TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT rendu le 15 Octobre 2025

N° RG 25/00019 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZMFN

DEMANDERESSE :

S.A. LE CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Joséphine DUPONT-WILLOT substituant M^e Patrick DUPONT-THIEFFRY, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [U] [D] épouse [W]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par M^e Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Monsieur Damien CUVILLIER

Premier Vice-Président adjoint,

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Président du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Madame Coralie DESROUSSEAUX

DEBATS : A l’audience publique du 03 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE

25/19 -2-

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [Y] [W] et Madame [U] [D] épouse [W] à la demande de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2021, publié le 29 avril 2021 au service de la publicité foncière de Lille 2, sous les références volume 2021 S n°25, pour un immeuble désigné comme suit :

Sur la commune de [Localité 7]

Un immeuble à usage professionnel et d’habitation

situé [Adresse 4]

Avec les fonds et terrain en dépendant

cadastré section KT n°[Cadastre 3] pour une contenance de 59 m2

Vu l’assignation à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille à l’audience d’orientation du 7 juillet 2021, délivrée par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2021 à Monsieur [Y] [W] et Madame [U] [D] épouse [W] ;

Vu le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille en date du 15 juin 2022, qui a constaté la suspension de la procédure de saisie-immobilière diligentée par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de Monsieur [Y] [W] et Madame [U] [D] épouse [W] par l’effet du jugement rendu le 10 janvier 2022 par le tribunal de proximité de Roubaix, déclarant les débiteurs saisis recevables en leur demande d’ouvertured’une procédure de surendettement ;

Vu les conclusions de reprises des poursuites en date du 24 mars 2025 ;

Vu l’audience d’orientation du 21 mai 2025,

***

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échanges de leurs conclusions, l’audience d’orientation s’est tenue le 3 septembre 2025.

A cette audience, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, représentée par son avocat, a présenté les demandes suivantes :

— constater que le CREDIT FONCIER DE FRANCE ne s’oppose pas à la vente amiable du bien avec un prix plancher de 120.000 euros ;

— statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, et notamment sur la reprise des poursuites sollicitée

— mentionner la créance retenue pour le CREDIT FONCIER :

A titre principal,

— à la somme de 129.267,04 euros due au 6 février 2025, en principal, frais et intérêts échus, et toutes sommes échues ou à échoir et outre les intérêts et accessoires courus et à courir jusqu’à apurement du compte notamment les intérêts moratoires postérieurs au 6 février 2025 aux taux contractuel de 5,30% et, sous réserves de tous autres dus, droits et actions, notamment des frais des présentes, ceux antérieurs, ceux faits et à faire pour parvenir au règlement ou à la vente.

A titre subsidiaire, en cas de remise en cause de la validité de la clause de déchéance du terme

— à la somme de 56.001,78 euros due au 6 février 2025, en principal, frais et intérêts échus, et toutes sommes échues ou à échoir et outre les intérêts et accessoires courus et à courir jusqu’à apurement du compte notamment les intérêts moratoires postérieurs 6 février 2025 aux taux contractuels de 5,30%, et, sous réserves de tous autres dus, droits et actions, notamment des frais des présentes, ceux antérieurs, ceux faits et à faire pour parvenir au règlement ou à la vente.

25/19 -3-

Dans le cas où la vente forcée serait ordonnée,

— déterminer, conformément audit article, les modalités de poursuite de la procédure et, dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée, en fixer la date et fixer la mise à prix à la somme de 55.600 euros ;

— désigner conformément à l’article R.322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution la SAS WATERLOT ET ASSSOCIES, Commissaires de Justice associés à [Localité 6], qui a établi le procès-verbal de description du bien, pour assurer deux visites du bien saisi, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier, de la force publique et à défaut, faire application de l’article L.322-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— dire que le commissaire de justice désigné pourra au besoin faire procéder au changement des serrures,

— dire que le commissaire de justice se fera assister lors des visites, d’un expert à l’effet d’établir ou de réactualiser les diagnostics amiante, plomb, énergétique, état de l’installation intérieure électrique et au besoin d’effectuer toutes recherches encore nécessaires pour parvenir à la vente,

— dire que la décision à intervenir désignant le commissaire de justice pour assurer les visites devra être notifiée trois jours au moins avant les visites aux occupants du bien saisi,

— dire que si le bien est loué, le locataire est tenu de fournir à l’avocat poursuivant le bail qui lui a été consenti,

— ordonner les dépens en frais privilégiés de vente qui comprendront le coût des visites et divers diagnostics.

Au soutien de ses demandes, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE fait d’abord valoir que sa créance a été établie dans le respect des dispositions contractuelles et a déjà été dûment discutée par les parties et vérifiée par le juge de proximité de ROUBAIX dans son jugement définitif en date du 7 novembre 2022. Il s’estime donc fondé, en vertu de l’autorité de la chose jugée, à solliciter la fixation de sa créance à la somme de 129.267,04 euros suivant décompte arrêté au 6 février 2025 comme retenu par le juge du surendettement.

A titre subsidiaire, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE demande que sa créance soit fixée au montant des échéances échues impayées arrêtées au 6 février 2025, soit la somme de 56 001,78 €, déduction faite des versements limités effectués par les débiteurs.

Par ailleurs, le CREDIT FONCIER déclare être favorable à l’orientation du dossier en vente amiable mais, compte tenu de sa créance et de son estimation qui évaluait en 2021 la valeur du bien à 139.000 euros, il sollicite que le prix plancher soit fixé à la somme de 120.000 euros.

En défense, Monsieur [Y] [W] et Madame [U] [D] épouse [W], représentés par leur avocat, ont pour leur part formulé les demandes suivantes :

— constater le caractère abusif de la clause prévoyant la déchéance du terme et par voie de conséquence, la déclarer non écrite.

Avant dire droit,

— enjoindre en tant que de besoin au Crédit Foncier de France de produire un décompte de sa créance et de l’ensemble des mensualités impayées.

En tout état de cause,

— autoriser les consorts [W] à vendre amiablement l’immeuble pour un prix plancher de 100.000 euros.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [Y] [W] et Madame [U] [D] épouse [W] font tout d’abord valoir que la clause prévoyant la déchéance du terme présente un caractère abusif puisqu’elle ne prévoit aucune mise en demeure préalable et n’octroie aucun délai suffisant laissé au débiteur pour régulariser les impayés.

25/19 -4-

Par ailleurs, Monsieur [Y] [W] et Madame [U] [D] épouse [W] demandent à être autorisés à vendre leur bien à l’amiable pour un prix plancher de 100.000 €, le bien faisant actuellement l’objet de deux mandats de vente pour un prix de 130 000 € pour l’un et de 135 000 € pour l’autre.

A l’issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue, après plus ample délibéré, par jugement mis à disposition au greffe le 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant des sommes dues

L’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

.Sur la clause de déchéance du terme

Aux termes de l’article L 132-1 devenu l’article L 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Dans un arrêt 2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n°21-14.540 publié, la Cour de cassation a dit pour droit que le juge de l’exécution est tenu d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, à moins que cette question ait déjà été examinée dans une précédente décision revêtue de l’autorité de la chose jugée.

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Dans un autre arrêt, 1ère Civ., 22 mars 2023, pourvoi n°21-16.044, la Cour de cassation a dit pour droit que la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La Cour d’Appel de DOUAI considère par ailleurs qu’un délai de quinze jours pour régulariser une situation d’impayés ne constitue pas un préavis d’une durée raisonnable.

En l’espèce, pour réclamer aujourd’hui une créance de 129 267,04 €, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE se prévaut tout d’abord de l’autorité de la chose jugée de la décision rendue par le juge du surendettement le 7 octobre 2022 et qui a fixé le montant de sa créance, après vérification, à la somme alors arrêtée à 91 018,06 €, laquelle, une fois actualisée des intérêts se monte désormais à la somme réclamée de 129 267,04 €.

Cependant, et d’une part, la Cour de cassation a dit pour droit que la décision par laquelle le juge du surendettement, saisi d’une contestation, vérifie la validité des créances, n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal.

D’autre part, il ne résulte pas de la décision du juge du surendettement en date du 7 octobre 2022 que la question de la validité de la déchéance du terme ait été discutée entre les parties et tranchée par cette décision.

Il appartient donc au juge de l’exécution de céans d’examiner la validité de la clause de déchéance du terme au regard des exigences de l’article L 132-1 du code de la consommation, aujourd’hui devenu l’article L 212-1 du même code.

Pour réclamer, dans le commandement de payer valant saisie immobilière, une créance de 100 880,25 €, aujourd’hui actualisée à la somme de 129 267,04 €, la partie poursuivante se prévaut de la déchéance du terme du prêt ayant lié les parties en application d’un article du prêt notarié intitulé « CAS D’EXIGIBILITE » et rédigé comme suit :

« Les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit dans l’un des cas suivants :

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances (…) ».

La clause dont se prévaut la banque ne prévoit ni mise en demeure préalable ni délai minimum laissé au débiteur pour rétablir la situation.

Cette clause permet donc au prêteur, à sa discrétion, de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, déséquilibre de nature à aggraver soudainement et de façon insurmontable les sujétions pesant sur l’emprunteur.

La clause de déchéance du terme dont se prévaut la société CREDIT FONCIER DE FRANCE est donc abusive au regard des exigences de l’article L 132-1 devenu L 212-1 du code de la consommation et doit, comme telle, être réputée non écrite.

Dans ces conditions, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne peut se prévaloir de la déchéance du terme.

25/19 -6-

.Sur les échéances échues impayées

La partie poursuivante peut cependant réclamer paiement des échéances du prêt échues, impayées et non prescrites au jour du commandement de payer.

Les différents décomptes produits aux débats par la partie poursuivante ne permettent cependant pas de déterminer cette somme.

Les différents décomptes produits aux débats sont en effet tous construits sur la base d’une déchéance du terme intervenue et permettent juste de calculer le montant des intérêts qui auraient été dus sur le capital issu de la déchéance du terme. Ils ne permettent pas de connaître quel était le montant des échéances du prêt, échues, impayées et non prescrites au jour du commandement de payer.

La partie saisie ne demande pas le débouté des demandes de la partie saisissante mais uniquement qu’il lui soit fait injonction de produire un décompte actualisé utile permettant de connaître les sommes restant dues en l’absence de déchéance du terme.

Par ailleurs, rejeter la demande de la partie poursuivante faute de produire une pièce permettant de calculer les sommes restant dues, priverait inutilement les parties d’un double degré de juridiction et rallongerait les délais et les frais en provoquant un appel dans une instance qui a déjà bien trop duré.

En conséquence, il convient d’ordonner la réouverture des débats en faisant injonction à la partie poursuivante de produire aux débats un décompte actualisé des échéances du prêt échues, impayées et non prescrites au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière. Ce décompte devra impérativement tenir compte des périodes pendant lesquelles un plan de surendettement a été appliqué.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que la clause de déchéance du terme prévu au contrat de prêt exécuté est abusive et comme telle, réputée non écrite ;

CONSTATE que les pièces versées aux débats ne permettent pas de savoir si des sommes restent dues à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE au titres des échéances échues impayées et non prescrites au jour du commandement de payer valant saisie immobilière ;

CONSTATE qu’en conséquence, il n’est pas possible de déterminer si les conditions de la saisie sont réunies et, si oui, quel montant mentionner pour la créance à recouvrer ;

25/19 -7-

ORDONNE en conséquence la réouverture des débats à l’audience du Mercredi 3 Décembre 2025 à 9h00, qui se déroulera au sein du tribunal judiciaire de Lille, Immeuble de la Halle aux sucres, [Adresse 2], salle 1.16 ;

FAIT injonction pour cette date à la partie poursuivante de produire un décompte actualisé ;

RESERVE les dépens ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier,

Le Greffier Le juge de l’exécution

Coralie DESROUSSEAUX Damien CUVILLIER