité principale (455,69 m² x 2171,41 €/m²)

→ 100 149,20 euros à titre de remploi

— Condamner l’EPF à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la surface indiquée dans le certificat au titre du local commercial ne comprend pas la cave et conteste l’abattement de 10 % au titre des murs retenus par le commissaire du gouvernement. Elle conteste la surface retenue pour le terme de comparaison n°4. Elle demande à ce que le terme 13 soit écarté, s’agissant d’un immeuble alors en mauvais état. Elle estime qu’il n’y a pas lieu à écarter les immeubles à seul usage d’habitation, qui sont au contraire d’une valeur inférieure à ceux à usage mixte. A titre subsidiaire, sur la base des six termes de comparaison communs aux deux parties et portant sur des immeubles situés dans la même [Adresse 41], elle revendique le prix moyen de 2171,41 €/m².

Dans son mémoire en réplique n°2 reçu au greffe le 22 mai 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France réévalue son offre à la somme totale de 992 300 euros dont :

—  901 000 euros d’indemnité principale de dépossession (sur la base d’une surface de 450,93 m²P et d’un prix de 2 000 euros) ;

—  91 300 euros d’indemnité de remploi.

Il soutient que les immeubles mixtes relèvent d’un autre marché que les immeubles à usage d’habitation. Il ajoute que les immeubles situés à [Localité 32] sont à proximité, soit 1,5 km, ce que valide la jurisprudence. Il souligne l’état moyen voire dégradé du bien. Des termes qu’il retient, il déduit un prix moyen de 2090 euros proche du prix offert de 2000 €/m².

Après trois renvois, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 juin 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des coanclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Les parcelles sont d’une contenance de 94 m² pour la parcelle cadastrée SV [Cadastre 12] sise [Adresse 21] et de 44 m² pour la parcelle cadastrée SV [Cadastre 11] sise [Adresse 24]. Elles sont situées dans le [Adresse 37], à proximité de [Adresse 30] ou « [Adresse 35] ».

Les deux parcelles sont contiguës et accueillent chacune un immeuble de 1900 pour la première et de 1850 pour la seconde. Il s’agit d’immeubles de rapport mixtes à usage de commerce et d’habitation, érigés en R+3, avec double mitoyenneté et sans extérieur.

Ces parcelles forment une unité foncière, à l’angle des [Adresse 42] et [Adresse 39], le rez-de-chaussée ayant été ouvert pour former un seul local commercial couvrant la surface des deux immeubles. Le local commercial est exploité comme magasin de produits asiatiques via une société gérée par des membres de la famille des propriétaires de l’immeuble

L’ensemble est composé de six appartements dans les étages accessibles par une seule entrée :

— trois appartements, un par étage, pour le n° 58 ;

— trois studios/appartements, un par étage, pour le n°60, dont un dont la pièce de vie est aveugle (2ème étage).

Il y a également une cave commune aux deux immeubles, utilisée comme espace de stockage par le fonds de commerce.

La visite des lieux a permis de constater que la façade de l’immeuble est en mauvais état au niveau des peintures et nécessite un ravalement. Les communs sont dans un état moyen, ainsi que cela ressort notamment des photographies intégrées par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions et prises lors du transport. De même, au vu des photographies reproduites dans les écritures des parties et de celles du procès-verbal de transport, les appartements sont dans un état variable, de bon à moyen avec parfois des revêtements de sol usagés, des traces d’humidité. Le local commercial est dans un état correct.

L’ensemble des appartements et le local commercial sont loués.

Les parcelles étaient classées en zone UCM 2.1.1. du PLUi de la MEL, approuvé par délibération du 11 décembre 2019. Elles sont classées en zone UCM1.1.1. du PLU 3 de la MEL approuvé par délibération du 28 juin 2024.

2/ Sur la surface

En matière d’expropriation, il est d’usage de prendre en compte la surface pondérée du bien à évaluer, afin de valoriser également les espaces annexes, cave, grenier, atelier, appentis… et de comparer de façon pertinente le bien avec d’autres immeubles.

En l’espèce, la propriétaire produit un certificat de mesurage du 18 février 2025 de la société Agence Diagnostic Nord pour les surfaces utiles des trois appartements de l’immeuble n°[Adresse 24], pour un total de 94,14 m² et du local commercial pour 106,95 m². Les autres locaux n’ont pas été mesurés, faute de contestation des surfaces cadastrales, d’après la S.C.I. Jules Guesde.

M. le commissaire du gouvernement a repris les éléments de surface dans le tableau suivant : (tableau non inséré)

Les surfaces des appartements, issues du mesurage et les surfaces cadastrales reprises pour les appartements du [Adresse 21] ne sont pas discutées par les parties.

S’agissant du local commercial, il résulte de l’attestation de mesurage une surface utile de 106,95 m² et dans une attestation du 5 mai 2025, le gérant de la société ayant procédé aux mesures a confirmé que cette surface correspondait au seul rez-de-chaussée sans intégrer la cave. La surface de 106,95 m² sera donc retenue pour le local commercial du rez-de-chaussée.

S’agissant de la cave, le cadastre mentionne deux caves de 74 m² chacune, soit 148 m², alors que la contenance des deux parcelles est de 138 m², soit un excès de 10 m².

M. le commissaire du gouvernement propose donc de retenir la surface de 138 m² dont il retranche 10 % pour tenir compte des murs et obtenir une surface utile, soit une surface utile de 124,20 m². La méthode n’est effectivement pas fondée sur des données objectives. Pour autant, il convient de relever que le local commercial qui occupe tout le rez-de-chaussée, hors communs, est de 106,95 m². Et chaque étage comprenant deux appartements, la surface utile cumulée est d’environ 107,41 m² (75 m² + 32,41 m² maximum), soit une surface utile équivalente à celle retenue pour le rez-de-chaussée.

Dès lors, la surface utile retenue par le commissaire du gouvernement pour la cave à hauteur de 124,20 m² apparaît tout à fait cohérente et même favorable au propriétaire, de sorte qu’il convient de la valider.

Les surfaces et pondérations suivantes seront ainsi retenues : (tableau non inséré)

Il convient ainsi de fixer la surface utile pondérée de l’ensemble immobilier à 450,93 m²P.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 29] [Localité 33], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 septembre 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris ci-après. Les surfaces et prix ont été corrigés en fonction des données des actes. De plus, afin de permettre une comparaison utile et pertinente, il convient de retenir la même unité de mesure de la surface, soit la surface utile avec pondération des pièces annexes.

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

1

2022P28763

PV 18

[Adresse 14]

27/07/22

1918

80

153,4*

435 510

2839,05*

2

2022P16371

SV 320

[Adresse 19]

05/05/22

1920

113

262*

440000

1679,39*

3

2022P41844

PS 600

[Adresse 2]

08/11/22

1860

67

173*

422000

2439,31*

4

2021P05611

SV 434

[Adresse 15]

08/06/21

1860

68

163*

270000

1656,44*

5

2022P46709

PV 461

[Adresse 26]

13/12/22

1900

62

105,8*

210000

1984,88*

6

2021P05613

MR 154

[Adresse 9]

25/05/21

1914

61

208*

420000

2019,23*

7

2022P39753

MO 36

[Adresse 1]

11/10/22

1870

91

206*

430000

2087,38*

S’agissant du terme 4, il est mentionné dans l’acte de cession un certificat de mesurage duquel il résulte des surfaces Loi Carrez de 59 m² pour le rez-de-chaussée commercial, 24,98 pour l’appartement du 1er étage, et 25,77 m² pour l’appartement du 2ème étage. La S.C.I. Jules Guesde se prévaut sur cette base d’une surface de 119,75 m² en y ajoutant la cave de 30 m² et le grenier de 20 m² pondérés à 0,2.

Les surfaces renseignées au cadastre correspondent aux déclarations des propriétaires. Si elles peuvent apparaître moins précises qu’un certificat de mesurage, elles sont néanmoins toutes exprimées en surface utile et non en surface Loi Carrez. Dès lors que pour les autres termes de comparaison les surfaces Loi Carrez ne sont pas connues, la comparaison ne peut être pertinente si l’unité de mesure est différente. Il convient ainsi, à l’instar du commissaire du gouvernement, de retenir les surfaces mentionnées au cadastre, soit la surface totale pour le terme 4 de 163 m², et donc un prix au m² de 1656,44 euros.

Termes de comparaison cités par la S.C.I. Jules Guesde :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

14

2022P31049

SV 453

[Adresse 18]

16/08/22

1850

46

81

260000

3209,88

15

2023P32640

SX [Cadastre 7]

[Adresse 8]

28/09/23

1897

116

135

600000

4444,44

16

2021P18660

RX 122

[Adresse 4]

03/09/21

1930

122

144

736000

5111,11

17

2021P09452

SX [Cadastre 28]

[Adresse 10]

01/07/21

1900

172

402*

720000

1791,05*

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

Surface

terrain

SUP

Prix total

Prix/m²

SUP

8

2024P07587

SV [Cadastre 17]

[Adresse 25]

14/04/23

1880

96

235

446500

1900,00

9

2023P09858

SV [Cadastre 13]

[Adresse 16]

14/03/23

83

134

[Localité 3]

925,37

10

2023P03545

SV 369

[Adresse 27]

30/12/22

1880

75

140

278500

1989,29

11

2022P45072

PS 358

[Adresse 5]

08/12/22

1900

55

236,4

180000

761,42

12

2022P28593

PT 177

[Adresse 6]

07/07/22

1860

183

189

465000

2460,32

13

2021P13304

PT 177

[Adresse 6]

12/07/21

1860

183

189

240000

1269,84

Les termes 1, 2, 14, 15 et 16 correspondent à des cessions d’immeubles de rapport à seul usage d’habitation. Le bien à évaluer étant un immeuble mixte à usage de commerce et d’habitation, les immeubles à usage d’habitation sont de nature trop distincte pour réaliser une comparaison pertinente et seront écartés.

S’agissant du terme 17, d’après les données cadastrales il s’agit bien d’un immeuble mixte de rapport (composé de trois appartements et de deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée), de sorte que même si dans l’acte de cession il a été mentionné qu’il était uniquement à usage d’habitation, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les termes 9 et 11 correspondent à des ventes d’immeubles frappés d’insalubrité, alors que le bien immobilier en cause est en bon état général. Ils seront donc écartés.

Les termes 12 et 13 correspondent à la vente du même immeuble à un an d’écart. Cette seule circonstance est insuffisante à écarter la cession la plus ancienne, alors qu’elle reste récente. En revanche, il résulte de l’acte de cession produit par Mme le commissaire du gouvernement au paragraphe « Certificat de non péril » page 11 que l’immeuble est affecté de désordres devant être réparés « afin de respecter les normes de décence » avant de pouvoir l’offrir à la location. Dès lors, l’état du bien lors de la vente de 2021 n’était pas comparable à celui du bien en cause et le terme 13 sera donc écarté.

Les biens objets des termes 6 et 7 sont situés dans le quartier de [Localité 32]. Ces deux quartiers sont à proximité l’un de l’autre et présentent des caractéristiques communes. D’ailleurs, la [Adresse 40] et la [Adresse 34] sont proches de la [Adresse 36], secteur qui fait également l’objet d’un programme de rénovation urbaine et est touché par des expropriations. Ces termes ne sont donc pas à écarter a priori. En revanche, ainsi que le relève M. le commissaire du gouvernement, même s’ils sont retenus, il conviendra de privilégier les termes plus proches géographiquement et donc situés dans le même quartier et d’autant plus dans la même rue.

Les termes 3 à 8, 10, 12 et 17 qui correspondent tous à des cessions récentes d’immeubles mixtes de rapport situés dans le même secteur géographique présentent suffisamment de caractéristiques similaires à celles de l’immeuble à évaluer pour être retenus.

Le prix moyen résultant de ces neuf termes est de 2 036,43 €/m²P.

Si l’on écarte les termes 6 et 7 correspondant à des immeubles situés dans le quartier de [Localité 32], de manière à privilégier les sept cessions de biens situés dans la même rue ou à proximité immédiate, le prix moyen est de 2031,61 €/m²P.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, compte tenu notamment de l’état moyen de l’immeuble tel qu’il a été constaté lors du transport sur les lieux, il convient de retenir un prix de 2000 €/m²P, comme celui repris dans l’avis des Domaines et par M. le commissaire du gouvernement.

Ainsi, l’indemnité principale de dépossession revenant à la S.C.I. Jules Guesde doit être fixée à 902 000 euros (450,93 m²P x 2 000 €/m²P = 901 860 € arrondi à 902 000€).

II- Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  894 000 euros x 10 % = 89 400 euros

= 91 400 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’EPF. Il sera également condamné à payer à la S.C.I. Jules Guesde la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 septembre 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à la S.C.I. Jules Guesde, pour les parcelles cadastrées SV [Cadastre 11] et [Cadastre 12] sises respectivement [Adresse 20] à [Localité 31] d’une contenance totale de 138 m² à 993 400 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 902 000 euros indemnité de remploi : 91 400 euros ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France à payer à la S.C.I. Jules Guesde la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation