TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00036 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZU2

JUGEMENT DU 07 FEVRIER 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 23], [Localité 24]

représentée par M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LA CERAMIQUE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 20] [Localité 22]

non comparante

En présence de Monsieur [G] [X], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Décembre 2024, après avoir entendu :

M^e Delgorgue

M. [X]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 07 Février 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le 8 avril 2021, le conseil communautaire de la Communauté d’agglomérations [Localité 32]-Val de Sambre décidait d’engager au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, pour acquérir les biens actuellement non maîtrisés en vue de constituer la réserve foncière nécessaire à la mise en œuvre du programme de renouvellement urbain du quartier de [Localité 35], sur les communes de [Localité 32] et [Localité 31].

Par arrêté du 11 janvier 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire. Elle s’est déroulée du 6 au 20 février 2023.

Le projet a été déclaré d’utilité publique le 24 avril 2023.

Par arrêté préfectoral du 13 novembre 2023, les parcelles nécessaires à la constitution de la réserve foncière étaient déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Par ordonnance du 22 avril 2024, le juge de l’expropriation du département du Nord a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France les terrains repris au plan parcellaire.

La parcelle cadastrée U[Cadastre 6] d’une contenance de 410 m², située [Adresse 10] à [Localité 32] appartenant à la S.C.I. La Céramique est concernée par le projet.

Le 26 juin 2023, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 11 500 euros avec une marge de négociation de 10 %, outre une indemnité de remploi de 2 350 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre par lettre recommandée avec avis de réception du 25 avril 2024 à la S.C.I. La Céramique (avis de réception signé le 3 mai 2024).

Le propriétaire n’a pas répondu.

Par mémoire parvenu au greffe le 30 septembre 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à la S.C.I. La Céramique à 13 850 euros dont 11 500 euros à titre d’indemnité principale et 2 350 euros à titre de remploi.

Dans ses conclusions du 15 novembre 2024, M. le commissaire du gouvernement estime l’indemnité d’expropriation à la somme totale de 18 800 euros dont 16 000 euros d’indemnité principale et 2 800 euros d’indemnité de remploi

La visite des lieux s’est déroulée le 26 novembre 2024, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et en l’absence du représentant de la S.C.I. La Céramique, bien que régulièrement avisé.

Bien que régulièrement avisé de la date d’audience, la S.C.I. La Céramique n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il conviendra de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 décembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure ou il l’estime régulière, recevable et bien fondee.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

– l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 32]. Il s’agit d’une parcelle d’une contenance de 410 m² sur laquelle est érigé un immeuble à usage d’habitation, construit sur trois niveaux à la fin du XIXème siècle.

C’est une construction de briques, avec couverture en tuiles.

Il ressort de la visite sur les lieux que l’immeuble a été dégradé par un incendie. Il est partiellement à ciel ouvert. Les vitres des fenêtres de façade du 1er étage et du rez-de-chaussée sont brisées. L’immeuble est ainsi ouvert aux intempéries.

Il est frappé d’un arrêté d’insalubrité depuis le 18 octobre 2016. Il est à l’état d’abandon manifeste. Les porte et fenêtres du rez-de-chaussée sont défendues par un bardage métallique.

D’après le cadastre, la surface utile est de 170 m².

Le bien est classé en zone UA.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il convient de fixer la date de référence, en application de cet article et de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme susmentionné à la date à laquelle la dernière modification du document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien est devenue opposable, soit le 12 décembre 2019.

3/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’Etablissement public foncier des Hauts de France :

Terme n°1Acte du 08/11/2021 – parcelle cadastrée U [Cadastre 9], contenance 232 m² – [Adresse 33] à [Localité 32] – 5 000 € soit 21,55 €/m²

Terme n°2Acte du 09/08/2021 – parcelle cadastrée U [Cadastre 8], contenance 177 m² – [Adresse 33] à [Localité 32] – 5 000 € soit 28,25 €/m²

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

Terrains à bâtir :

Terme n°3Acte du 12/09/2022 – parcelle cadastrée AD [Cadastre 26], contenance 346 m² – [Adresse 29] – 10 000 € soit 28,90 €/m² – zone UA

Terme n°4Acte du 12/05/2023 – parcelle cadastrée BD [Cadastre 16], contenance 697 m² – [Adresse 34] à [Localité 30] – 20 000 € soit 28,69 €/m² – zone UA

Terme n°5Acte du 09/07/2024 2024P12580– parcelle située à 270m et cadastrée U [Cadastre 11], contenance 395 m² – [Adresse 14] à [Localité 32] – 29 000 € terrain supportant un bâtiment en ruine destiné à être démoli. Soit 73,42 €/m² – zone UA

Maisons en mauvais état à [Localité 32]

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Année

const.

terrain (m²)

SUP

Prix total

Prix/m²

(SUP)

1

2023P19438

U [Cadastre 15]

[Adresse 7]

13/12/2023

1914

318

119,2

23000

192,95

2

2024P07367

T [Cadastre 4]-[Cadastre 5]

[Adresse 17]

13/05/2024

1899

302

138

[Localité 18]

202,90

3

2021P05363

V [Cadastre 28]

[Adresse 19]

01/10/2021

1874

312

[Cadastre 2],6

20000

136,43

4

2023P09949

T [Cadastre 2]

[Adresse 25]

30/06/2023

1922

153

104,4

[Localité 3]

143,68

5

2022P02299

AB [Cadastre 12]-[Cadastre 13]

[Adresse 27]

07/04/2022

1900

383

98,8

17000

172,07

6

2020P02631

T [Cadastre 21]

[Adresse 1]

18/06/2020

1923

236

102,8

10000

97,2

La moyenne des termes correspondant à des terrains à bâtir est de 36,16 €/m². Celle des maisons en mauvais état est de 157,55 €/m²P.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France se fonde sur la méthode de la récupération foncière pour faire une offre de 11 500 euros, soit 28€/m² pour une parcelle de 410 m².

M. le commissaire du gouvernement s’appuie sur la méthode par comparaison avec des maisons en mauvais état pour retenir un prix de 97€/m²P.

Or, en application de l’article R.311-22 susmentionné, les expropriés n’ayant pas répondu, le juge de l’expropriation ne statue dans les limites des conclusions du commissaire du gouvernement que s’il propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.

Par ailleurs, compte tenu de l’état du bien, incendié, dépourvu de toit et ouvert aux intempéries depuis plusieurs années, la méthode de la récupération foncière apparaît comme la plus adaptée. Sur la base de cette méthode, il convient de déduire le coût de démolition du bâti de la valeur du terrain. Dans ces conditions, le prix offert de 28€/m², pour tenir compte du coût des travaux de démolition du reste de la maison, apparaît satisfactoire.

Dès lors, il convient de retenir le prix offert par l’Etablissement public foncier des Hauts de France, soit, selon la méthode de la récupération foncière, le prix de 28€/m².

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession revenant à la S.C.I. La Céramique doit être fixée à 11 500 euros (28€/m² x la taille de la parcelle soit 410 m² = 11480 € arrondi à 11 500 euros).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  3 500 euros x 10 % = 350 euros

= 2 350 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 12 décembre 2019 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à la S.C.I. La Céramique pour la parcelle cadastrée U[Cadastre 6] d’une contenance de 410 m², située [Adresse 10] à [Localité 32], à 13 850 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 11 500 euros indemnité de remploi : 2 350 euros ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation