TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024

GROSSE :

Le 14 février 2025

à M^e Laurent ROUZEAU

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 février 2025

à M. [W] [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05448 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MVE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [Y]

née le 17 Août 1949 à [Localité 3], domiciliée : chez M et Mme [X], [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent ROUZEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [W]

né le 15 Septembre 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 mars 2018, Madame [C] [Y], a consenti à Monsieur [Z] [W] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6], avec cave et parking accessoires au logement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 1070 euros outre 100 euros de provisions sur charges;

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [Y] a fait signifier à Monsieur [Z] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 septembre 2022 pour un montant en principal de 12783,79 euros;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 21 septembre 2022;

Madame [C] [Y] a fait signifier à Monsieur [Z] [W] un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 décembre 2022 pour un montant en principal de 15972,90 euros;

Un protocole d’accord transactionnel a été signé le 12 avril 2023 aux termes duquel, Monsieur [Z] [W] s’est engagé à quitter les lieux au plus tard le 31 août 2023, Madame [Y] a accepté de ramener la dette locative à la somme de 15000 euros et les parties s’étant accordées sur un échéancier;

Ce Protocole d’Accord n’ayant pas été respecté, une procédure devant le juge des référés a été poursuivie et suivant ordonnance du 18 avril 2024, le juge des référés a déclaré iirecevables les demandes tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [Z] [W] et la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation et a condamné Monsieur [Z] [W] au paiement de la somme de 28967,57 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024 et a retenu l’existence d’une contestation sérieuse sur la demande de travaux formulée par Monsieur [Z] [W] ;

Monsieur [Z] [W] n’ayant procédé à aucun règlement, Madame [C] [Y] a fait signifier à Monsieur [Z] [W] un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 juin 2024 pour un montant en principal de 5106,97 euros;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 12 juin 2024;

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024 , dénoncé le 4 septembre 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [C] [Y] a assigné Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins d’entendre le tribunal:

— Constater la résiliation du contrat de bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [Z] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— Ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être éventuellement dus ;

— Condamner Monsieur [Z] [W] au paiement de la somme de 9105,25 euros(qu’il conviendra d’actualiser) au titre des loyers et charges dus depuis le 1er mars 2024 jusqu’au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5106,97 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [Z] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer outre les provisions sur charges, soit 1306,57 euros jusqu’au délaissement complet des lieux,

— Condamner Monsieur [Z] [W] à payer à Madame [C] [Y] à titre de provision sur les frais de garde-meubles à compter du 27 octobre 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux soit au 1er septembre 2024, la somme de 1457,20 euros

— Condamner Monsieur [Z] [W] au paiement de la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure et aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement de payer, de l’assignation et de dénonciation à la Préfecture

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024 ;

A cette audience, Madame [C] [Y] a été représentée par son Conseil et Monsieur [Z] [W] a comparu en personne ;

En défense, Monsieur [Z] [W] sollicite la réfection complète de l’appartement et d’être exempté du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux ; il fait valoir qu’il ne s’est jamais opposé à laisser l’accès aux entreprises , qu’il a été absent à deux reprises mais avait laissé les clés à sa voisine ; il ajoute avoir réclamé le DPE à maintes reprises et que l’appartement était déjà classé E il y a 13 ans, qu’il paye 400 euros par mois pour se chauffer, que des trous laissent passer les nuisibles ; il soutient que le loyer est disproportionné par rapport à l’état de l’appartement ;

Il déclare être maître d’œuvre et percevoir 50000 euros de revenus annuels, que sa fille qui vit à son domicile travaille et perçoit 30000 euros de revenus annuels ;

Madame [C] [Y] par la voix de son avocat a réitéré les termes de son assignation en faisant valoir que les défauts de paiement sont intervenus depuis janvier 2022, et en actualisant sa créance au 1er décembre 2024 à la somme de 12946 euros ;

Elle souligne que les saisies attribution en France ont été infructueuses, que Monsieur [W] a organisé son insolvabilité, qu’elle est obligée depuis son divorce d’être hébergée chez sa sœur et souhaite récupérer son appartement, qu’elle sollicite en conséquence que ses frais de gardiennage de ses meubles soient payés par Monsieur [W] ;

Madame [Y] sollicite le rejet de toutes les demandes de Monsieur [W] qui n’a jamais demandé à ce que des travaux soient réalisés , que la copropriété a engagé des travaux dans toutes les gaines techniques et que Monsieur [W] a refusé de laisser l’accès aux entreprises et a retardé au maximum la réalisation des travaux pour refermer les ouvertures ; elle souligne le faut d’entretien par Monsieur [W] et la volonté manifeste de celui-ci de dégrader l’appartement , les désagréments de jouissance dont il fait état n’autorisant pas la suspension des loyers ;

Monsieur [Z] [W] a ajouté qu’il s’opposait au paiement des frais de gardiennage des meubles de la requérante, étant étranger au divorce de Madame [Y] ;

Il reconnait avoir fait une proposition pour acquérir l’appartement à 180000 euros ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe;

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 septembre 2024, soit au moins six semaine avant l’audience initiale du 24 octobre 2024;

Madame [C] [Y] justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Par conséquent, Madame [C] [Y] est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

Sur les contestations de Monsieur [W]

Les relations des parties sont régies par la loi d’ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus  ;

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Le bailleur justifie par le contrat de bail versé aux débats l’obligation de paiement de Monsieur [Z] [W] ;

Il ressort de l’ordonnance de référé du 18 avril 2024 produite aux débats que le juge des référés a condamné Monsieur [Z] [W] au paiement de la somme de 28967,57 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024 ;

Madame [Y] sollicite une provision actualisée à la somme de 12946 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période du 1mars 2024 au 1er décembre 2024;

Monsieur [Z] [W] demande à être exempté du paiement des loyers, ce qui s’analyse en une exception d’inexécution;

Au soutien de l’exception d’inexécution, Monsieur [Z] [W] avance que le loyer est disproportionné par rapport à l’état de l’appartement, que l’appartement était déjà classé E il y a 13 ans, qu’il paye 400 euros par mois pour se chauffer, que des trous laissent passer les nuisibles, que son appartement est insalubre ; il verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 16 décembre 2024 à sa demande et un DPE du 15 mars 2012 classant l’appartement en catégorie E;

L’article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution d’une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

L’exception d’inexécution joue si le logement est inhabitable.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail signé le 15 mars 2018, portant sur un appartement situé [Adresse 6] ;

L’état des lieux d’entrée produit aux débats établit que lors de l’entrée en possession, les lieux étaient en bon état ;

Il est relevé que Monsieur [Z] [W] ne s’est jamais plaint de désordres affectant l’appartement loué dans ses échanges avec le conseil de son bailleur en 2022 ; ce n’est que quelques jours avant la signature du protocole transactionnel début avril 2023 qu’il indique que le chauffe-eau est vétuste et que ses factures d’électricité sont très élevées du fait de la mauvaise isolation du logement et des fenêtres très anciennes ;

Monsieur [Z] [W] ne justifie du dysfonctionnement du chauffe-eau par aucune pièce versé aux débats ;

Le DPE produit aux débats établit que le logement est classé E en 2012 ;

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 16 décembre 2024 que le commissaire de justice constate que sur le côté juste après la porte d’entrée, une ouverture a été réalisée dans la gaine technique et médiocrement colmatée avec un feuillet de sorte que l’appartement ne se trouve plus hors d’air et une situation similaire dans les WC, et que le tableau électrique présente un aspect ancien et vétuste et que les évacuations d’eau sont bouchées dans la salle de bains ;

Madame [C] [Y] fait valoir que la copropriété a engagé des travaux dans toutes les gaines techniques et que Monsieur [W] a refusé de laisser l’accès aux entreprises et a retardé au maximum la réalisation des travaux pour refermer les ouvertures ;

La requérante produit aux débats le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] du 14 décembre 2022 qui vote le financement des travaux de réhabilitation des réseaux eaux usées ; ce procès-verbal confirme les constatations du commissaire de justice concernant l’observation des gaines techniques;

Monsieur [Z] [W] ne justifie par aucune pièce produite aux débats qu’il aurait sollicité sa bailleresse pour terminer les travaux par la pose de cloison pour refermer les ouvertures ;

Et si Monsieur [Z] [W] indique avoir sollicité l’aide de divers organismes (ADIL histologue, Mairie de [Localité 4]), il n’en justifie pas ;

De surcroît, il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que la faute du bailleur a rendu les locaux impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce;

En effet, il ne ressort pas des seules pièces versées aux débats que le logement était inhabitable or seule l’inhabitabilité du logement peut justifier la suspension du paiement des loyers;

Monsieur [Z] [W] ne justifie d’aucune pièce de nature à rapporter la preuve que les lieux loués sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Il en résulte qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose au paiement des loyers et charges;

Aucune contestation sérieuse ne s’oppose à la mise en œuvre de la clause résolutoire;

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 10 juin 2024 pour obtenir le paiement d‘un montant en principal de 5106,97 euros;

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 août 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit depuis le 10 août 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public;

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Monsieur [Z] [W] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1306,58 euros au total;

Madame [C] [Y] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, les commandements de payer visant la clause résolutoire, l’ordonnance de référé du 18 avril 2024, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 12946,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période du 1er mars 2024 au 1er décembre 2024 échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

Monsieur [Z] [W] ne justifie pas de l’extinction de son obligation;

Madame [C] [Y] établit dès lors une créance non sérieusement contestable à hauteur de 12946,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période du 1er mars 2024 au 1er décembre 2024 échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

Monsieur [Z] [W] est dès lors condamné à payer à titre provisionnel à Madame [C] [Y] la somme de 12946,44 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période du 1er mars 2024 au 1er décembre 2024 échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [Z] [W] n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ;

La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut pas accorder des délais de paiement,

L’expulsion de Monsieur [Z] [W] sera donc ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, laquelle ne pourra intervenir qu’après le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par les articles L 411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de réfection du logement

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si le logement ne répond pas aux critères de décence, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine les travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’issue des travaux.

Monsieur [Z] [W] sollicite la réfection complète de l’appartement ;

Outre le fait que l’indécence du logement n’est pas établie, Monsieur [Z] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis le 10 août 2024, ne peut se prévaloir d’un droit à faire exécuter des travaux alors même qu’il aurait dû quitter les lieux depuis le 10 août 2024;

Il s’ensuit que la demande tendant à obtenir la condamnation de Madame [C] [Y] à procéder à la refection du logement, sera rejetée;

Sur la demande en paiement des frais de garde-meubles

Madame [C] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [W] à payer à Madame [C] [Y] à titre de provision sur les frais de garde-meubles à compter du 27 octobre 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux, à raison de 139,20 euros par mois ;

Monsieur [Z] [W] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il est étarnger au divorce de Madame [Y] ;

Madame [Y] fait valoir qu’elle a été contrainte de quitter le domicile conjugal suite à son divorce et qu’elle souhaite récupérer son logement pour y vivre, et qu’elle est hébergée régulièrement chez sa sœur ;

Toutefois, cette demande se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse, le divorce de Madame [C] [Y] et ses contraintes de vie étant étrangers à Monsieur [Z] [W] ;

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [W] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [Z] [W] à payer à Madame [C] [Y] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

La Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare Madame [C] [Y] recevable en ses demandes ;

Rejette l’exception d’inexécution de l’obligation de payer le loyer ;

Dit qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose à la mise en oeuvre de la clause résolutoire et au paiement des loyers et charges ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au10 août 2024 ;

Constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 10 août 2024 ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux appartement sis [Adresse 6], et cave et parking accessoires, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

Dit que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [Z] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, à la somme de 1306,57 euros ;

Condamne Monsieur [Z] [W] à payer à Madame [C] [Y] la somme de 12946,44 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période du 1er mars 2024 au 1er décembre 2024 échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Monsieur [Z] [W] à payer à titre provisionnel à Madame [C] [Y] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1306,57 euros, à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Rejette la demande tendant à obtenir la condamnation de Madame [C] [Y] à procéder à la réfection du logement, formulée à titre reconventionnel par Monsieur [Z] [W] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur [Z] [W] à payer à Madame [C] [Y] à titre de provision, ses frais de garde-meubles à compter du 27 octobre 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux ;

Condamne Monsieur [Z] [W] à payer à Madame [C] [Y] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Rejette toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

Rappelle que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE