TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01660 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2PV

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C. EPARGNE PIERRE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LA MACHINE INFERNALE TATTOO

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre AZAR, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 04 Mars 2025

ORDONNANCE du 04 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 29 septembre 2020, la S.C.P.I Epargne Pierre a consenti à la S.A.S La Machine Infernale Tattoo un bail commercial, portant sur les locaux situés à [Adresse 10], au sein d’un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 7]”, correspondant au lot de copropriété n°101 ainsi que 15 emplacements de stationnement, pour une durée de neuf années à compter du 15 avril 2020 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 50 800 euros HT, soumis à indexation anuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions annuelles sur charges de 8.400 euros, provisions annuelles sur taxes de 5.500 euros et versement d’un dépôt de garantie de 8.466,67 euros.

Par avenant du 29 septembre 2020, la S.C.P.I Epargne Pierre a donné à bail à la S.A.S La Machine Infernale Tattoo une surface complémentaire, correspondant au lot de copropriété n°9 du même ensemble immobilier, à compter du 1er juillet 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel complémentaire de 15.000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions annuelles complémentaires sur charges de 5.760 euros, provisions annuelles complémentaires sur taxes de 3.780 euros et versement d’un dépôt de garantie complémentaire de 2.500 euros.

Par lettre-avenant au bail du 15 décembre 2020, signée le 18 janvier 2021, la S.C.P.I Epargne Pierre a accordé à la S.A.S La Machine Infernale Tattoo un abandon de la totalité du loyer HT du mois de novembre 2020 à hauteur de 4.233,33 euros.

Par avenant du 26 mars 2024 valant protocole transactionnel d’accord à effet rétroactif du 1er mars 2024, les parties ont convenu :

— la restitution au bailleur de 11 places de parking extérieures,

— la diminution du loyer annuel à la somme de 60.000 euros HT,

— la non-indexation du loyer pour toute la période résiduelle du bail,

— la conservation du dépôt de garantie s’élévant à la somme de 11.963,26 euros au 26 mars 2024,

— l’étalement de la dette locative du preneur s’élévant à la date du 29 février 2024 à la somme de 64.860,82 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités dus à compter du mois d’août 2023 et jusqu’au mois de février 2024 inclus, en 22 mensualités de 2.948,22 euros. Il a en outre été convenu qu’en cas de non-paiement par le preneur d’une seule des mensualités prévues à l’échéancier et après mise en demeure du bailleur restée sans effet durant quinze jours ouvrés, le présent accord deviendra caduc et le bailleur pourra exiger du preneur le paiement immédiat de la totalité des sommes impayées et mettre en jeu la clause de résiliation prévue au bail.

Les loyers étant impayés, la S.C.P.I Epargne Pierre a fait signifier le 12 août 2024 à la S.A.S La Machine Infernale Tattoo un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 17 octobre 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

Vu l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu l’article L.145-41 du code de commerce

Vu le bail commercial

— Constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 août 2024 n’ont pas été payées dans le délai d’un mois,

En conséquence,

— Constater la résiliation de plein droit du bail susvisé au 13 septembre 2024,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de la société La Machine Infernale Tattoo ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner la société La Machine Infernale Tattoo à payer à la société Epargne Pierre la somme de 84.714,92 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Condamner la société La Machine Infernale Tattoo à payer à la société Epargne Pierre la somme de 18.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice causé au bailleur,

— Pour la période postérieure à la résiliation du bail, Condamner la société La Machine Infernale Tattoo à payer à la société Epargne Pierre une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— Condamner également la société La Machine Infernale Tattoo à payer à la société Epargne Pierre la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner enfin la société La Machine Infernale Tattoo aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2024 (376,92 euros), outre celui de l’état des inscriptions sur le fonds (28,78 euros), et le droit de plaidoirie (13 euros),

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est de plein droit exécutoire conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 et renvoyée à la demande des parties au 11 février 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, la S.C.P.I Epargne Pierre, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

La S.A.S La Machine Infernale Tattoo, représentée par son avocat, n’a pas conclu et s’en rapporte oralement.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La S.C.P.I Epargne Pierre justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce (pièce n°25).

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 17 page 30 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 69.780,48 euros, délivré le 12 août 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 12 septembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la S.A.S La Machine Infernale Tattoo après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la S.C.P.I Epargne Pierre, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la S.A.S La Machine Infernale Tattoo, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Après déduction de la somme totale de 208 euros au titre de frais d’impayés/de rejet des prélèvements, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 84.506,82 euros,qui constitue une créance non sérieusement contestable.

La S.A.S La Machine Infernale Tattoo sera en conséquence condamnée à payer à la S.C.P.I Epargne Pierre la somme provisionnelle de 84.506,92 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de provision au titre du préjudice causé au bailleur

La S.C.P.I Epargne Pierre sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme équivalent à 3 mois de loyers HT, soit la somme de 18.000 euros, à titre de provision à valoir sur le préjudice qui lui a été causé.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée et en l’occurrence, la somme susceptible d’être allouée en réparation du préjudice causé au bailleur. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’absence d’éléments d’appréciation suffisants, la demande de provision à valoir sur le préjudice causé au bailleur se heurte à une contestation sérieuse relevant de l’appréciation du juge du fond.

En conséquence, il ne sera fait droit à une demande de provision à valoir sur le préjudice causé au bailleur.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La S.A.S La Machine Infernale Tattoo qui succombe sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

La S.A.S La Machine Infernale Tattoo sera en outre condamnée à payer à la S.C.P.I Epargne Pierre la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 12 septembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 29 septembre 2020, portant sur les locaux situés à [Adresse 8] ([Adresse 5]) [Adresse 1], au sein d’un ensemble immobilier dénommé “Centre d’affaires de l’Union/ Le Kairos”,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S La Machine Infernale Tattoo et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 9]) [Adresse 1], au sein d’un ensemble immobilier dénommé “Centre d’affaires de l’Union/ Le Kairos”, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 septembre 2024 ;

Condamnons à titre provisionnel la S.A.S La Machine Infernale Tattoo au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la S.A.S La Machine Infernale Tattoo à payer à la S.C.P.I Epargne Pierre la somme provisionnelle de 84.506,92 euros (quatre-vingt-quatre mille cinq cent six euros quatre-vingt-douze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 ;

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboutons la S.C.P.I Epargne Pierre de sa demande de condamnation de la S.A.S La Machine Infernale Tattoo à lui verser une somme provisionnelle à valoir sur le préjudice qui lui a été causé ;

Condamnons la S.A.S La Machine Infernale Tattoo à payer à la S.C.P.I Epargne Pierre la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.A.S La Machine Infernale Tattoo aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 12 août 2024 ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET