TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 10]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06349 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YOL4

N° de Minute : 24/00148

JUGEMENT

DU : 24 Mars 2025

L’ Association GROUPE DE RECHERCHE POUR L’AIDE ET L’ACCES AU LOGEMENT (GRAAL)

[V] [B]

C/

[X] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

L’ Association GROUPE DE RECHERCHE POUR L’AIDE ET L’ACCES AU LOGEMENT (GRAAL), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [U] [M] munie d’un pouvoir spécial

M. [V] [B], demeurant [Adresse 12]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Février 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

1 EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2023, M. [V] [B] représenté par son mandataire, l’association LE GRAAL, a donné en location à M. [X] [G], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 14], moyennant un loyer mensuel de 445,04 euros outre 8 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, M. [V] [B] a fait délivrer à M. [X] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2 002,84 euros.

Par exploit du 7 juin 2024, M. [V] [B] et l’association LE GRAAL ont fait citer M. [X] [G] à l’audience du 10 février 2025 du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de de Lille afin de voir :

— prononcer la résiliation du contrat de location à usage d’habitation principale conclu entre M. [V] [B] et M. [X] [G] pour défaut de paiement des loyers en application des articles 1224 à 1230 du code civil,

— ordonner l’expulsion de M. [X] [G] de corps et de biens ainsi que tout occupant introduit par lui dans le local à usage d’habitation situé [Adresse 7] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Dire que faute pour M. [X] [G] de quitter spontanément les lieux, les requérants pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous les biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant, s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner M. [X] [G] au paiement de la somme de 1991,96 euros, correspondant aux loyers et charges impayées outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en application des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-6 du code civil,

— Condamner M. [X] [G] au paiement des loyers et charges dus entre la date de l’assignation et le délibéré,

— Condamner M. [X] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des loyers et charges jusqu’à son départ effectif,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civil,

— De voir ordonner l’exécution provisoire.

Le 7 octobre 2024, copie de cette assignation a été délivrée par voie électronique au représentant de l’État dans le département.

A l’audience du 10 février 2025, M. [V] [B] et l’association LE GRAAL, régulièrement représentée par Mme [M] munie d’un pouvoir ont maintenu leurs demandes sauf à solliciter la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et à actualiser le montant de la dette à la somme de 7388,09 euros échéance de janvier 2025 incluse. Ils notent que le loyer courant d’un montant actualisé de 461,61 euros outre 8 euros de charges demeure impayé. Ils sollicitent en outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [G] régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la décision a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 7 juin 2024 par dépôt de l’acte à l’étude et le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être relevées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2025.

L’action de Monsieur [B] [V] est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient dans son article 2-9 une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à M. [X] [G] le 13 mars 2024.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que M. [X] [G] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024.

Il convient par suite, de condamner M. [X] [G] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 14].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

M. [X] [G] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 14 mai 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer au jour de l’assignation, soit la somme de 461,61 euros outre 8 euros de charges.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 1er juin 2024 et est incluse dans la condamnation principale arrêtée au terme du mois de janvier 2025 inclus.

En l’espèce, M. [V] [B] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

le décompte de la créance arrêtée au mois de 5 février 2025.

Il ressort de l’historique de compte que le montant des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées s’élève à la somme de 5 388,09 euros dont il convient de déduire la somme de 12 euros réclamés au titre de frais non justifiés, soit la somme de 5 376,09 euros arrêtée au 5 février 2025, échéance de janvier inclus.

Il convient donc de condamner M. [X] [G] à payer à M. [V] [B] la somme de 5 376,09 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations arrêtés au 5 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluses, avec intérêts au taux légal, à compter du 13 mars 2024 sur la somme de 2 002,84 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

En l’absence de tout rapport d’enquête sociale et financière, la situation du défendeur est ignorée et il n’apparaît donc pas opportun d’envisager l’octroi de délais de paiement tels que prévus par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [X] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au Préfet, la dénonciation à la CCAPEX étant inutile dans cette procédure s’agissant d’un particulier bailleur.

Il convient de condamner M. [X] [G] à payer à M. [V] [B] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure.

Enfin, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de M. [V] [B] recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2023 entre M. [V] [B] et M. [X] [G] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 14], à compter du 14 mai 2024;

CONDAMNE M. [X] [G] à libérer les lieux loués, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de M. [X] [G] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [X] [G] à verser mensuellement à M. [V] [B] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été contractuellement dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 461,61 euros outre 8 euros de charges à compter du 1er juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [X] [G] à payer à M. [V] [B], au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtés au 5 février 2025, mois de janvier 2025 inclus, la somme de 5 376,09 euros avec intérêts au taux légal, sur la somme de 2 002,84 euros à compter du 13 mars 2024 et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE à M. [X] [G] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE M. [X] [G] payer à M. [V] [B] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE